Agios Nikolaos Yeni 2+1 Daire — A0184 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · AGIOS NIKOLAOS · ATİNA
Bu rapor, A0184 kodlu ilanın — Atina'nın merkezi kesiminde, Agios Nikolaos semtinde 2026'da tamamlanmış bir binanın 3. katında yer alan 76 m² kullanım alanlı 2+1 dairenin — yatırım açısından fizibilitesini değerlendirmektedir. İlan fiyatı 195.067 € olup daire teslime hazır durumdadır.
Değerlendirme; konum ve ulaşım altyapısı, ünite özellikleri, metrekare bazlı fiyat analizi, muhafazakâr varsayımlarla kira getirisi modellemesi ve risk başlıklarını kapsar. Amaç pazarlama metni değil, karar öncesi güven belgesi sunmaktır; tüm rakamlar geliştirici teyidine tabidir.
Tek ünitelik bir ilan söz konusu olduğundan rapor, proje geneli yerine bu spesifik dairenin verisi üzerinden ilerler. Semt kıyasları muhafazakâr bant tahminleridir ve kesin değerleme yerine yön göstermek amacıyla verilmiştir.
Konum ve Ulaşım
Agios Nikolaos, merkezi Atina'nın kuzey kesiminde, geniş Patisia bölgesi içinde yer alan yerleşik bir konut semtidir. Adını günlük yaşamın merkezindeki metro istasyonundan alır; fırınlar, yerel pazarlar, okullar ve meydanlardan oluşan yürünebilir bir şehir dokusuna sahiptir.
Ulaşım tarafında semtin ana omurgası tarihi Hat 1 (ISAP) metro koridorudur; Omonia, Monastiraki ve Pire Limanı'na aktarmasız bağlantı sağlar. Şehir merkezine erişim süresi kısa olduğundan semt, hem yerleşik hem kiracı profili açısından pratik bir merkez-Atina adresi olarak değerlendirilebilir.
Konum bilgisi bu raporda semt düzeyinde verilmektedir; kesin parsel konumu ve çevre incelemesi, yerinde görüş veya talep üzerine paylaşılan dosya üzerinden yapılmalıdır.
Proje ve Ünite
İlan, 2026'da tamamlanmış yeni bir binanın 3. katındaki tek bir daireyi kapsamaktadır. C4 kodlu ünite 76 m² kullanım alanına sahip bir 2+1'dir; 2 yatak odası, salon-mutfak ve 1 banyodan oluşur.
Feed verisine göre inşaat aşaması "hazır" olarak işaretlidir ve daire teslime uygundur. Bina yeni yapı olduğundan ilk sahiplik avantajı mevcuttur; ortak alan teslim durumu ve iskan/sertifika belgeleri dosya üzerinden teyit edilmelidir.
Feed'de site olanakları (otopark, depo, asansör vb.) ve enerji sınıfı bilgisi yer almamaktadır. Bu başlıklar fiyat ve kira değerlemesini doğrudan etkilediğinden, karar öncesi geliştirici dosyasından netleştirilmesi gerekir.
Ünite: C4 · 3. kat · 2+1 · 76 m² · 1 banyo
Fiyat: 195.067 € (geliştirici teyidine tabi)
İnşaat durumu: 2026'da tamamlandı, teslime hazır
Enerji sınıfı: feed'de belirtilmemiş — dosya teyidi gerekli
Olanaklar: feed'de kayıtlı olanak yok — teyit edilmeli
Fiyat Analizi
İlan fiyatı 195.067 €, kullanım alanı 76 m² olduğuna göre birim fiyat yaklaşık 2.567 €/m² düzeyindedir. Tek ünitelik ilan olduğundan bir fiyat bandı değil, tek bir veri noktası söz konusudur.
Muhafazakâr tahminimizle Agios Nikolaos / Patisia hattında piyasayı domine eden eski yapı stoku genellikle 1.300–1.900 €/m² bandında el değiştirmekte; yeni veya kapsamlı yenilenmiş stok için bandımız kabaca 2.100–2.700 €/m² aralığındadır. Bu çerçevede A0184'ün birim fiyatı yeni yapı bandının üst yarısında yer alır ve semtin eski stok ağırlıklı genel ortalamasının belirgin biçimde üzerindedir.
