Agios Nikolaos 2 Residences — A0185 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 3 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · AGIOS NIKOLAOS · ATİNA
Bu rapor, Atina'nın merkezindeki Agios Nikolaos semtinde yer alan A0185 kodlu ilanı yatırım gözüyle değerlendirir. Konu mülk, 2026'da tamamlanan ve teslime hazır durumdaki binanın 3. katında yer alan 72 m² büyüklüğünde bir 2+1 dairedir; liste fiyatı 184.511 €'dur.
Değerlendirme, güncel envanter verisi ve yayındaki ilan bilgileri üzerine kuruludur. Konum ve ulaşım, birim fiyat analizi, muhafazakâr bir kira senaryosu ve risk başlıkları sırasıyla ele alınmıştır. Rakamların tamamı kaynak veriden hesaplanmış, kıyaslamalarda tahmin bandı dili kullanılmıştır.
Amacımız pazarlama metni değil, karar öncesi güven belgesi sunmaktır. Bu nedenle mülkün güçlü yönleri kadar, fiyat primi ve teyide muhtaç başlıklar da açıkça yazılmıştır.
Konum ve Ulaşım
Agios Nikolaos, Atina'nın merkezinde yerleşik bir konut semtidir ve adını taşıyan Metro 1. hat istasyonuyla bilinir. İstasyon mülkten yürüme mesafesindedir; bu hat Victoria, Omonia ve tarihi merkezi birkaç durakta bağlar. Semtin günlük yaşam altyapısı — pazar, okul, fırın, kafe — sokak dokusuna yayılmıştır.
Ulaşım profili, bu ilanın en güçlü yatırım argümanıdır. Metro bağlantılı merkez semtler, Atina'da hem oturum hem uzun dönem kiralama talebinin istikrarlı olduğu koridorlardır. Konum bilgisi semt düzeyinde verilmiştir; nokta adres ve bina detayı talep hâlinde dosya üzerinden paylaşılır.
Agios Nikolaos metro istasyonu (1. hat): yürüyerek yaklaşık 3 dakika
Omonia / şehir merkezi: yaklaşık 2,5 km
Ulusal Arkeoloji Müzesi: yaklaşık 2 km
Pedion tou Areos parkı: yaklaşık 1,5 km
Pire Limanı: yaklaşık 10 km
Atina Uluslararası Havalimanı: araçla yaklaşık 35 dakika
Proje ve Üniteler
Satışta tek ünite bulunmaktadır: 3. katta, 72 m² kullanım alanına sahip, 2 yatak odalı ve 1 banyolu C3 dairesi. Ayrı salonlu 2+1 plan tipi, hem oturum hem uzun dönem kiralama için işlevsel bir ölçektir. Kat planı görseli dosyada mevcuttur.
Bina 2026'da tamamlanmıştır ve daire teslime hazırdır; bekleme süresi ve inşaat takvimi riski bu ilanda yoktur. Öte yandan feed'de enerji sınıfı belirtilmemiştir ve bina olanakları (asansör, depo, otopark) listelenmemiştir; bu başlıklar karar öncesi dosya üzerinden netleştirilmelidir.
Envanterin tek üniteden oluşması iki yönlü okunmalıdır: seçim derinliği yoktur, ancak proje bazında arz baskısı da yoktur. Müsaitlik anlık veridir ve satıcı teyidine tabidir.
Ünite C3 · 3. kat · 2+1 · 72 m² · 1 banyo · 184.511 € · müsait
Yapım yılı: 2026 · durum: teslime hazır
Enerji kimlik belgesi: feed'de belirtilmemiş, talep üzerine
Fiyat Analizi
Liste fiyatı 184.511 €, alan 72 m²'dir; birim fiyat yaklaşık 2.560 €/m² olarak hesaplanır. Tek ünite olduğu için proje içi bir fiyat bandı yoktur; analiz bu tek noktaya dayanır.
