Avenue Residence — A0193 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · GERAKAS · DOĞU ATTİKA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Doğu Attika'nın Gerakas semtinde yer alan Avenue Residence (A0193) projesinin yatırım açısından güçlü ve zayıf yönlerini veri temelinde değerlendirmektedir. Amaç pazarlama metni sunmak değil; fiyat, kira potansiyeli ve riskleri olduğu gibi ortaya koyan bir karar destek belgesi oluşturmaktır.
Proje, inşaatı tamamlanmış (2026) ve teslime hazır durumda üç adet 3+1 daireden oluşan az katlı, çağdaş bir geliştirmedir. Daireler 120–157 m² aralığında olup liste fiyatları 419.000 € ile 499.000 € arasındadır; bina A enerji sınıfındadır ve ısı pompası, fotovoltaik panel, akıllı ev altyapısı gibi güncel teknik donanıma sahiptir.
Değerlendirmemiz feed verisine ve yayındaki ilan içeriğine dayanmaktadır; müsaitlik ve fiyat bilgileri geliştirici teyidine tabidir. Konum bilgisi, ilkelerimiz gereği semt düzeyinde verilmektedir.
Konum ve Ulaşım
Gerakas, Atina'nın doğu yakasında; düşük trafiği, bol yeşili ve oturmuş mahalle dokusuyla bilinen bir yerleşim semtidir. Günlük yaşam semt meydanı çevresinde akar; Atina merkezine ulaşım Doğu Attika standartlarına göre kolaydır.
Projenin yakın çevresi günlük yaşam açısından güçlüdür: park yaklaşık 350 m, ortaokul 270 m, ilkokul 500 m, eczane 450 m, banka 350 m, belediye binası 650 m mesafededir; süpermarketler ve spor salonu 1–1,3 km bandındadır. Bu doku, projeyi özellikle aile profiline uygun kılmaktadır.
Konum değerlendirmesi semt düzeyinde yapılmıştır; nokta konum ve sokak bilgisi ilkelerimiz gereği paylaşılmamaktadır.
Proje ve Üniteler
Avenue Residence; toprak tonlu cepheler, geniş cam açıklıklar ve premium iç mekân malzemeleriyle minimalist bir mimari dile sahip, az katlı bir projedir. Feed verisine göre inşaat tamamlanmıştır (2026) ve daireler teslime hazırdır.
Satışta üç ünite görünmektedir; üçü de 3+1, 2 banyolu plandadır. Bina A enerji sınıfındadır: ısı pompasıyla bağımsız ısıtma-soğutma, Net Metering sistemli fotovoltaik paneller, güneş enerjili su ısıtıcı, yüksek yalıtımlı alüminyum doğramalar, akıllı ev altyapısı, çelik kapı ve alarm ön tesisatı standarttır.
K3A-B1 — 120 m², 3+1, 419.000 € (~3.490 €/m²)
K1-B1 — 123 m², 3+1, 439.000 € (~3.570 €/m²)
K3B-A1 — 157 m², 3+1, 499.000 € (~3.180 €/m²)
Fiyat Analizi
Feed'deki gerçek ünite fiyatlarından hesaplanan birim fiyat bandı yaklaşık 3.180–3.570 €/m²'dir; üç ünitenin ağırlıklı ortalaması ~3.390 €/m² seviyesindedir. En büyük daire (157 m²) en düşük birim fiyata sahiptir; küçük daireler m² başına daha yüksek fiyatlandırılmıştır.
Muhafazakâr bandımıza göre Gerakas genelinde ikinci el konut ortalaması 2.400–2.900 €/m² aralığında, A sınıfı yeni yapı ise 3.000–3.500 €/m² bandında seyretmektedir. Bu çerçevede projenin bandı semt ortalamasının belirgin biçimde üzerinde, yeni yapı bandının ise üst sınırındadır; 120–123 m²'lik ünitelerdeki ~3.500 €/m² üzeri fiyatlama özellikle dikkat gerektirir.
Bu prim; teslime hazır olma, A enerji sınıfı ve teknik donanımla kısmen açıklanabilir. Yine de alıcının, ödediği farkı ikinci elde geri kazanma varsayımını temkinli kurması gerektiği görüşündeyiz; bu rapor bir güven belgesidir ve bu farkı açıkça kaydediyoruz.
