Riviera Plato — A0171 Fizibilite Raporu

FİZİBİLİTE RAPORU · KOUKAKI · ATINA MERKEZ · GOLDEN VISA

Riviera Plato (portföy kodu A0171), Atina'nın en çok yürünen semtlerinden Koukaki'nin sınırında, Neos Kosmos hattında konumlanan beş daireli bir yeniden yapım projesidir. Lagoumitzi 21 adresindeki bina 2005 yılında inşa edilmiş ve hiç kullanılmamıştır; neoklasik tarzdaki yapının yeniden yapımı tamamlanmış, daireler teslime hazır hâle gelmiştir.

Projede beş dairenin dördü satılmıştır. Tek müsait daire, 1. kattaki 59 m² net alanlı, 12 m² balkonlu, iki yatak odalı dairedir; 1 Temmuz 2026 liste fiyatı 465.000 €'dur. Proje kullanım değişikliği (dönüşüm) rotasında ilerlemiş ve tamamlanmış olduğu için Golden Visa'nın 250.000 € rotasının tamamlanma koşulunu bugün karşılamaktadır — başvuru için inşaat ya da teslim beklenmez.

Bu rapor, 1 Temmuz 2026 tarihli fiyat listesi ile Avla'nın onaylı proje ve bölge metinlerine dayanır. Müsaitlik gün içinde değişebilir; nihai teyit sözleşme aşamasında yapılır.

---

Konum ve Ulaşım

Proje, Akropolis'in güney yakasında yer alır: bir tarafta müze ve restoran hattı, diğer tarafta üniversite çevresi. Bu iki hattın arasında kalan doku, Atina'nın en çok yürünen bölgelerinden biridir ve turist talebi ile yerli talebin kesiştiği nadir alanlardandır. Şehirde bu kesişimi sunan konum sayısı azdır; talebin iki ayrı kaynaktan beslenmesi, hem kiralamada hem yeniden satışta boşluk riskini düşürür.

Ulaşım tarafında metro istasyonu (Syngrou-Fix çevresi) yaklaşık 700 metre yürüme mesafesindedir. Akropolis, Koukaki kafeleri ve şehir merkezi yürüyerek erişilebilir; günlük yaşam araca ihtiyaç duymadan kurulabilir. Bu, yalnızca bir konfor değil, aynı zamanda değerleme argümanıdır: araç gerektirmeyen merkez konumlar Atina'da kalıcı bir prim taşır.

• Akropolis'in güney yakası; müze-restoran hattı ile üniversite çevresi arasında

• Metroya yaklaşık 700 m yürüme mesafesi (Syngrou-Fix yakını)

• Akropolis, Koukaki kafeleri ve şehir merkezi yürüme mesafesinde

• Araç gerektirmeyen merkez konum; turist ve yerli talebinin kesişimi

---

Proje ve Yapı

Bina 2005'te inşa edilmiş ve hiç kullanılmamıştır — Atina merkezinde ender rastlanan bir durum. Neoklasik tarzdaki yapının yeniden yapımı tamamlanmıştır ve daireler teslime hazırdır. Köşe parselde yer aldığı için cepheler gün boyu ışık alır.

Daire kurgusu bu ölçekte nadir görülen bir netliktedir: kat başına tek daire, beş katta beş daire. Her daire katın tamamını kullanır; ortak duvar komşusu yoktur. Donanım tarafında gizli inverter ısıtma-soğutma, İtalyan mutfak ve dolaplar ile mühendislik ahşap zemin standarttır. Müsait 1. kat dairesi 59 m² net alanda iki yatak odası, açık mutfaklı geniş salon, tek banyo ve dört balkon sunar.

Zemin katta tavan yüksekliği 4 metredir; 4. kattaki daire Akropol manzaralı 38 m²'lik çatı terasına sahiptir (satılmıştır). Binada ortak alan ve site servisi yoktur — bu, aidat yükünü düşük tutar; ancak kapıcı, havuz ya da resepsiyon tipi hizmet bekleyen alıcı için baştan not edilmelidir.

---

Daire Envanteri ve Fiyat

İç alan, kapalı daire içi net alanı ifade eder. Fiyatlar 1 Temmuz 2026 liste fiyatlarıdır.

