AVLA GAYRİMENKUL · PAZAR RAPORU · 6 KASIM 2026
Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — 6 Kasım 2026
Veri kesimi: 6 Kasım 2026.
Bu hafta ne değişti
- Vergi tasarısı Meclis'te: Maliye Bakanlığı tasarıyı 4 Kasım Çarşamba günü 52 maddeyle Parlamento'ya sundu (istişare metni 48 maddeydi). Ekonomi İşleri Komisyonu 6 Kasım'da görüşmeye başlıyor; genel kurul oylaması Kasım içinde bekleniyor.
- %15'e yeni bir istisna eklendi: Madde 16'ya göre oran, 5219/2025 sayılı Emlak Vergileri Kanunu'nun 42. maddesindeki ilk konut muafiyetine hak kazanan alıcılara uygulanmayacak. İstişare metninde bu cümle yoktu. Golden Visa alımlarına özel bir muafiyet ise sunulan metinde de yer almıyor.
- Eylül Golden Visa verisi yayımlandı: Geçerli yatırımcı izni 34.759'dan 35.857'ye çıktı. Aile üyeleri ve yenilemeler dahil toplam bekleyen başvuru 25.970; Mart 2025'teki 52.821'lik zirvenin ilk kez yarısının altında.
- Yöntem notu: 28 Ekim raporunda Türk yatırımcı payını %19,1 olarak vermiştik; o oran yalnız ilk izinler içindeki paydı. Bu raporda toplam geçerli izin (ilk izin + yenileme) içindeki payı veriyoruz: %16,8. Pay gerilemedi, ölçü değişti; Türk yatırımcının ilk izin sayısı 5.107'den 5.403'e yükseldi.
Önceki rapor: 28 Ekim 2026 Pazar Raporu
Altı rakamla pazar
- 35.857geçerli yatırımcı izni (Eylül 2026 sonu; Ağustos'ta 34.759). Aile üyeleriyle birlikte 104.510 geçerli izin.
- 6.010Türk yatırımcının geçerli izni; 5.403'ü ilk izin. Toplamın %16,8'i, Çin'in (18.463 izin, %51,5) ardından ikinci sıra.
- 6.962bekleyen ana yatırımcı başvurusu, yenilemeler dahil (Ağustos: 7.686, Haziran: 8.977). Dosyaların %73'ü Attika'da.
- +%5,5daire fiyatlarında yıllık artış (2026 ikinci çeyrek); Atina %5,0, Selanik %4,7 (Yunanistan Merkez Bankası, 15 Eylül 2026).
- %5,52Atina ortalama brüt kira getirisi; ülke ortalaması %4,38 (Global Property Guide, Mayıs 2026 güncellemesi).
- %15AB/AEA dışı vergi mukimi alıcı için tasarıdaki devir vergisi; 1 Temmuz 2027'den itibaren imzalanan kesin sözleşmeler. Bugünkü oran %3.
01Talep
Göç ve İltica Bakanlığı'nın Eylül 2026 bültenine göre ana yatırımcıların elinde 35.857 geçerli Golden Visa izni bulunuyor. Türk yatırımcılar Temmuz sonundan bu yana gelen 1.579 izinlik artışın 440'ını, yani %28'ini tek başına oluşturdu.
Yeni başvuru tarafı toparlanıyor. Ocak–Eylül 2026'da 3.862 yeni başvuru yapıldı; bu, geçen yılın aynı dönemindeki yaklaşık 5.750'nin %33 altında. Ancak açığın neredeyse tamamı yılın ilk dört ayından geliyor. Ağustos (331) ve Eylül (418), 2026'da bir önceki yılın aynı ayını geçen ilk iki ay oldu (2025: 308 ve 410).
Bakanlık dosya eritmeyi sürdürüyor. Eylül'e kadarki 12 ayda ana yatırımcılara 10.677 ilk izin verildi; aynı dönemde 5.136 yeni başvuru geldi. Verilen izin, gelen başvurunun yaklaşık iki katı. Bekleyen 6.962 ana yatırımcı dosyasının 5.080'i Attika Bölge İdaresi'nde.
02Fiyat
Bu hafta yeni fiyat verisi yok. Yunanistan Merkez Bankası'nın son endeksine göre daire fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %5,5 arttı; Atina'da %5,0, Selanik'te %4,7. Üçüncü çeyrek endeksi Aralık ortasında bekleniyor. Artış hızı 2023–2024'ün çift haneli döneminin altında; pazar soğumuyor, sakinleşiyor.
