Akriton Residence — A0189 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 3 gün önce
- 5 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · KALOGREZA · KUZEY ATİNA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Kuzey Atina'nın Kalogreza semtinde yer alan Akriton Residence (A0189) projesinin yatırım fizibilitesini değerlendirir. Beş katlı yeni yapı, 53–96 m² arasında 37 daireden oluşur; inşaat bitirme (finishing) aşamasındadır ve teslim 2027 olarak planlanmıştır. Proje dokümantasyonunda bina enerji sınıfı A+ olarak belirtilmektedir.
Değerlendirme, 37 ünitenin tamamının güncel liste fiyatlarına ve yayındaki ilan verisine dayanır; birim fiyat analizi tahmin değil, feed'deki gerçek rakamlardan hesaplanmıştır. Semt kıyası ve kira modeli ise bilinçli olarak muhafazakâr bantlarda kurulmuştur.
Rapor bir güven belgesi olarak hazırlanmıştır: projenin güçlü yönleriyle birlikte fiyat primi, teslim takvimi ve ikinci el likidite risklerini açıkça ortaya koyar. Nihai karar öncesinde ünite bazında güncel müsaitlik ve dosya teyidi gereklidir.
Konum ve Ulaşım
Kalogreza, Kuzey Atina'da oturmuş bir konut semtidir; günlük yaşam altyapısı ile sakin mahalle dokusunu bir arada sunar. Proje, OAKA Olimpiyat Stadı kompleksine yaklaşık 830 m mesafededir ve bu eksen, semtin en tanınır referans noktasıdır.
Günlük ihtiyaçlar yürüme mesafesindedir; raylı sistem bağlantısı ise araçla 2 dakikalık uzaklıktadır. Bu erişim profili hem oturum hem kiralama senaryosunda semtin güçlü tarafıdır. Kurumsal ilkemiz gereği bu raporda sokak adı ve nokta konum paylaşılmaz; konum semt düzeyinde değerlendirilmiştir.
Eczane ~70 m, süpermarket / ATM / otobüs durağı ~210 m
İlkokul ~250 m, ortaokul-lise ~850 m, spor salonu ~400 m
OAKA Olimpiyat Stadı ~830 m, Veikou Parkı ~1,3 km
En yakın tren istasyonu ~1,2 km (araçla ~2 dk)
Proje ve Üniteler
Akriton Residence, beş kat üzerine kurgulanmış 37 daireden oluşur: 20 adet 1+1 (53–56 m²) ve 17 adet 2+1 (63–96 m²). 96 m²'lik köşe daireler iki banyoludur ve her katta blok başı konumdadır. Feed'e göre 37 ünitenin tamamı satışa açık görünmektedir; bu veri imza öncesinde mutlaka teyit edilmelidir.
Teknik donanım yeni nesil standarttadır: ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, çift cam ve yüksek yalıtımlı alüminyum doğrama, akıllı ev altyapısı, güneş enerjili su ısıtıcı, net metering'li fotovoltaik panel, çelik kapı ve alarm ön tesisatı. Proje dokümantasyonu bina enerji sınıfını A+ olarak belirtir; feed'in enerji alanında ise A kayıtlıdır — nihai enerji kimlik belgesi teslimde teyit edilmelidir.
İnşaat bitirme aşamasındadır ve teslim 2027 olarak planlanmıştır. Bu, projenin görsel ve teknik olarak büyük ölçüde şekillendiği ancak henüz oturuma hazır olmadığı anlamına gelir.
Toplam 37 daire · 5 kat · teslim 2027 (bitirme aşaması)
1+1: 20 adet, 53–56 m² · 2+1: 17 adet, 63–96 m²
96 m² köşe daireler: 2 banyo, geniş açık plan salon
Isı pompası, akıllı ev, fotovoltaik (net metering), güneş enerjili su ısıtıcı
Fiyat Analizi
Liste fiyatları 232.882 € (1. kat, 53 m² 1+1) ile 525.176 € (5. kat, 96 m² 2+1) arasındadır. 37 ünitenin tamamından hesaplanan birim fiyat bandı 4.314–5.471 €/m², medyan yaklaşık 4.870 €/m²'dir. Aynı tip dairede kat primi belirgindir: 1. kattan 5. kata çıkışta fiyat %21–24 artmaktadır.
