Aurora Residence — A0192 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 5 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · NEO IRAKLEIO · KUZEY ATİNA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın yerleşik kuzey semtlerinden Neo Irakleio'da yer alan A0192 kodlu Aurora Residence projesinin yatırım fizibilitesini değerlendirmektedir. Proje, A+ enerji sınıfına sahip butik bir binada, üst katlarda konumlanan ve teslime hazır iki adet 2+1 daireden oluşan güncel bir arzı kapsamaktadır.
Rapordaki fiyat, metrekare ve müsaitlik verileri Ağustos 2026 itibarıyla geliştirici veri akışından alınmıştır; nihai müsaitlik ve fiyat her zaman rezervasyon öncesi teyide tabidir. Bu belge bir pazarlama metni değil, karar destek amaçlı bir güven belgesidir; bu nedenle güçlü yönler kadar fiyat primi ve likidite gibi dikkat noktaları da açıkça ele alınmaktadır.
Özet bulgumuz şudur: konum ve teknik donanım güçlüdür; buna karşılık birim fiyat bandı, semt için muhafazakâr tahmin bandımızın belirgin üzerindedir ve Golden Visa uygunluğu ünite bazında dosya teyidi gerektirir. Bu üç başlık, raporun ilerleyen bölümlerinde veriyle birlikte açılmaktadır.
Konum ve Ulaşım
Neo Irakleio, kuzey Atina'nın oturmuş konut semtlerinden biridir; sakin sokak dokusu, yerleşik bir semt merkezi ve güçlü toplu taşıma bağlantıları ile öne çıkar. Proje, günlük yaşam altyapısının tamamına yürüme mesafesinde konumlanmıştır.
Ulaşım profili yatırım açısından anlamlıdır: banliyö tren istasyonu yürüme mesafesindedir, Olimpiyat Stadı (OAKA) bir kilometreden yakındır ve Attiki Odos çevre yolu üzerinden havalimanına araçla yaklaşık 25 dakikada ulaşılır. Şehir merkezi (Akropol, Plaka) yaklaşık 15 dakika, Atina Rivierası ve Ellinikon bölgesi yaklaşık 20 dakika mesafededir.
Süpermarket, eczane ve otobüs durağı: 350 m içinde
İlkokul 120 m; ortaokul ve lise 700 m bandında
Banliyö tren istasyonu: 770 m (yaklaşık 5 dk yürüme)
Olimpiyat Stadı (OAKA): 920 m · The Mall Athens: 2 km
Attiki Odos: 7 km · Havalimanı: 27 km (~25 dk)
Akropol / Plaka: 9 km (~15 dk) · Riviera ve Ellinikon: ~18 km (~20 dk)
Proje ve Üniteler
Aurora Residence, A+ enerji sınıfına sahip çağdaş bir butik binadır. Daireler ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, split klima, çift camlı ve yüksek yalıtımlı enerji verimli alüminyum doğramalar, akıllı ev altyapısı, çelik güvenlik kapısı, alarm ön tesisatı ve güneş enerjili su ısıtıcısı ile teslim edilir; bina net-metering düzeninde fotovoltaik panellerle desteklenir. Bu donanım seti, işletme maliyetlerini düşük tutan bir profil çizer.
Güncel arz iki üniteden oluşmaktadır; her ikisi de üst katlarda (4/5) yer alan 2+1, 2 banyolu dairelerdir. Yapım 2026'da tamamlanmıştır ve feed verisine göre daireler teslime hazır durumdadır.
D1 — 4/5. kat, 2+1, 92 m², 417.100 € (müsait)
D4 — 4/5. kat, 2+1, 99 m², 447.170 € (müsait)
Enerji sınıfı: A+ · Isı pompası + fotovoltaik (net metering)
Yapım yılı: 2026 · Durum: teslime hazır
Fiyat Analizi
Feed'deki gerçek ünite fiyatlarından hesaplanan birim fiyatlar şöyledir: D1 için 417.100 € / 92 m² ≈ 4.534 €/m²; D4 için 447.170 € / 99 m² ≈ 4.517 €/m². Projenin birim fiyat bandı bu nedenle dar ve nettir: yaklaşık 4.500–4.550 €/m².
Semt kıyasını muhafazakâr yapıyoruz: Neo Irakleio ve çevresindeki yeni yapı arzı için tahmin bandımız kabaca 3.200–4.000 €/m² aralığındadır. Bu çerçevede projenin 4.500 €/m² üzeri bandı, semt ortalaması tahminimizin belirgin üzerindedir. Primin bir bölümü A+ enerji sınıfı, teslime hazır durum, üst kat konumu ve teknik donanımla açıklanabilir; yine de alıcı bu seviyede semtin genel bandının üstünde bir birim fiyat ödediğini bilmelidir.
Bu tespit projeyi elemez; ancak beklenti yönetimi açısından önemlidir. Kısa vadeli değer artışı senaryosu, semt bandının bu prim seviyesine yaklaşmasına bağlıdır ve bu bir varsayımdır, veri değildir.
