THE SOCRATES — Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 18 Haz
- 3 dakikada okunur
THE SOCRATES · NEO IRAKLEIO · KUZEY ATİNA · YUNANİSTAN GOLDEN VISA PROGRAMI
THE SOCRATES — Fizibilite Raporu
The Socrates Living, Kuzey Atina'nın en köklü ve ulaşımı güçlü konut bölgelerinden Neo Irakleio'da yer alan, yalnızca dört tam eşyalı rezidanstan oluşan butik bir projedir. Bu bir bölge tanıtımı değil, bir yatırım fizibilite analizidir: rakamlar, change-of-use (kullanım değişikliği) yoluyla erişilebilen €250.000'lik Golden Visa eşiği etrafında kurgulanmış; eşyalı Kuzey Atina dairelerinin kira talebi ve elde tutma maliyetleri ele alınmış; değer artışı senaryosu risklerle birlikte tartılmıştır. Daire fiyatları henüz kesinleşmediğinden, aşağıdaki tüm rakamlar €250.000'lik yatırımla oturum eşiğine göre çerçevelenmiştir.
Bir Bakışta
Proje: The Socrates Living — yalnızca 4 tam eşyalı rezidanstan oluşan butik bir proje
Konum: Neo Irakleio, Kuzey Atina — Kifisias Caddesi iş bölgesi ve Attiki Odos çevre yolunun hemen yanında
Daire büyüklüğü: 39–48 m², tam eşyalı ve kiraya hazır teslim
Golden Visa yolu: €250.000 change-of-use yatırımı — tüm aileye oturum + vizesiz Schengen seyahati
Teslim: 2027 1. çeyrek
Ulaşım: Tarihi merkeze doğrudan metro Hat 1 (ISAP) bağlantısı
Kıtlık: Tüm projede yalnızca 4 daire
Fiyatlama: Henüz kesinleşmedi — aşağıdaki hesap €250.000 GV eşiği etrafında kurulmuştur
€250.000'lik Golden Visa Matematiği
Yunanistan Golden Visa'sı, change-of-use (uygun nitelikteki ticari ya da başka kullanımdaki bir mülkün konuta dönüştürülmesi) yoluyla €250.000'lik giriş noktasını korumaktadır. Neo Irakleio, eşiğin €800.000'a yükseldiği yüksek talepli bölgelerin dışında kalır; €250.000 rakamını burada geçerli kılan da tam olarak budur. Aşağıdaki tablo, gösterge niteliğinde sermaye çıkışını çerçeveler; bu, kote edilmiş bir daire fiyatı değil, eşik etrafında örnekleyici bir hesaptır.
KALEM | GÖSTERGE TUTAR | NOT |
Uygun yatırım tutarı | €250.000 | Change-of-use yolu eşiği |
Tapu devir vergisi (%3,09) | ~€7.725 | Mülk değeri üzerinden |
Noter & hukuk (~%1,5–2) | ~€3.750–5.000 | Noter, avukat, durum tespiti |
Golden Visa devlet harçları | ~€2.000 + kişi başı harç | Ana başvuran + aile ilaveleri |
Gösterge toplam giriş | ≈ €263.000–€265.000 | Yatırım + edinim maliyetleri |
Oturum hakkı; yatırımcıyı, eşini, bakmakla yükümlü olduğu çocukları ve her iki tarafın ebeveynlerini kapsar — tüm aile için tek bir €250.000'lik bilet, üstelik Schengen Bölgesi'nde vizesiz dolaşımla birlikte.
Beklenen Kira Getirisi Bağlamı
Ulaşımı güçlü Kuzey Atina bölgelerinde, 39–48 m² büyüklüğünde, tam eşyalı ve hemen oturulabilir daireler; kurumsal kiralama ve relokasyon talebinin tam merkezinde yer alır. Aşağıdaki rakamlar, Kuzey Atina koridorundaki benzer eşyalı stok için piyasa bağlamı aralıklarıdır; bu projeye dair garanti edilmiş bir getiri değildir.
