Agios Panteleimonas'ta 1+1 Daire — A0186 Fizibilite Raporu
FİZİBİLİTE RAPORU · AGIOS PANTELEIMONAS · ATİNA
Bu rapor, Atina şehir merkezinin hemen kuzeyindeki Agios Panteleimonas semtinde yer alan A0186 kodlu ilanı değerlendirmektedir. Konu daire, oturmuş bir şehir binasının 2. katında, 2026'da tamamlanan kapsamlı bir yenilemeden geçmiş 51 m² büyüklüğünde bir 1+1'dir ve 145.667 € liste fiyatıyla teslime hazır durumda sunulmaktadır.
Değerlendirme, güncel ünite verisi ile yayındaki ilan içeriğine dayanmaktadır. Fiyat, müsaitlik ve enerji sınıfı bilgileri nihai olarak dosya teyidine tabidir; bu nedenle rapor boyunca muhafazakâr varsayımlar kullanılmış, kesinleşmemiş hiçbir veri kesin gibi sunulmamıştır.
Özet çerçeve şudur: konum ve metro erişimi dairenin en güçlü yanıdır; giriş bileti merkezi Atina için düşüktür. Buna karşılık birim m² fiyatı, semt için öngördüğümüz bandın üst sınırında ve üzerindedir — bu husus fiyat analizi bölümünde açıkça ele alınmıştır.
Konum ve Ulaşım
Agios Panteleimonas, Atina şehir merkezinin hemen kuzeyinde, semte adını veren tarihi kilisenin çevresinde konumlanan merkezi bir yerleşim semtidir. Victoria Meydanı ve metro istasyonu (1. Hat) yaklaşık 700 m mesafededir; bu hat Pire, Monastiraki ve kuzey banliyölerine aktarmasız erişim sağlar.
Ulusal Arkeoloji Müzesi yaklaşık 1 km, Omonia Meydanı yaklaşık 2 km yürüme mesafesindedir. Patision Caddesi koridoru yoğun otobüs ve troleybüs bağlantıları sunar; havalimanına toplu taşımayla ulaşım yaklaşık 45-50 dakikadır.
Semt, merkezi Atina'da süren kentsel yenileme sürecinin parçasıdır ve yenileme yatırımı çekmeye devam etmektedir. Bununla birlikte dönüşüm semt genelinde homojen değildir; sokak ve bina bazında karakter farkları belirgindir. Bu ikili yapı hem değer artışı potansiyelinin hem de risk bölümünde ele alınan dikkat noktalarının kaynağıdır.
Victoria metro istasyonu (1. Hat): yaklaşık 700 m
Ulusal Arkeoloji Müzesi: yaklaşık 1 km
Omonia Meydanı: yaklaşık 2 km
Patision Caddesi otobüs/troleybüs hatları: yürüme mesafesi
Havalimanı: toplu taşımayla yaklaşık 45-50 dakika
Proje ve Ünite
İlan tek bir üniteden oluşmaktadır: oturmuş bir şehir binasının 2. katında yer alan B10 kodlu, 51 m² kullanım alanlı 1+1 daire. Plan, mutfak alanlı bir salon, bir yatak odası ve bir banyodan oluşur; kat planı dosyada mevcuttur.
Yenileme 2026'da tamamlanmıştır ve daire kullanıma hazır teslim edilmektedir; bu yönüyle teslim takvimi riski taşıyan projelerden ayrışır. Enerji sınıfı henüz teyit edilmemiştir ve dosya aşamasında netleştirilmelidir.
Veri setinde otopark, depo veya ortak alan olanağı listelenmemiştir. Değerlendirme bu nedenle yalnızca dairenin kendisi üzerinden yapılmıştır; bina ortak alanlarının durumu satın alma öncesi yerinde incelemeyle doğrulanmalıdır.
Ünite: B10 — 2. kat
Tip: 1+1 (bir yatak odası, bir banyo)
Alan: 51 m²
Fiyat: 145.667 €
Durum: yenileme 2026'da tamamlandı, teslime hazır
Enerji sınıfı: teyit bekliyor
Fiyat Analizi
Liste fiyatı 145.667 €, 51 m² alan üzerinden yaklaşık 2.856 €/m² birim fiyata karşılık gelmektedir. İlan tek üniteden oluştuğu için proje içi bir fiyat bandı bulunmamaktadır; analiz bu tek değer üzerinden yapılmıştır.
Agios Panteleimonas, merkezi Atina'nın görece erişilebilir fiyatlı semtlerindendir. Yenilenmiş, kullanıma hazır küçük daireler için semtte muhafazakâr bandımız kabaca 2.000-2.700 €/m² aralığındadır; yenilenmemiş stok bunun belirgin altında işlem görmektedir. Bu tahmindir; sokak, bina kalitesi ve kat bazında sapmalar doğaldır.
