Agios Panteleimonas 2 — A0187 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · AGIOS PANTELEIMONAS · ATİNA
Bu rapor, Atina'nın merkez semtlerinden Agios Panteleimonas'ta yer alan A0187 kodlu ilanın yatırım açısından değerlendirmesini sunar. İlan, yerleşik bir şehir binasının birinci katında, yenilemesi 2026'da tamamlanmış ve teslime hazır durumda 74 m² büyüklüğünde tek bir 2+1 daireden oluşmaktadır. Liste fiyatı 181.556 €'dur.
Değerlendirme; konum ve ulaşım, ünite yapısı, metrekare bazlı fiyat analizi, kira potansiyeli ve risk başlıkları üzerinden yapılmıştır. Fiyat ve kira projeksiyonlarında muhafazakâr bantlar esas alınmış, teyide muhtaç veriler açıkça işaretlenmiştir.
Rapor bir pazarlama metni değil, karar destek belgesidir. Nihai yatırım kararı öncesinde ünite müsaitliğinin, enerji kimlik belgesinin ve yenileme kapsamının dosya üzerinden teyit edilmesi önerilir.
Konum ve Ulaşım
Agios Panteleimonas, adını merkezindeki tarihi kiliseden alan, Victoria Meydanı ile Attiki arasında konumlanmış yerleşik bir Atina merkez semtidir. Semtin en güçlü yatırım argümanı ulaşımdır: iki ayrı metro istasyonu yürüme mesafesindedir ve şehrin her noktasına aktarmasız veya tek aktarmalı erişim sağlanır.
Ulusal Arkeoloji Müzesi, Pedion tou Areos Parkı ve Omonia ticaret bölgesi yakın çevrededir. Günlük yaşam altyapısı — market, okul, sağlık hizmetleri — semt içinde yürüme mesafesinde çözülür; bu doku, uzun dönem kiracı profili için belirleyicidir.
Konum bilgisi bu raporda semt düzeyinde verilmiştir; tam adres ve bina bilgisi görüşme aşamasında paylaşılır.
Victoria metro istasyonu: yaklaşık 400 m
Attiki metro istasyonu: yaklaşık 700 m
Pedion tou Areos Parkı: yaklaşık 700 m
Ulusal Arkeoloji Müzesi: yaklaşık 900 m
Omonia Meydanı: yaklaşık 1,3 km
Atina Uluslararası Havalimanı: yaklaşık 33 km
Proje ve Üniteler
İlan, yerleşik bir apartman binasının birinci katında tek bir daireden oluşmaktadır: A3 numaralı, 74 m² kullanım alanına sahip, iki yatak odası, salon ve bir banyodan oluşan 2+1 plan. Kapsamlı yenileme 2026'da tamamlanmıştır ve daire anahtar teslime hazırdır.
Bina yeni inşaat değil, yenilenmiş ikinci el stoktur; dairenin iç mekânı elden geçirilmiş olmakla birlikte bina ortak alanları ve tesisat yaşı ayrıca değerlendirilmelidir. Enerji sınıfı besleme verisinde belirtilmemiştir; enerji kimlik belgesi dosya aşamasında talep edilmelidir.
Mevcut görsel dokümantasyon kat planı ile sınırlıdır; iç mekân fotoğrafları ve yerinde inceleme, karar öncesinde önemle önerilir.
Ünite A3 · 1. kat · 2+1 · 74 m² · 181.556 € · Müsait
Yenileme yılı: 2026 · Teslim: hazır
Enerji sınıfı: veride belirtilmemiş, teyit gerekli
Fiyat Analizi
Liste fiyatı 181.556 €, kullanım alanı 74 m²'dir; bu da yaklaşık 2.453 €/m² birim fiyata karşılık gelir. Tek üniteli bir ilan olduğu için fiyat bandı tek noktadan oluşmaktadır.
Muhafazakâr tahminimize göre Agios Panteleimonas'ta yenilenmemiş eski stok kabaca 1.300–1.800 €/m², yenilenmiş stok ise kabaca 1.900–2.600 €/m² bandında işlem görmektedir. Bu ünite, yenilenmiş stok bandımızın üst yarısında yer alır ve semt genel ortalamasının (yenilenmemiş stok dahil) belirgin biçimde üzerindedir.
