Armonia Residence — A0191 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 5 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · PİRE · ATİKA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın liman kenti Pire'nin merkezinde yer alan A0191 kodlu Armonia Residence projesinin yatırım fizibilitesini değerlendirmektedir. Proje, iki blokta (K1 ve K2) toplam 24 adet A+ enerji sınıfı daireden oluşuyor; üniteler 58–97 m² aralığında, 1+1'den 3+1'e uzanıyor ve liste fiyatları 290.000 € ile 489.200 € arasında değişiyor. İnşaat son kat/bitirme aşamasında olup teslim 2027 olarak planlanmıştır.
Değerlendirme, geliştirici veri akışındaki 24 ünitenin gerçek liste fiyatları üzerinden yapılmıştır. Metrekare birim fiyatları doğrudan bu verilerden hesaplanmış, semt kıyasları ise muhafazakâr bantlarla verilmiştir. Bu rapor bir pazarlama metni değil, karar öncesi güven belgesidir; teyide muhtaç her veri açıkça işaretlenmiştir.
Özet bulgular: portföyün ağırlıklı ortalama birim fiyatı yaklaşık 5.000 €/m² olup bant 4.674–5.688 €/m² aralığındadır. Bu seviye, Pire merkezi için muhafazakâr bandımızın belirgin üstündedir; prim, yeni yapım kalitesi ve konumla kısmen açıklanabilir ancak dikkatle değerlendirilmelidir. Kira getirisi %3–5 brüt bantta modellenmiş, Golden Visa uygunluğu ise ünite bazında dosya teyidine bağlanmıştır.
Konum ve Ulaşım
Proje, Pire merkezinde, günlük yaşamın yürüme mesafesinde döndüğü yerleşik bir konut dokusunda yer alıyor. Geliştirici verisine göre en yakın otobüs durağı 90 m, süpermarket, eczane, park, spor salonu ve okullar ise yaklaşık 200–400 m mesafededir. Pire Limanı yaklaşık 400 m uzaklıktadır.
Daha geniş ölçekte Georgios Karaiskakis Stadı 2,6 km, Atina Rivierası 6,7 km, Akropolis 8 km, Ellinikon dönüşüm projesi 13 km ve uluslararası havalimanı 27 km mesafededir; ulusal otoyol ağına 3 km'de ulaşılıyor. Pire'nin metro ve banliyö bağlantıları, Atina merkezine araçsız erişimi destekler.
Konum, hem liman ekonomisine hem de kentsel kiracı tabanına yakınlık açısından güçlüdür. Öte yandan Pire merkezi yoğun ve karma dokulu bir bölgedir; sokak bazında karakter farkları belirgin olabilir, bu nedenle yerinde görme önerilir.
Proje ve Üniteler
Armonia Residence, K1 ve K2 olmak üzere iki bloktan oluşuyor ve toplam 24 daire içeriyor. Veri akışına göre ünitelerin tamamı satışa açık görünmektedir: 5 adet 1+1 (58–65 m², 290.000–339.000 €), ağırlıklı 2+1 karışımı (60–97 m²) ve 4 adet 3+1 (84–92 m²). Bazı üniteler iki kat düzenli (loft/patari tipli) planlara sahiptir.
Teknik şartname yeni yapım standardının üstünde konumlanıyor: bina A+ enerji sertifikalı olup net-metering'li fotovoltaik panel, ısı pompasıyla bağımsız ısıtma-soğutma, akıllı ev otomasyonu, çelik kapı, alarm ön tesisatı, çift cam ve yüksek yalıtımlı alüminyum doğrama, güneş enerjili su ısıtıcı ve LED aydınlatma her dairede standart. Bina genelinde lobi ve sakinlere özel spor salonu bulunuyor.
İnşaat bitirme aşamasındadır ve teslim 2027 olarak bildirilmiştir. Şartname kalemleri ile teslim kapsamının birebir örtüştüğü, satış sözleşmesindeki teknik ek üzerinden teyit edilmelidir.
