Yenilenmiş 3+1 Daire Agios Panteleimonas — A0188 Fizibilite Raporu
FİZİBİLİTE RAPORU · AGIOS PANTELEIMONAS · ATİNA
Bu rapor, Atina merkezindeki Agios Panteleimonas semtinde yer alan A0188 kodlu ilanın — kapsamlı biçimde yenilenmiş bir binanın 2. katındaki 96 m² 3+1 dairenin — yatırım açısından değerlendirmesini sunar. Amaç pazarlama değil; fiyat, kira potansiyeli ve risklerin veriye dayalı, muhafazakâr bir çerçevede ortaya konmasıdır.
Daire, €221.111 liste fiyatıyla tek ünite olarak sunulmaktadır. Yenileme 2026'da tamamlanmıştır ve mülk teslime hazırdır. Konum, Victoria metro istasyonu, Atina merkez tren garı ve Ulusal Arkeoloji Müzesi çevresindeki yürünebilir merkez aksı üzerindedir.
Rapordaki tüm hesaplamalar ilan verisine dayanır; müsaitlik, nihai fiyat ve teknik belgeler geliştirici teyidine tabidir. Kira ve değer artışı projeksiyonları garanti değil, muhafazakâr tahmin bandı olarak okunmalıdır.
Konum ve Ulaşım
Agios Panteleimonas, Atina şehir merkezinin hemen kuzeyinde, Patision aksı boyunca uzanan köklü bir yerleşim semtidir. Daire; Victoria metro istasyonuna (1. Hat), Attiki metrosuna ve Atina merkez tren garına yürüme mesafesindedir. Ulusal Arkeoloji Müzesi ile Pedion tou Areos Parkı yaklaşık bir kilometre uzaklıktadır.
Semt, Atina merkezinin devam eden kentsel dönüşüm sürecinden pay almaktadır; günlük ihtiyaçlar, okullar ve pazarlar sokak seviyesinde erişilebilir durumdadır. Bununla birlikte dönüşüm semt genelinde eşit hızda ilerlememektedir ve sokak bazında karakter farkları belirgindir — konum değerlendirmesi mutlaka yerinde gezi ile tamamlanmalıdır.
Kurumsal ilkemiz gereği bu raporda nokta adres paylaşılmaz; konum semt düzeyinde tanımlanır ve tam konum bilgisi görüşme aşamasında iletilir.
Proje ve Üniteler
İlan tek üniteden oluşmaktadır: kapsamlı biçimde yenilenen bir binanın 2. katında konumlanan 96 m² büyüklüğünde 3+1 daire. Plan üç yatak odası, salon ve tek banyodan oluşur. Yenileme 2026'da tamamlanmıştır; inşaat/teslim takvimi riski bu anlamda düşüktür, mülk fiilen teslime hazırdır.
96 m²'de üç yatak odalı plan, merkez Atina'da görece verimli bir metrekare kullanımına işaret eder; aile ve paylaşımlı kiracı senaryolarının ikisine de hitap eder. Tek banyo, bu büyüklükte bir 3+1 için planın en belirgin sınırlılığıdır ve hedef kiracı/alıcı profilini bir miktar daraltabilir.
Ünite: B1 · 2. kat · 3+1 · 96 m² · 1 banyo · €221.111 · Müsait
Bina: kapsamlı yenileme, 2026'da tamamlandı — teslime hazır
Enerji sertifikası: geliştirici teyidi sonrasında paylaşılacak
Kat planı talep üzerine iletilir
Fiyat Analizi
Feed'deki gerçek ünite fiyatından hesaplanan birim fiyat €2.303/m² düzeyindedir (€221.111 / 96 m²). Tek ünite olduğu için fiyat bandı tek noktadan oluşur.
Agios Panteleimonas ve Patision aksında yenilenmiş konut stoğu için muhafazakâr tahmin bandımız yaklaşık €1.900–2.600/m² aralığındadır; yenilenmemiş eski stok bunun belirgin altında işlem görür. Bu ünite, yenilenmiş ürün kıyasında bandın orta bölgesindedir — belirgin bir birim fiyat primi taşımamaktadır. Ancak önemli bir uyarı: semt genel ortalaması (eski stok dahil) bu rakamın altındadır; kıyaslama mutlaka yenilenmiş emsallerle yapılmalı, semt geneli ortalamalarla karıştırılmamalıdır.