Bu primin gerekçesi tam yenileme, hazır teslim ve çift metro yakınlığıdır; ancak alıcı, semt ortalamasının üzerinde bir birim fiyat ödediğinin farkında olmalıdır. Bu düzeyde giriş, kısa vadeli değer artışı beklentisini sınırlayabilir; yatırım tezi ağırlıklı olarak kira getirisi ve uzun vadeli merkez Atina trendine dayanmalıdır.
Birim fiyat: yaklaşık 2.453 €/m²
Semt bandı tahminimiz (yenilenmiş stok): ~1.900–2.600 €/m²
Konum: bandın üst yarısı — semt ortalamasının üzerinde
Kira Potansiyeli
Agios Panteleimonas, Atina'nın yoğun merkez kiralama pazarı içindedir; yenilenmiş kompakt daireler öğrenciler, genç profesyoneller ve şehirde çalışanlardan istikrarlı uzun dönem talep görür. Çift metro erişimi doluluk sürekliliğini destekleyen en somut faktördür.
Muhafazakâr modelimizde 74 m² yenilenmiş bir 2+1 için aylık kira bandını yaklaşık 580–740 € aralığında öngörüyoruz. Bu, liste fiyatına göre yaklaşık %3,8–4,9 brüt getiri bandına karşılık gelir ve genel %3–5 muhafazakâr çerçevemizle uyumludur.
Net getiri; yönetim, boşluk dönemleri, sigorta, bakım ve vergiler düştükten sonra brütün altında kalacaktır. Bu rakamlar tahmindir, herhangi bir kira garantisi söz konusu değildir; kısa dönem kiralama senaryosu ise güncel yerel düzenlemeler teyit edilmeden modellenmemelidir.
Aylık kira bandı tahminimiz: ~580–740 €
Brüt getiri bandı: ~%3,8–4,9 (garanti değildir)
Hedef kiracı profili: öğrenci, genç profesyonel, şehir çalışanı
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir yatırım risksiz değildir; bu ilanda öne çıkan başlıklar aşağıdadır. Bu bölüm, kararın sağlıklı verilmesi için bilinçli olarak muhafazakâr tutulmuştur.
Birim fiyatın semt ortalamasının üzerinde olması en önemli finansal dikkat noktasıdır: yenileme primi ikinci el satış aşamasında aynı oranda geri kazanılamayabilir. İkinci el merkez Atina stoku genel olarak likit olmakla birlikte, satış süresi piyasa döngüsüne göre değişir.
Oturum izni programları açısından uygunluk konuma değil dosyaya bağlıdır: 250.000 € eşiği yalnızca kullanım değişikliği dönüşümü veya tescilli bina restorasyonu projelerinde geçerlidir ve bu ilanın fiyatı zaten bu eşiğin altındadır. Herhangi bir rota, ünite bazında hukuki dosya teyidi olmadan varsayılmamalıdır.
Müsaitlik ve fiyat bilgisi tek kaynaklı besleme verisidir; işlem öncesi güncel teyit şarttır
Enerji sınıfı veride yok — enerji kimlik belgesi dosyada mutlaka görülmeli
Görsel dokümantasyon kat planıyla sınırlı; iç mekân fotoğrafı ve yerinde inceleme önerilir
Yenileme kapsamı, garanti koşulları ve bina ortak alanlarının/tesisatının yaşı ayrıca incelenmeli
Semt dokusu sokak bazında değişkenlik gösterir; ziyaret önerilir
Birim fiyat primi kısa vadeli değer artışını sınırlayabilir; ikinci el likidite piyasa döngüsüne bağlıdır
Sonuç
A0187, 200.000 € altı bir giriş fiyatıyla merkez Atina'da yenilenmiş, teslime hazır ve çift metro erişimli kompakt bir daire arayan yatırımcı için tutarlı bir profildir. Güçlü yanları ulaşım, hazır teslim ve net kiracı talebidir.
Dengeleyici unsur fiyattır: yaklaşık 2.453 €/m² birim fiyat, semt ortalamasının üzerindedir ve yatırım tezinin kira getirisi ile uzun vadeye dayandırılmasını gerektirir. Muhafazakâr modelde %3,8–4,9 brüt getiri bandı makul ancak garanti edilmeyen bir beklentidir.
Önerimiz: müsaitlik, enerji kimlik belgesi ve yenileme kapsamı dosya üzerinden teyit edilmeden ve yerinde inceleme yapılmadan karar verilmemesi; bu adımlar tamamlandığında ilan, uzun vadeli kira odaklı bir portföy için değerlendirilebilir bir adaydır.
Yorumlar