Fiyat Analizi
Yirmi dört ünitenin toplam liste değeri 9.381.100 €, toplam alanı 1.869 m²'dir; ağırlıklı ortalama birim fiyat 5.019 €/m² olarak hesaplanmaktadır. Bant, 4.674 €/m² (92 m²'lik bir 2+1) ile 5.688 €/m² (7. kattaki 86 m²'lik ünite) arasındadır. Blok bazında K1 ortalaması 5.097 €/m², K2 ortalaması 4.929 €/m²'dir.
Küçük ünitelerde belirgin birim fiyat primi vardır: 67 m² ve altındaki 8 ünitenin ağırlıklı ortalaması 5.183 €/m²'dir ve 58–67 m²'lik dairelerde birim fiyat 5.500 €/m² seviyesine kadar çıkmaktadır. Bu, giriş fiyatı düşük görünse de metrekare bazında en pahalı segmentin küçük daireler olduğu anlamına gelir.
Muhafazakâr okumamızla Pire merkezinde ikinci el konut genel olarak 2.500–3.500 €/m², yeni yapım A-sınıfı projeler ise kabaca 3.500–4.500 €/m² bandında fiyatlanmaktadır; bunlar kesin rakam değil, bandımızdır. Bu projenin 4.674–5.688 €/m² aralığı, semt ortalamasının belirgin üstündedir. Prim; A+ şartname, yeni yapım ve liman yakınlığıyla kısmen gerekçelendirilebilir, ancak alıcının bu primi ikinci el satışta geri kazanacağının garantisi yoktur ve pazarlık ile ünite seçimi bu nedenle kritiktir.
Ağırlıklı ortalama: 5.019 €/m² (24 ünite, 1.869 m²)
Bant: 4.674 – 5.688 €/m²; K1: 5.097 €/m², K2: 4.929 €/m²
Küçük üniteler (≤67 m²): ortalama 5.183 €/m² — birim fiyat primi belirgin
Muhafazakâr semt bandımız: ikinci el 2.500–3.500 €/m², yeni yapım 3.500–4.500 €/m²
Sonuç: liste fiyatları semt bandının belirgin üstünde; pazarlık ve ünite seçimi kritik
Kira Potansiyeli
Pire; liman, üniversite birimleri, metro bağlantısı ve kıyı dönüşüm projeleri sayesinde yıl boyu istikrarlı kiracı talebi olan bir alt pazardır. Muhafazakâr bandımızla yeni yapım bir 1+1 (58–67 m²) için uzun dönem kira tahminimiz aylık 700–900 €, 2+1 ve 3+1 üniteler (74–97 m²) için 950–1.300 € aralığındadır; bunlar tahmindir, taahhüt değildir.
Bu bantlarla mevcut liste fiyatları üzerinden uzun dönem brüt getiri kabaca %2,9–4,0 aralığına düşmektedir; yani %3–5'lik muhafazakâr modelimizin alt yarısına. Yüksek birim fiyat, kira getirisini doğrudan baskılamaktadır. Kısa dönem kiralama daha yüksek brüt gelir üretebilir ancak işletme maliyeti, doluluk dalgalanması ve regülasyon riski taşır.
Geliştirici tarafında %4,5 net getiri opsiyonu ve kısa dönem kiralama yönetimi esnekliği sunulduğu belirtilmektedir. Bu, piyasa verisi değil sözleşmesel bir tekliftir; süresi, koşulları, hangi taraf üzerinden verildiği ve teminat yapısı yazılı olarak incelenmeden getiri modeline temel yapılmamalıdır. Modelimiz bu taahhütten bağımsız olarak %3–5 brüt bandını esas alır.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında asgari yatırım eşiği tek ve sabit değildir; taşınmazın bulunduğu bölgeye ve seçilen yatırım rotasına göre belirlenir. Atina'nın da içinde bulunduğu Attika bölgesinde standart rota için eşik yüksek banttadır ve tek taşınmazda asgari metrekare şartı da devreye girer.