Bunlar kesin piyasa verisi değil, tahmin bandımızdır. Nihai fiyat değerlendirmesi, aynı aks üzerindeki güncel yenilenmiş emsallerin birebir incelenmesiyle ve bağımsız değerleme ile doğrulanmalıdır.
Liste fiyatı: €221.111 · 96 m² → birim fiyat ≈ €2.303/m²
Muhafazakâr kıyas bandımız (semtte yenilenmiş stok): yaklaşık €1.900–2.600/m²
Ünite bu bandın orta bölgesinde konumlanıyor
Kira Potansiyeli
Victoria metrosu ve üniversite/merkez aksına yakınlık, 3+1 planlı bu daire için hem aile hem paylaşımlı kiracı talebi yaratır. Muhafazakâr senaryomuzda uzun dönem aylık kira €800–950 bandındadır; bu, €221.111 liste fiyatına göre yaklaşık %4,3–5,1 brüt getiriye karşılık gelir. İşletme giderleri, vergi ve boşluk payı düşüldüğünde net getiri tahminimiz %3–4 bandına iner.
Bu rakamlar garanti değildir; ilan verisi herhangi bir kira garantisi içermemektedir. Ayrıca merkez Atina'da kısa dönem kiralamaya yönelik düzenleyici kısıtlar gündemdedir; getiri modelini kısa dönem senaryosuna değil, uzun dönem kiralamaya dayandırmak daha sağlıklıdır.
Muhafazakâr uzun dönem kira tahmini: aylık €800–950
Brüt getiri bandı: yaklaşık %4,3–5,1
Masraflar ve boşluk sonrası net tahmin: yaklaşık %3–4
Riskler ve Dikkat Noktaları
Bu bölüm raporun en önemli kısmıdır. Yukarıdaki başlıkların hiçbiri tek başına caydırıcı değildir; ancak her biri, karar öncesinde kapatılması gereken bir doğrulama adımına işaret eder. Özellikle tek ünitelik ilanlarda müsaitlik verisi hızla eskiyebilir — ilerlemeden önce güncel teyit alınmalıdır.
Yenilenmiş binalarda görünen kalite ile bina geneli teknik durum ayrışabilir. Satın alma kararından önce bağımsız teknik inceleme, tapu/yasal durum taraması ve enerji sertifikasının görülmesi standart prosedürümüzdür.
Müsaitlik teyidi: tek ünitelik ilanda müsaitlik ve fiyat geliştirici teyidine tabidir; ünite her an satılmış olabilir
Bina teknik durumu: yenilenmiş eski binada tesisat, çatı, ortak alanlar ve bina geneli sistemler bağımsız teknik incelemeyle doğrulanmalı
Enerji sertifikası: henüz paylaşılmadı; teslim öncesi mutlaka görülmeli
Semt değişkenliği: dönüşüm sokak bazında eşitsiz ilerliyor; ikinci el likidite ve fiyat gerçekleşmeleri mikro-konuma duyarlı
Plan sınırı: 3 yatak odasına tek banyo, bazı kiracı ve alıcı segmentlerini daraltabilir
Kira varsayımları: tahmin bandıdır; sözleşme öncesi güncel emsal kiralarla test edilmelidir
Sonuç
A0188, merkez Atina'nın dönüşüm aksında, metro erişimi güçlü bir konumda, teslime hazır ve yenilenmiş ürün kıyasında makul fiyatlanmış tek ünitelik bir ilandır. Birim fiyat (≈ €2.303/m²) yenilenmiş stok için tahmin bandımızın ortasında; muhafazakâr net kira getirisi tahmini %3–4 bandındadır.
Profil olarak; giriş seviyesi bütçeyle merkez Atina'da yenilenmiş, kiraya hazır bir daire arayan ve semtin dönüşüm sürecine orta-uzun vadeli bakabilen yatırımcıya uygundur. Karar öncesinde müsaitlik teyidi, bağımsız teknik inceleme ve enerji sertifikasının görülmesi şarttır. Sonraki adım olarak güncel emsal seti ve yerinde gezi programını danışmanlarımızla planlayabilirsiniz.
Yorumlar