Kira Potansiyeli
Gerakas'ta 3+1 segmentin doğal kiracısı ailelerdir; bu segment daha uzun kiracılık süreleri sunar ancak birim getiri, merkezi küçük dairelere göre düşüktür. Muhafazakâr bandımıza göre bu ölçekteki dairelerde aylık uzun dönem kira beklentisi 1.250–1.700 € aralığındadır.
Bu varsayımlarla brüt kira getirisi %3–4 bandında modellenmelidir; iyimser senaryoda dahi %4,5 üzeri bir beklenti bu fiyat seviyesinde gerçekçi görünmemektedir. Feed'de herhangi bir kira garantisi yer almamaktadır ve bu rapor da garanti getiri iddia etmez.
Getiri hesabında tapu masrafları, emlak vergileri ve yönetim giderleri brüt orandan düşülmelidir; net getiri tipik olarak brütün belirgin altında kalır.
Golden Visa Çerçevesi
Golden Visa'da uygulanacak yatırım eşiği, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve seçilen rotaya göre belirlenir ve her ünite için ayrı ayrı teyit edilmelidir. 250.000 € eşiği konum bazlı değildir; güncel mevzuatta yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli bir binanın restorasyonu hâlinde geçerlidir.
Bu projedeki fiyatların 419.000–499.000 € aralığında olması, tek başına Golden Visa uygunluğu anlamına gelmez; Attika'da standart edinim rotasında daha yüksek eşikler uygulanmaktadır. Rota ve ünite bazında dosya teyidi yapılmadan hiçbir ünite için uygunluk varsayılmamalıdır.
"Bu proje Golden Visa garantilidir" türü bir iddia bu raporda bilinçli olarak yer almaz. Rezervasyon öncesinde uygulanacak rota, eşik ve destekleyici dosya her ünite için ayrıca doğrulanır.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir gayrimenkul yatırımı risksiz değildir; bu bölüm, karar öncesinde açıkça değerlendirilmesi gereken başlıkları toplar. Aşağıdaki maddeler pazarlıkta ve dosya teyidinde masaya getirilmelidir.
Genel not: feed verileri (müsaitlik, fiyat, kat bilgisi) anlık olmayabilir; sözleşme öncesinde tüm kalemler geliştirici tarafından yazılı olarak teyit edilmelidir.
Müsaitlik ve fiyat verisi teyide muhtaçtır; üç ünitelik küçük stokta tek satış dahi tabloyu değiştirir.
Birim fiyat bandı (3.180–3.570 €/m²) semt ortalamasının belirgin üzerindedir; özellikle 120–123 m²'lik ünitelerde m² fiyat primi ikinci el değer riskini artırır.
İkinci el likidite: 400.000 € üzeri 3+1 segmentte Gerakas'ta alıcı havuzu görece dardır; çıkış süresi uzun olabilir.
Golden Visa uygunluğu ünite ve rota bazında dosya teyidi olmadan varsayılmamalıdır; fiyatın eşik üzerinde olması tek başına yeterli değildir.
Tek tipoloji riski: üç ünitenin tamamı 3+1'dir; talep tek segmente (aileler) bağımlıdır.
İnşaat 'tamamlandı' görünse de (2026), teslim koşulları, iskan ve ortak alan durumu sözleşme aşamasında ayrıca doğrulanmalıdır.
Sonuç
Avenue Residence; teslime hazır olması, A enerji sınıfı ve güçlü teknik donanımıyla Gerakas'ın aile odaklı, sakin dokusunda nitelikli bir üründür. Yakın çevredeki okul-park-çarşı örgüsü, hem oturum hem uzun dönem kiralama senaryosunu desteklemektedir.
Buna karşılık fiyatlama iddialıdır: birim fiyat bandı semt ortalamasının belirgin üzerinde olup getiri beklentisi %3–4 brüt bantla sınırlı tutulmalıdır. Golden Visa hedefiyle yaklaşan alıcılar için ise uygunluk, ancak ünite bazında dosya teyidiyle netleşir.
Kanaatimiz: proje, öncelikle kendi kullanımını veya uzun vadeli aile kiracısını hedefleyen, fiyat primini bilerek kabul eden alıcı için uygundur. Kısa vadeli değer artışı veya yüksek getiri arayan yatırımcı için aynı bütçede alternatiflerin kıyaslanmasını öneririz.
Yorumlar