• 1. kat — 59 m² net + 12 m² balkon — 2+1 — 465.000 € — MÜSAİT (son daire)

• 2. kat — 59 m² net + 10 m² balkon — 2+1 — Satıldı

• 3. kat — 59 m² net + 10 m² balkon — 2+1 — Satıldı

• 4. kat — 44 m² net + 15 m² balkon + 38 m² Akropol manzaralı çatı terası — 1+1 — Satıldı

• Zemin kat — 59 m² net + 22 m² teras, 4 m tavan yüksekliği — 2+1 — Satıldı

---

Golden Visa

Çerçeveyi doğru kurmak gerekir: 250.000 € bir konum eşiği değildir. Attika'da standart Golden Visa yatırım eşiği 800.000 €'dur; 250.000 € yalnızca kullanım değişikliği (αλλαγή χρήσης) — yani konut dışı kullanımdan konuta dönüşümü tamamlanmış — mülkler için tanınan özel bir rotadır.

Riviera Plato bu dönüşüm rotasındadır ve dönüşüm lisansı alınmıştır. Yapı tamamlanmış ve teslime hazır olduğu için rotanın tamamlanma koşulunu bugün karşılar: alıcı, inşaatı süren projelerdeki gibi başvuruyu teslim sonrasına ertelemek zorunda kalmaz. 465.000 €'luk fiyat eşiğin çok üzerinde olduğundan tapu bedeli tartışması da yoktur; her koşulda tapudaki bedel 250.000 €'nun altına inmemelidir.

Oturum izni 5 yıllıktır ve mülk elde tutuldukça yenilenir; mülkün satışı izni iptal eder. Golden Visa'ya konu mülkte Airbnb tipi kısa dönem kiralama yapılamaz — kira tezi bu nedenle uzun dönem kiralama üzerine kurulmalıdır.

---

Kira ve Getiri

Kiracı profili uzun dönem yabancı kiracılar, akademik çevre ve şehir merkezi çalışanlarından oluşur. Bölge aslında Atina'nın kısa dönem kiralamada en güçlü yerlerinden biridir; ancak Golden Visa mülkünde bu yol kapalı olduğundan hesap uzun dönem kira üzerinden yapılmalıdır.

Merkez konum primi fiyata yansımış durumdadır; brüt verim bu seçkide alt banttadır. Buradaki değer getiride değil, likidite ve konumun kalıcılığındadır. Öte yandan 59 m²'de iki yatak odalı kurgu, bu metrekarede aile kiracıya da hitap eder; kiracı havuzunu tek kişilik/çift profilinin ötesine genişleten gerçek bir farklılaşmadır.

Aidat yükü düşüktür: binada ortak tesis yoktur ve kat başına tek daire vardır. Boşluk dönemlerinde taşıma maliyeti bu nedenle sınırlı kalır.

---

Riskler

Aşağıdaki başlıklar pazarlama cilası olmadan, alıcının karar hesabına girmesi gereken hâliyle aktarılmıştır.

• Merkezî ve yoğun doku: gürültü ve otopark sıkıntısı gerçektir; projede otopark yoktur.

• 465.000 € ile m² başına fiyat bu seçkinin en üst ucundadır.

• Kat başına tek daire: bina içinde alternatif yoktur; ortak alan ve servis yoktur.

• Brüt verim alt bantta — getiri odaklı yatırımcı için doğru adres değildir.

• Tek daire kalmıştır; müsaitlik gün içinde değişebilir, karar penceresi dardır.

---

Değerlendirme

Kime uygun: Getiriyi ikinci plana atıp merkez konum, likidite ve bitmiş mülk isteyen alıcıya; Atina'da zaman zaman kendisi de kalmayı düşünen yatırımcıya uygundur. Çok daireli portföy kurmak ya da verim maksimizasyonu hedefleyen alıcı için doğru proje değildir.

Yatırım tezi: Seçkinin en merkezî ve en likit konumu budur; çıkışta alıcı havuzu en geniştir. 59 m²'de iki yatak odası veren tek proje olması hem kiracı hem yeniden satış tarafında ayrıştırır. Tamamlanmış olması Golden Visa takvimini de sadeleştirir: koşul bugün karşılanır, başvuru teslim beklemez.

Özet hüküm: Riviera Plato, 'Akropolis'e yürüme mesafesinde, bitmiş, likit ve bugün GV-uygun' arayan alıcı için bu seçkinin referans projesidir. Fiyat priminin karşılığı, konumun kalıcılığı ve çıkış kolaylığıdır.

---

Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'da güvenilir çözüm ortağınız. Bu projede güncel müsaitlik teyidi, ödeme planı ve Golden Visa dosya adımları için bizimle iletişime geçin: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657