Proje birim fiyat bandı: ~4.500–4.550 €/m² (feed fiyatlarından hesaplandı)
Muhafazakâr semt yeni yapı tahmin bandımız: ~3.200–4.000 €/m²
Sonuç: proje, semt bandımızın belirgin üzerinde fiyatlanmaktadır
Kira Potansiyeli
Neo Irakleio'da 2+1 daireler için ana kiracı profili, okul ve tren istasyonuna yakınlık arayan yerleşik ailelerdir; OAKA ve The Mall Athens çevresi de istikrarlı bir uzun dönem kira talebi üretir. A+ enerji sınıfı, yüksek enerji maliyetleri döneminde kiracı tarafında gerçek bir tercih sebebidir.
Getiriyi muhafazakâr biçimde brüt %3–5 bandında modelliyoruz. D1 (417.100 €) için bu bant aylık yaklaşık 1.040–1.740 €, D4 (447.170 €) için yaklaşık 1.120–1.860 € kiraya karşılık gelir. Semtteki güncel kira seviyeleri dikkate alındığında bandın alt yarısı (%3–4) bize daha gerçekçi görünmektedir; %5 senaryosu bu satın alma fiyatı seviyesinde zorlayıcıdır.
Bu rakamlar model varsayımıdır; feed'de herhangi bir kira garantisi yer almamaktadır ve bu rapor da garanti ima etmez. Vergi, aidat ve boşluk dönemleri net getiriyi brüt bandın altına çeker.
D1 (417.100 €): %3 ≈ 1.040 €/ay · %4 ≈ 1.390 €/ay · %5 ≈ 1.740 €/ay
D4 (447.170 €): %3 ≈ 1.120 €/ay · %4 ≈ 1.490 €/ay · %5 ≈ 1.860 €/ay
Gerçekçi beklenti bandımız: brüt %3–4; garanti yoktur
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında geçerli yatırım eşiği, mülkün bulunduğu bölgeye ve seçilen rotaya göre belirlenir; tek bir sabit rakam yoktur. Sık yanlış anlaşılan 250.000 € eşiği konum bazlı değildir: güncel mevzuatta yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli bir binanın restorasyonu durumlarında geçerlidir.
Bu nedenle bu projedeki ünitelerin hangi rota altında ve hangi eşikle değerlendirileceği, ünite bazında resmi dosya teyidi gerektirir. Fiyat aralığının bir eşiğe yakın olması tek başına uygunluk anlamına gelmez; 'bu proje Golden Visa garantilidir' türü bir iddia bu raporda bilinçli olarak yer almamaktadır.
Uygulamadaki yaklaşımımız nettir: rezervasyon öncesinde ilgili ünite için geçerli rota, eşik ve destekleyici belgeler hukuki dosya üzerinden teyit edilir ve karar bu teyide dayanılarak verilir.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Fiyat primi ve ikinci el likiditesi başlıca risktir. Proje, muhafazakâr semt bandımızın belirgin üzerinde fiyatlanmıştır; bu prim seviyesinde bir yeniden satışta alıcı havuzu daralır ve satış süresi uzayabilir. Neo Irakleio'nun alıcı tabanı ağırlıklı olarak yerel ailelerden oluştuğu için, premium fiyatlı ürünlerde pazarlık payı ve bekleme süresi hesaba katılmalıdır.
Veri teyidi riski ikinci sıradadır: iki ünitelik dar arzda müsaitlik hızla değişebilir; fiyat ve müsaitlik verisi rezervasyon öncesi geliştirici teyidine muhtaçtır. Yapı feed'e göre tamamlanmış ve teslime hazır olsa da, teslim koşulları, ortak alanların son durumu ve iskân/teslim belgeleri yerinde ve dosya üzerinden doğrulanmalıdır.
Golden Visa tarafında rota ve eşik, ünite bazında dosya teyidi olmadan varsayılmamalıdır. Ayrıca kira modelimiz brüt bant üzerinden kuruludur; vergi, aidat ve boşluk süreleri net getiriyi aşağı çeker ve bu fark yatırım kararına baştan dahil edilmelidir.
Birim fiyat primi: ~4.500 €/m² üzeri bant, semt tahmin bandımızın üstünde
İkinci el likidite: premium fiyat seviyesinde daralan alıcı havuzu
Müsaitlik/fiyat: iki ünitelik dar arz, rezervasyon öncesi teyit şart
Teslim: 'hazır' statüsü ve ortak alanlar yerinde doğrulanmalı
Golden Visa: rota ve eşik ünite bazında dosya teyidine tabi
Sonuç
Aurora Residence, konum ve teknik kalite eksenlerinde güçlü bir dosyadır: yerleşik bir kuzey semtinde, okul-tren-alışveriş üçgeninin yürüme mesafesinde, A+ enerji sınıflı ve teslime hazır bir üründür. Bu profil, öncelikle kaliteli ve düşük işletme maliyetli bir konut arayan son kullanıcıya iyi oturur.
Saf getiri odaklı yatırımcı için tablo daha koşulludur: yaklaşık 4.500–4.550 €/m² bandı semt tahmin bandımızın belirgin üzerindedir ve gerçekçi brüt kira getirisi beklentimiz %3–4 aralığındadır. Bu nedenle karar; fiyat müzakeresi, teslim ve müsaitlik teyidi ve Golden Visa hedefi varsa ünite bazlı dosya teyidi tamamlandıktan sonra verilmelidir. Bu üç adım kapandığında proje, kuzey Atina'da uzun vadeli ve muhafazakâr bir konut yatırımı olarak değerlendirilebilir.
Yorumlar