Bu prim yeni yapı, teslime hazırlık ve 3. kat konumuyla kısmen açıklanabilir; ancak alıcı, semt ortalamasının üzerinde bir birim fiyat ödediğinin bilincinde olmalıdır. İkinci el satışta bu primin tamamının geri kazanılması garantili değildir; kıyas rakamlarımız kesin değerleme değil, muhafazakâr bant tahminidir.
Kira Potansiyeli
Agios Nikolaos, metro erişimi ve merkezi konumu sayesinde uzun dönem kiracı talebinin istikrarlı olduğu bir semttir. 76 m² bir 2+1 için muhafazakâr varsayımla aylık 600–800 € kira bandı modellenebilir; bu, yıllık 7.200–9.600 € brüt gelire karşılık gelir.
İlan fiyatına göre brüt getiri tahminimiz yaklaşık %3,7–4,9 bandındadır ve %3–5 muhafazakâr çerçevemizin içinde kalır. Aidat, sigorta, vergi, boşluk dönemleri ve yönetim maliyetleri düşüldüğünde net getiri bunun altında gerçekleşir.
Bu rakamlar model varsayımıdır; herhangi bir kira garantisi söz konusu değildir. Gerçekleşen kira; dairenin donanımı, enerji performansı ve kiralama stratejisine (uzun dönem / dönemsel) göre bandın altında veya üstünde oluşabilir.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir gayrimenkul yatırımı risksiz değildir; aşağıdaki başlıklar karar öncesi mutlaka değerlendirilmelidir. Tek ünitelik ilanlarda müsaitlik hızla değişebilir; fiyat ve durum bilgisi işlem anında geliştirici dosyasından teyit edilmelidir.
Oturum izni programları açısından not: yatırım eşikleri konum bazlı değildir ve 250.000 € eşiği yalnızca kullanım değişikliği dönüşümleri veya tescilli bina restorasyonu gibi özel kategorilerde geçerlidir. Bu ilan fiyatının tek başına herhangi bir programa uygunluk anlamı taşımadığı, uygunluğun rota ve ünite bazında dosya teyidi gerektirdiği unutulmamalıdır.
Müsaitlik riski: tek ünite — satış durumunda ilan kapanır; veri teyide muhtaçtır
Birim fiyat primi: 2.567 €/m², eski stok ağırlıklı semt ortalamasının belirgin üzerinde; ikinci elde tam geri kazanım garanti değil
İkinci el likidite: alıcı havuzu ağırlıkla yerel ve fiyat duyarlı; satış süresi uzayabilir
Belge eksikleri: enerji sınıfı ve olanak bilgisi feed'de yok — dosyadan teyit şart
Teslim riski düşük (yapı hazır) ancak ortak alan ve iskan belgeleri kontrol edilmeli
Tek banyolu kompakt plan: aile profili yerine çift/küçük hane kiracı segmentine hitap eder
Sonuç
A0184, merkezi Atina'da metro erişimli yerleşik bir semtte, teslime hazır yeni yapı arayan ve 200.000 € altı bütçeyle çalışan alıcılar için değerlendirilebilir bir seçenektir. Konum-ulaşım denklemi güçlü, kiracı talebi istikrarlı, teslim riski düşüktür.
Buna karşılık birim fiyat, semtin eski stok ağırlıklı ortalamasının belirgin üzerindedir ve yatırım tezi büyük ölçüde yeni yapı primi ile istikrarlı kira akışına dayanır. Kısa vadeli değer artışı beklentisiyle değil, orta-uzun vadeli kira geliri ve merkezi konum tutma stratejisiyle yaklaşılması daha gerçekçidir.
Karar öncesi enerji sınıfı, olanaklar, ortak alan durumu ve güncel müsaitlik geliştirici dosyasından teyit edilmeli; kira modeli muhafazakâr bandın alt sınırıyla da test edilmelidir. Bu rapor bilgilendirme amaçlıdır ve bağımsız hukuki-teknik inceleme yerine geçmez.
Yorumlar