Ariston Residence — A0190 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · HALANDRİ · KUZEY ATİNA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Kuzey Atina'nın Halandri semtinde yer alan Ariston Residence (A0190) projesindeki mevcut daire için hazırlanmış veri odaklı bir fizibilite değerlendirmesidir. Amaç pazarlama değil; konum, fiyat, kira potansiyeli ve riskleri yatırımcı gözüyle, muhafazakâr varsayımlarla ortaya koymaktır.
Proje, konut stoğu ağırlıklı olarak eski olan Halandri'de A enerji sınıfına göre tasarlanmış butik bir yeni yapıdır. Değerlendirme tarihinde satışta tek daire görünmektedir: 77 m², 2+1 planlı C3 dairesi, liste fiyatı 408.022 €. Bina son kat işleri (finishing) aşamasındadır; planlanan teslim 2027'dir.
Rapordaki tüm hesaplar geliştirici veri akışındaki liste fiyatına dayanır; müsaitlik ve fiyat bilgisi rezervasyon öncesi teyide tabidir. Konum bilgisi, gizlilik politikamız gereği semt düzeyinde verilmektedir.
Konum ve Ulaşım
Halandri, Kuzey Atina'nın en yerleşik ve en yeşil semtlerinden biridir. Yaya alışveriş sokakları, yoğun kafe-restoran dokusu ve Rematia deresinin yeşil koridoru semte aile odaklı, istikrarlı bir kimlik kazandırır. Bu profil, hem oturum hem uzun dönem kiralama talebi açısından Atina ortalamasının üzerinde bir taban oluşturur.
Ulaşım tarafında proje, Metro Hattı 3 üzerindeki Halandri istasyonuna kolay erişim mesafesindedir; hat şehir merkezine yaklaşık 20 dakikada ulaşır ve doğrudan Atina Uluslararası Havalimanı'na uzanır. Attiki Odos otoyolu araçla birkaç dakikadır; Marousi iş bölgesi ve The Mall Athens kısa bir sürüş mesafesindedir.
Gizlilik politikamız gereği bu raporda sokak adı, kapı numarası ve nokta koordinat paylaşılmaz; konum semt düzeyinde tanımlanır. Kesin konum, görüşme aşamasında paylaşılır.
Proje ve Üniteler
Ariston Residence, sınırlı sayıda daireden oluşan butik ölçekli bir yeni yapıdır. Bina A enerji sınıfına göre tasarlanmıştır: ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, split klima, yüksek ısı ve ses yalıtımlı alüminyum doğramalar, çift cam ve güneş enerjili su ısıtıcı. Akıllı ev altyapısı, zırhlı giriş kapısı ve alarm ön tesisatı standarttır.
Değerlendirme tarihinde veri akışında satışa açık tek daire görünmektedir: C3 — 77 m², 2+1, 1 banyo, liste fiyatı 408.022 €. Tek dairelik müsaitlik, projenin büyük ölçüde satılmış olduğuna işaret edebilir; ancak bu bilgi geliştirici teyidine muhtaçtır.
İnşaat durumu 'finishing' (son kat işleri) olarak raporlanmıştır; planlanan teslim 2027'dir. Eski konut stoğunun hâkim olduğu Halandri'de A enerji sınıflı sıfır daire arzı görece kıttır; bu, projenin temel farklılaşma unsurudur.
Fiyat Analizi
Mevcut dairenin birim fiyatı nettir: 408.022 € / 77 m² ≈ 5.300 €/m². Tek daire olduğu için proje genelinde bir bant değil, tek bir nokta değer söz konusudur.
Halandri'de yeni yapı satış ilanları için muhafazakâr bant tahminimiz yaklaşık 3.500–4.800 €/m² aralığıdır; üst segment ve küçük metrajlı dairelerde 5.000 €/m² üzeri fiyatlar görülebilmektedir. Bu çerçevede C3'ün ≈5.300 €/m² birim fiyatı, semt bandımızın belirgin biçimde üzerindedir. Bunu açıkça not ediyoruz: küçük metrajlı dairelerde birim fiyat primi yaygındır, ancak bu prim ikinci el satışta her zaman geri kazanılamaz.
Fiyatın kısmi gerekçeleri A enerji sınıfı, akıllı ev donanımı ve semtteki sıfır yapı kıtlığıdır. Yine de değerlendirmemiz, bu fiyatlamanın getiriden çok konum ve yapı kalitesine dayalı bir 'kalite primi' içerdiği; alıcının bu primi bilinçli olarak kabul etmesi gerektiği yönündedir.