Semt kıyasında muhafazakâr davranıyoruz: Kalogreza ve çevresi için yeni yapı, yüksek enerji sınıflı stokta bandımız/tahminimiz kabaca 3.200–4.200 €/m² düzeyindedir. Bu projenin 4.314–5.471 €/m² bandı, semt için tahmin ettiğimiz bandın belirgin biçimde üzerindedir ve bu bir pazarlama cümlesi değil, açık bir tespittir.
Prim kısmen A+ enerji hedefi, sıfır bina niteliği ve OAKA yakınlığıyla açıklanabilir; ancak özellikle küçük 1+1 ünitelerde (üst katlarda 5.400 €/m²'ye kadar) ve 5. kat dairelerde birim fiyat yüksekliği, giriş maliyetini semt ortalamasından uzaklaştırmaktadır. Değer arayan alıcı için alt katlar (1.–2. kat) aynı ürünü anlamlı ölçüde daha düşük birim fiyatla sunar.
Fiyat bandı: 232.882 € – 525.176 € (37 ünite)
Birim fiyat: 4.314–5.471 €/m² · medyan ~4.870 €/m²
1+1 (53–56 m²): 232.882–298.147 € · 4.314–5.421 €/m²
2+1 (63–96 m²): 281.647–525.176 € · 4.412–5.471 €/m²
Kat primi: aynı tipte 1.→5. kat arası +%21–24
Semt bandı tahminimiz (yeni, yüksek enerji sınıfı): ~3.200–4.200 €/m² → proje bandı bunun ÜZERİNDE
Kira Potansiyeli
Kira modelini muhafazakâr kuruyoruz ve hiçbir getiri garanti edilmemektedir. Kalogreza'da yeni, yüksek enerji sınıflı stok için tahmin bandımız: 1+1 dairede aylık 700–850 €, 63–75 m² 2+1 dairede 950–1.200 €, 96 m² köşe dairede 1.300–1.500 € düzeyindedir.
Bu bantlar liste fiyatlarına oranlandığında brüt getiri çoğu ünitede yaklaşık %3–4 aralığına oturmaktadır; %5'e yaklaşan senaryolar ancak fiyat pazarlığı veya kira tarafında iyimser gerçekleşmeyle mümkündür. Aidat, vergi, boşluk dönemi ve yönetim maliyetleri sonrası net getiri bunun altında kalır.
Talep tarafında tablo olumludur: OAKA ve raylı sistem yakınlığı, okul erişimi ve A+ enerji profili (düşük fatura) uzun dönem kiracı için caziptir. Buna karşın yüksek kat primli üniteler aynı kirayı daha yüksek maliyetle taşıdığından getiri oranını seyreltir; kira odaklı yatırımcı için alt kat üniteleri matematiksel olarak daha verimlidir.
Kira tahmin bandı: 1+1 700–850 € · 2+1 (63–75 m²) 950–1.200 € · 96 m² 1.300–1.500 €/ay
Brüt getiri modeli: ~%3–4 (muhafazakâr; garanti değildir)
Net getiri: gider ve boşluk sonrası brütün altında
Kira verimi en yüksek: alt kat 1+1 ve 63 m² 2+1 üniteler
Golden Visa Çerçevesi
Bu ilan Golden Visa etiketiyle yayındadır; ancak uygunluk hiçbir projede konumdan veya fiyattan otomatik olarak doğmaz. Güncel mevzuatta 250.000 € eşiği konum bazlı bir avantaj değildir: yalnızca kullanım değişikliği (ticariden konuta dönüşüm) veya tescilli bina restorasyonu rotalarında geçerlidir ve bu rotaların şartları dosya düzeyinde ispat gerektirir.