Bu çerçevede konu dairenin yaklaşık 2.856 €/m² birim fiyatı, bandımızın üst sınırının üzerindedir ve semt ortalamasına göre görünür bir prim içermektedir. Primin bir bölümü 2026 tarihli kapsamlı yenileme ve hazır teslim durumuyla açıklanabilir; bir bölümü ise küçük ünitelerde tipik olarak görülen yüksek birim fiyat etkisidir. Alıcının bu farkın bilincinde olması ve karar öncesinde bağımsız bir değerleme ile pazarlık payını sınaması önerilir.
Birim fiyat: 145.667 € ÷ 51 m² ≈ 2.856 €/m²
Semt bandı tahminimiz (yenilenmiş küçük daire): ~2.000-2.700 €/m²
Konum: bandın üst sınırının üzerinde — küçük ünite ve hazır teslim primi
Kira Potansiyeli
Merkezi Atina'daki kompakt 1+1 daireler; öğrenciler, genç profesyoneller ve uzun dönem kiracılardan istikrarlı talep görmektedir. Victoria istasyonu üzerinden doğrudan metro erişimi bu talebi desteklemektedir ve dairenin yenilenmiş, kullanıma hazır durumu kiraya verme süresini kısaltan bir etkendir.
Muhafazakâr modelimiz brüt kira getirisini %3-5 bandında ele almaktadır. 145.667 € liste fiyatı üzerinden bu bant, yıllık yaklaşık 4.400-7.300 €, aylık yaklaşık 365-605 € kiraya karşılık gelir. Bandın orta noktası çevresinde bir beklenti bize daha gerçekçi görünmektedir; üst bant, güçlü piyasa koşullarına bağlıdır.
Bu rakamlar brüttür ve garanti edilmiş bir getiriyi ifade etmez. Boşluk dönemleri, yönetim ve bakım giderleri ile vergiler net getiriyi aşağı çeker; kısa dönem kiralama senaryoları ise ayrı düzenleyici koşullara tabi olup bu modele dahil edilmemiştir.
Brüt getiri modeli: %3-5 (muhafazakâr bant)
Karşılık gelen aylık kira: yaklaşık 365-605 €
Hedef kiracı profili: öğrenci, genç profesyonel, uzun dönem kiracı
Riskler ve Dikkat Noktaları
Müsaitlik ve fiyat verisi anlık liste bilgisidir; tek ünitelik bir ilanda bu veri daha da kritiktir, çünkü ünite satıldığında ilanın tamamı kapanır. Karar öncesi güncel müsaitlik ve fiyatın dosya üzerinden teyidi zorunludur.
Semt dönüşüm sürecindedir ve bu süreç homojen ilerlememektedir; sokak bazında sosyoekonomik profil ve algı farkları mevcuttur. Bu durum orta vadede değer artışı potansiyeli sunarken, yeniden satış aşamasında alıcı kitlesini daraltabilir ve ikinci el likiditeyi yavaşlatabilir.
Birim fiyatın semt bandımızın üzerinde olması, yeniden satışta ödenen primin geri kazanılamaması riskini doğurur; küçük ünitelerdeki m² primi çıkışta her zaman korunmaz. Ayrıca daire yenilenmiş olsa da bina oturmuş bir şehir yapısıdır: ortak alanların, tesisatın ve bina yönetiminin durumu yerinde incelemeyle, enerji sınıfı ise belge üzerinden doğrulanmalıdır.
İnşaat/teslim riski, dairenin hazır olması nedeniyle düşüktür. Standart hukuki inceleme — tapu, yapı ruhsatı ve yenileme izinlerinin kontrolü — her koşulda tamamlanmalıdır.
Tek ünite: müsaitlik teyidi olmadan işlem planlanmamalı
Semt dönüşümü homojen değil — yeniden satış algı riski
Birim fiyat semt bandının üzerinde — prim geri kazanım riski
Bina ortak alanları ve enerji sınıfı teyide muhtaç
İkinci el likidite: merkezi konuma rağmen semt bazında yavaş olabilir
Sonuç
A0186, merkezi Atina'ya düşük bir giriş biletiyle erişim sunan, metro bağlantısı güçlü, teslime hazır bir 1+1'dir. Kira talebinin istikrarlı olduğu bir kiracı havuzuna hitap etmesi ve teslim riski taşımaması, yatırım profilini sadeleştiren unsurlardır.
Temel çekince fiyat tarafındadır: yaklaşık 2.856 €/m² birim fiyat, semt için öngördüğümüz bandın üzerindedir ve semtin dönüşüm süreci yeniden satış likiditesini sınırlayabilir. Bu nedenle daire, kısa vadeli değer artışı bekleyen bir alıcıdan çok, gerçekçi getiri beklentisiyle uzun dönem kiralamaya odaklanan yatırımcı profiline uygundur.
Önerimiz nettir: karar öncesinde müsaitlik ve fiyatın dosya üzerinden teyidi, bağımsız değerleme, bina ve enerji sınıfı incelemesi tamamlanmalı; pazarlık, birim fiyat primini daraltmayı hedeflemelidir. Bu koşullar sağlandığında A0186, merkezi Atina'da kontrollü ölçekli bir kira yatırımı olarak değerlendirilebilir.
Yorumlar