Kira Potansiyeli
Halandri'de A enerji sınıflı, sıfır 2+1 daireler için uzun dönem kira tahmin bandımız aylık yaklaşık 950–1.150 € aralığıdır. Bu, 77 m² için 12–15 €/m²/ay düzeyine karşılık gelir ve semtin yeni yapı kiralarıyla uyumludur.
Bu banda göre yıllık brüt kira geliri tahmini 11.400–13.800 € olur; 408.022 € liste fiyatı üzerinden brüt getiri yaklaşık %2,8–3,4 aralığına denk gelir. Yani daire, muhafazakâr %3–5 getiri bandının alt sınırında, hatta senaryoya göre altında kalmaktadır. Aidat, vergi ve yönetim maliyetleri sonrası net getiri bunun daha da altında olacaktır.
Sonuç olarak bu daire bir 'yüksek getiri' yatırımı değildir; değer önerisi kira akışından çok konum kalitesi, düşük işletme maliyeti (enerji verimliliği) ve uzun vadeli değer koruma üzerinedir. Hiçbir kira rakamı garanti edilmemektedir; rakamlar tahmindir.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa'da geçerli yatırım eşiği mülkün bulunduğu bölgeye ve seçilen başvuru yoluna göre belirlenir; ünite bazında ayrıca teyit edilmesi gerekir. Sık yanlış anlaşılan nokta şudur: 250.000 € seviyesi konum bazlı bir eşik değildir. Yürürlükteki mevzuata göre yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli bir yapının restorasyonu durumlarında geçerlidir.
Standart alım yolunda eşikler bölge sınıflandırmasına göre farklılaşır ve Attika bölgesinde üst banttadır. Bu nedenle bu daire özelinde hangi rotanın mümkün olduğu, satın alma bedelinin ilgili eşiği karşılayıp karşılamadığı ve dosyanın buna uygun kurgulanması, rezervasyon öncesi hukuki teyit gerektirir.
Bu rapor 'bu proje Golden Visa garantilidir' türünde bir iddia içermez; böyle bir garanti verilemez. Avla, her ünite için rotayı ve destekleyici dosyayı rezervasyondan önce bağımsız hukuk danışmanıyla birlikte teyit eder.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir gayrimenkul yatırımı risksiz değildir. Aşağıdaki başlıklar, bu daire özelinde karar öncesi tartılması gereken gerçek risklerdir.
Müsaitlik ve veri teyidi: Satışta görünen tek dairenin (C3) müsaitliği, kat ve fiyat bilgisi geliştirici veri akışından alınmıştır ve rezervasyon öncesi teyide muhtaçtır.
Teslim/inşaat riski: Bina son kat işleri aşamasındadır ve teslim 2027 olarak planlanmıştır; yeni yapılarda takvim kaymaları sektörde olağandır. Ödeme planının inşaat ilerlemesine bağlanması önerilir.
Birim fiyat primi: ≈5.300 €/m², semt bandı tahminimizin üzerindedir. Küçük metrajlı dairelerdeki bu prim, ikinci el satışta tamamen geri kazanılamayabilir.
İkinci el likidite: Halandri likit bir semttir; ancak bandın üzerinde alınan bir dairenin yeniden satış süresi ve pazarlık payı, bant içi alımlara göre daha yüksek olabilir.
Getiri sıkışması: Brüt kira getirisi tahminimiz (%2,8–3,4) muhafazakâr bandın alt sınırındadır; nakit akışı odaklı yatırımcı için uygun profil değildir.
Golden Visa rota belirsizliği: Bu fiyat seviyesinin hangi GV rotasını karşıladığı ünite ve dosya bazında hukuki teyit gerektirir; eşik varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Sonuç
Ariston Residence C3, güçlü bir semtte (Halandri) kıt bulunan sıfır ve A enerji sınıflı bir 2+1 sunmaktadır; konum, ulaşım ve yapı kalitesi tarafında tablo olumludur. Buna karşılık ≈5.300 €/m² birim fiyat semt bandı tahminimizin üzerinde, brüt kira getirisi tahmini ise muhafazakâr bandın alt sınırındadır.
Değerlendirmemiz: Bu daire, kira getirisi değil; kaliteli konumda uzun vadeli değer koruma ve kendi kullanımı önceliklendiren alıcı profiline uygundur. Golden Visa amaçlı alıcılar için rota ve eşik teyidi yapılmadan karar verilmemelidir.
Karar öncesi önerilen adımlar: müsaitlik ve fiyatın yazılı teyidi, ödeme planının inşaat aşamalarına bağlanması, bağımsız hukuki inceleme ve GV hedefi varsa rota teyidi. Avla ekibi bu adımların tamamında süreci yönetir.
Yorumlar