Semt kıyasında muhafazakâr bandımız şöyledir: Agios Nikolaos ve çevresindeki merkez aksında ilan fiyatları eski stok ağırlıklıdır ve genel ortalamayı aşağı çeker; yenilenmiş veya yeni teslim ürünlerde ise tahminimiz 2.200-2.800 €/m² aralığında bir banttır. Bu daire, 2.560 €/m² ile bu bandın üst yarısında konumlanır.
Açık ifadeyle: birim fiyat, semtin eski stok dâhil genel ortalamasının belirgin üstündedir. Primin gerekçesi 2026 teslime hazır durum ve metro yakınlığıdır; ancak alıcı, semt ortalamasının üzerinde bir bedel ödediğini bilerek karar vermelidir. Bu rakamlar tahmin bandıdır; nihai değerlendirme güncel emsallerle yapılmalıdır.
Birim fiyat: 184.511 € / 72 m² ≈ 2.560 €/m²
Yeni/yenilenmiş segment bandı (tahminimiz): 2.200-2.800 €/m²
Konumlanma: bandın üst yarısı; semt genel ortalamasının üstünde
Kira Potansiyeli
Metro 1. hat koridoru, genç profesyoneller, aileler ve öğrencilerden gelen istikrarlı uzun dönem kiralama talebiyle bilinir. Yeni teslim bir 2+1, bu segmentte eski stoğa göre daha hızlı kiracı bulma eğilimindedir.
Muhafazakâr senaryomuzda aylık kira bandını 550-750 € aralığında modelliyoruz. Bu, 184.511 € liste fiyatı üzerinden yıllık brüt %3,6-4,9 getiriye karşılık gelir ve %3-5'lik temkinli çerçevenin içindedir. Boşluk dönemleri, aidat-bakım giderleri ve vergiler bu brüt hesaba dâhil değildir.
Bu bir garanti değil modeldir; fiili kira, dairenin teslim standardına, mobilya durumuna ve sözleşme dönemine göre değişir. Karar öncesi güncel kira emsalleriyle doğrulama yapılmalıdır.
Aylık kira bandı (tahminimiz): 550-750 €
Brüt getiri bandı: %3,6-4,9 (giderler hariç)
Baz senaryo: uzun dönem kiralama
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir yatırım kararı risksiz değildir; bu ilan özelinde aşağıdaki başlıklar karar öncesi mutlaka netleştirilmelidir. Bu bölüm, raporun güven belgesi niteliğinin gereğidir.
Müsaitlik tek üniteye dayalıdır ve anlık veridir; satın alma sürecine girmeden önce satıcı teyidi alınmalıdır.
İlan başlığında 'yenilenmiş' ifadesi, envanter verisinde ise 2026 yapım yılı yer almaktadır; binanın sıfır yapı mı kapsamlı yenileme ürünü mü olduğu satış dosyasından teyit edilmelidir.
Enerji sınıfı feed'de belirtilmemiştir; enerji kimlik belgesi görülmeden karar verilmemelidir.
Birim fiyat semt genel ortalamasının üstündedir; ikinci el satışta likidite ve fiyat baskısı riski göz önünde tutulmalıdır.
Bina olanakları (asansör, depo, otopark) veride listelenmemiştir; 3. kat kullanım konforu için asansör durumu doğrulanmalıdır.
Merkez Atina'da sokak bazında doku farkı belirgindir; yerinde görüş ve çevre incelemesi önerilir.
Sonuç
A0185, ulaşım profili güçlü, teslime hazır ve Atina merkezinde görece erişilebilir bir giriş bütçesi sunan bir ilandır. Metro yakınlığı ve 2026 teslim durumu, uzun dönem kiralama senaryosunu destekler; %3,6-4,9'luk muhafazakâr brüt getiri bandı bu segment için makuldür.
Buna karşılık yaklaşık 2.560 €/m²'lik birim fiyat, semt genel ortalamasının üstündedir ve bandın üst yarısında bir alımdır. Enerji belgesi, bina niteliği ve müsaitlik teyidi tamamlanmadan süreç ilerletilmemelidir. Bu koşullar sağlandığında ilan, oturum ve uzun vadeli kira geliri hedefleyen alıcılar için değerlendirmeye değer bir dosyadır.
Yorumlar