250.000 € seviyesi konum bazlı bir eşik değildir. Güncel mevzuatta bu seviye yalnızca iki durumda geçerlidir: ticari nitelikli bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi (kullanım değişikliği) veya tescilli bir binanın restorasyonu. Bir projenin bu kapsama girip girmediği ancak ünite bazında resmi belge incelemesiyle belirlenebilir.
Bu projedeki üniteler 58–97 m² aralığındadır ve fiyatlar 290.000 €'dan başlamaktadır; hangi ünitenin hangi rotaya ve eşiğe tabi olduğu, tapu ve imar dosyası üzerinden hukuki teyit gerektirir. Hiçbir ünite için 'Golden Visa garantilidir' ifadesi kullanılamaz. Karar öncesinde bağımsız bir hukuk danışmanından yazılı uygunluk görüşü alınmasını şart görüyoruz.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Aşağıdaki başlıklar, karar öncesi kapatılması gereken risk kalemleridir. Hiçbiri tek başına eleyici değildir; ancak her biri belgeyle teyit edilmeden ilerleme önermiyoruz.
Fiyat primi ve çıkış likiditesi: birim fiyatlar semt bandının belirgin üstünde; ikinci el satışta bu primin geri kazanımı garantili değildir ve satış süresi uzayabilir.
Küçük ünite primi: 58–67 m² dairelerde birim fiyat 5.500 €/m² seviyesine yaklaşmaktadır; metrekare bazında en pahalı segment budur.
Müsaitlik verisi: 24 ünitenin tamamının satılabilir göründüğü veri, anlık akış görüntüsüdür; güncel müsaitlik ve fiyat, rezervasyon öncesi geliştirici teyidine muhtaçtır.
Teslim/inşaat riski: proje bitirme aşamasında olsa da teslim 2027'dir; ödeme planının inşaat ilerlemesine bağlanması ve gecikme tazmin hükümleri sözleşmede aranmalıdır.
Getiri taahhüdü riski: %4,5 net getiri opsiyonunun süresi, koşulları ve karşı taraf yapısı incelenmeden gelir modeline temel yapılmamalıdır.
Kısa dönem kiralama regülasyonu: Atina genelinde kısa dönem kiralamaya ilişkin kurallar değişkendir; işletme modeli buna dayanıyorsa güncel mevzuat teyidi gerekir.
Golden Visa belirsizliği: rota ve eşik ünite bazında hukuki dosya teyidi gerektirir; uygunluk varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Sonuç
Armonia Residence; konum, teknik şartname ve enerji performansı açısından güçlü bir yeni yapım profili sunuyor. Liman ve günlük yaşam olanaklarına yürüme mesafesi, A+ sertifika, akıllı ev donanımı ve iki blokta çeşitlenen ünite karışımı projenin somut artılarıdır.
Temel çekince fiyatlamadır: yaklaşık 5.000 €/m² ağırlıklı ortalama, muhafazakâr semt bandımızın belirgin üstündedir ve uzun dönem kira getirisini %3 bandının çevresine sıkıştırmaktadır. Bu tablo, projeyi kısa vadeli getiri arayışından çok; yeni yapım kalitesine ve konuma prim ödemeyi bilinçli olarak kabul eden, orta-uzun vadeli yatırımcı profiline yaklaştırır.
Önerimiz üç adımdır: güncel müsaitlik ve fiyatın geliştiriciden yazılı teyidi, birim fiyatı görece makul ünitelerde (özellikle K2 blok ve 83–97 m² segmenti) pazarlık, ve Golden Visa hedefi varsa ünite bazlı hukuki uygunluk görüşü. Bu üç teyit tamamlanmadan bağlayıcı adım atılmamalıdır.
Yorumlar