Feed'de altı ünitenin 250.000 € altında fiyatlandığı görülmektedir; bu tek başına bir uygunluk göstergesi değildir. Hangi rotanın hangi üniteye uygulanabileceği, tapu ve imar kayıtları üzerinden ünite bazında teyit edilmelidir. "Bu proje Golden Visa garantilidir" türü bir iddia bu raporda yer almaz ve bizden duyulmamalıdır.
Somut adım: Golden Visa hedefi olan alıcı, rezervasyon öncesinde bağımsız bir Yunan gayrimenkul avukatına rota ve ünite bazlı uygunluk incelemesi yaptırmalıdır. Avla bu süreci koordine eder ancak hukuki uygunluk görüşü avukattan gelir.
250.000 € eşiği konum bazlı DEĞİL; yalnız dönüşüm veya tescilli restorasyon rotalarında
Uygunluk = rota + ünite bazlı dosya teyidi (tapu/imar kayıtları)
Garanti dili yok: nihai görüş bağımsız avukattan alınır
Riskler ve Dikkat Noktaları
Fiyat primi riski: Projenin 4.314–5.471 €/m² bandı, semt için tahmin ettiğimiz bandın üzerindedir. Prim, özellikle küçük 1+1 ünitelerde ve 5. kat dairelerde belirgindir; yüksek giriş maliyeti hem kira getirisini hem olası yeniden satış marjını daraltır.
Teslim ve inşaat riski: Proje bitirme aşamasında olsa da teslim 2027'dir. Ödeme planının inşaat ilerlemesine bağlanması, banka teminat mektubu veya eşdeğer güvence yapısının sözleşmede yer alması ve gecikme tazminat maddesinin netleştirilmesi önerilir.
Veri ve likidite riskleri: Feed'de 37 ünitenin tamamı müsait görünmektedir; bu tablo satış temposunun henüz test edilmediği anlamına gelebilir ve her durumda güncel müsaitlik imza öncesi teyide muhtaçtır. İkinci el tarafında, semt ortalamasının üzerinde birim fiyatla alınan ünitelerin yeniden satış likiditesi — özellikle kat primi yüklü üst kat daireler — daha yavaş olabilir. Ayrıca enerji sınıfı kayıtları arasındaki A/A+ farkı teslimde enerji kimlik belgesiyle doğrulanmalıdır.
Birim fiyat semt bandımızın üzerinde — pazarlık ve ünite seçimi kritik
Teslim 2027: ödeme planı + teminat + gecikme maddesi şart
37/37 müsaitlik verisi teyide muhtaç; satış temposu test edilmemiş olabilir
Üst kat ve küçük ünitelerde m² fiyat primi → ikinci el likidite riski
Enerji sınıfı A/A+ farkı teslimde belgeyle doğrulanmalı
Sonuç
Akriton Residence, ürün kalitesi tarafında ikna edicidir: A+ hedefli enerji profili, ısı pompası ve fotovoltaik altyapı, OAKA eksenine ve günlük yaşam noktalarına yürüme mesafesi, Kuzey Atina'da uzun vadeli değer taşıyan bir mikro-konum sunar. 2027 teslimli sıfır bina niteliği, hem oturum hem uzun dönem kiralama senaryosuna uygundur.
Fiyat tarafında ise tablo net: proje, semt için tahmin ettiğimiz bandın üzerinde fiyatlanmıştır ve brüt kira getirisi muhafazakâr modelimizde %3–4 aralığında kalmaktadır. Bu nedenle önerimiz seçici olmaktır — değer matematiği en güçlü üniteler alt katlardaki 1+1'ler ve 63 m² 2+1'lerdir; 5. kat ve 96 m² daireler ise getiri değil, yaşam kalitesi tercihidir.
İlerlemek isteyen alıcı için sıra: güncel müsaitlik teyidi, fiyat pazarlığı, Golden Visa hedefi varsa bağımsız avukatla rota ve ünite bazlı dosya incelemesi, ardından ödeme planı ve teminat yapısının sözleşmeye bağlanması. Avla ekibi bu adımların tamamında yanınızdadır.
Yorumlar