GÖSTERGE | EŞYALI KUZEY ATİNA BAĞLAMI |
Brüt kira getirisi | ~%4,0–5,0 / yıl |
Net kira getirisi (maliyetler sonrası) | ~%3,0–4,0 / yıl |
Uzun dönem aylık kira (eşyalı 1+1) | ~€650–€900 |
Kiracı profili | Kurumsal / relokasyon / profesyonel |
Boşta kalma riski | Düşük — yıl boyu istikrarlı talep |
Yıllık Elde Tutma Maliyetleri
Yunanistan'da mülk sahipliği görece düşük maliyetlidir. Aşağıdaki tekrarlayan giderler, bu büyüklük bandındaki eşyalı bir daire için gösterge niteliğindedir.
MALİYET | GÖSTERGE YILLIK TUTAR |
ENFIA emlak vergisi | ~€250–€450 |
Bina / aidat giderleri | ~€300–€600 |
Sigorta | ~€150–€250 |
Yönetim / kiralama (kullanılırsa) | kiranın ~%8–12'si |
Kira gelir vergisi | €12.000 dilimine kadar %15 |
Konum & Talep Dinamikleri
Neo Irakleio, kira talebinin mevsimsel değil yapısal olduğu Kuzey Atina kuşağında yer alır. Bunu üç dinamik destekler: çok uluslu şirketlerin ve genel merkezlerin kümelendiği Kifisias Caddesi iş bölgesine yakınlık; daireyi havalimanına ve Attika bölgesinin geneline bağlayan Attiki Odos çevre yoluna doğrudan erişim; ve tarihi merkezi rahat bir mesafeye getiren doğrudan metro Hat 1 (ISAP) bağlantısı. Bu üçü bir araya geldiğinde bölge, kurumsal kiracılar ve relokasyondaki profesyoneller için doğal bir tercih hâline gelir — eşyalı ve hazır konutlar için prim ödeyen segment tam olarak budur.
Fiyat Bağlamı
The Socrates için daire fiyatları henüz kesinleşmediğinden en yararlı referans, genel Kuzey Atina piyasasıdır. Köklü Kuzey Atina belediyelerinde değerler son yıllarda istikrarlı biçimde artmış; bunu sınırlı yeni inşaat arzı ile sürekli Golden Visa ve yaşam tarzı talebi desteklemiştir. Yeni, enerji verimli ve eşyalı stok, genellikle eski apartman dairelerine kıyasla prim yapar — dört rezidanslık butik bir proje de bu daha yeni ve daha kıt katmanda kararlı biçimde konumlanır.
Teslim Takvimi
AŞAMA | ZAMANLAMA |
Rezervasyon & sözleşme | Seçim anında |
İnşaat & iç yapım | 2026 boyunca |
Tamamlanma & teslim | 2027 1. çeyrek |
Kiraya hazır (eşyalı) | Teslimde |
Tüm projede yalnızca dört rezidans bulunan The Socrates, kıtlık üzerine kuruludur: köklü bir Kuzey Atina koridorunda sınırlı arz, eşyalı ve kiraya hazır teslim — varlığı hem dayanıklı kurumsal kira geliri hem de sağlam uzun vadeli değer artışı için konumlandırır.
Riske Dair Dürüst Bir Not
Hiçbir yatırım tek yönlü değildir. Daire fiyatları henüz kesinleşmediğinden, nihai giriş tutarı ve €250.000 eşiğine olan kesin marj teyide tabidir. Proje üzerinden (off-plan) teslim, 2027 1. çeyreğe kadar olağan inşaat ve zamanlama riskini taşır. Getiriler genel Atina piyasasıyla birlikte hareket eder ve Golden Visa kuralları değişebilir. Özellikle change-of-use yolu doğru hukuki yapılandırma gerektirir — deneyimli bir ortakla çalışmanın yatırımı koruduğu nokta tam da burasıdır.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'sında güvenilir ortağınız. The Socrates'teki dört rezidanstan birini rezerve etmek ve €250.000'lik change-of-use yatırımınızı seçimden oturuma kadar doğru yapılandırmak için bizimle görüşün.
Yorumlar