03Kira getirisi
Global Property Guide'ın Kasım güncellemesi bu rapor yazılırken yayımlanmamıştı; geçerli rakamlar Mayıs 2026 güncellemesinden geliyor. Atina'da ortalama brüt getiri %5,52, ülke ortalaması %4,38. Brüt getiri vergi, aidat ve boş kalma payı düşülmeden hesaplanır. Şehir ve semt kırılımı için: Yunanistan'da Kira Getirisi 2026: Şehir Şehir Analiz.
04Vergi ve mevzuat
Tasarının bugünkü hâliyle üç noktası alıcıyı doğrudan ilgilendiriyor.
- Ölçüt pasaport değil, vergi mukimliği. Vergi yükümlülüğünün doğduğu anda AB ve AEA dışında vergi mukimi olan gerçek kişi, konut alımında değerin %15'i oranında devir vergisi ödeyecek. Türkiye'de vergi mukimi olan alıcı bu tanımın içinde.
- Tarih değişmedi. Oran, 1 Temmuz 2027'den itibaren düzenlenen kesin sözleşmelere uygulanacak. Bu tarihten önce imzalanan kesin sözleşmelerde bugünkü %3 geçerli.
- İstisna dar. Madde 42, Yunanistan'da sürekli yaşayan ya da yerleşmeyi planlayan beş grubu sayıyor: Yunan vatandaşları; Arnavutluk, Türkiye ve eski SSCB ülkelerinden Yunan soylular; AB/AEA vatandaşları; tanınmış mülteciler; uzun süreli ikamet statüsündeki üçüncü ülke vatandaşları. Yatırım amaçlı alım yapan ve Yunanistan'a yerleşmeyen Golden Visa yatırımcısı bu kapsama girmiyor.
Aynı tasarının 17. maddesi, yeni yapılarda KDV askısını 31 Aralık 2027'ye uzatıyor. Tasarı yasalaşana kadar yürürlükteki tarih 31 Aralık 2026.
Tasarı oylanıp Resmî Gazete'de yayımlanmadan yasa olmaz; komisyon ve genel kurul aşamasında metin değişebilir. Vergi kalemlerinin tamamı için: Yunanistan Emlak Vergileri 2026 rehberi ve Yunanistan 2027 sektör raporu.
Golden Visa eşikleri değişmedi (5100/2024 sayılı Kanun): Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 €; diğer bölgelerde 400.000 €; ticari yapının konuta dönüşümü ve restorasyonda 250.000 €. Ayrıntı: Golden Visa eşik yapısı 2026.
05Avrupa
- İtalya: IMI Daily'nin 3 Kasım tarihli incelemesine göre İtalya yatırımcı vizesine talep iki yılda neredeyse üç katına çıktı.
- Letonya: Hükümet, Bilimler Akademisi soruşturmasıyla bağlantılı Golden Visa izinlerinin yeniden incelenmesini istedi (IMI Daily, 28 Ekim).
- Kıbrıs: Hükümet Schengen'e katılımı artık 2027'de bekliyor (IMI Daily, 12 Ekim).
- İspanya ve Portekiz'de tablo aynı: İspanya programı Nisan 2025'te kapattı, Portekiz'de gayrimenkul yolu kapalı. Karşılaştırmalar: Yunanistan vs İspanya, Yunanistan vs Portekiz, Yunanistan vs Malta.
Avla görüşü
Bu haftanın iki haberi aynı yöne bakıyor. Tasarı Meclis'e geldi ve tarih yerinde duruyor: Türkiye'de vergi mukimi olan alıcı için bugünkü oranla alım penceresi 30 Haziran 2027'de kapanıyor. Öte yandan Eylül verisi başvuruların yeniden hareketlendiğini gösteriyor; 2027'nin ilk yarısında hem noter hem Bakanlık tarafında yoğunluk beklemek gerekir.
Kesin sözleşme tarihi belirleyici olduğu için inşaat hâlindeki projelerde teslim ve tapu takvimi artık fiyat kadar önemli bir seçim ölçütü. Yasa çıkana kadar metin değişebilir; karar öncesinde vergi mukimliği durumunuzu Yunan vergi danışmanıyla teyit etmenizi öneririz.
Sık sorulan sorular
%15 devir vergisi yasalaştı mı?
Hayır. Tasarı 4 Kasım 2026'da Yunanistan Parlamentosu'na sunuldu ve 6 Kasım'da komisyonda görüşülmeye başlıyor. Genel kurulda oylanıp Resmî Gazete'de yayımlanana kadar yürürlükte değil; bugün devir vergisi %3.
%15 kimleri kapsıyor, Türkiye'de yaşayan alıcı etkilenir mi?
Tasarının 16. maddesi, AB ve AEA dışında vergi mukimi olan gerçek kişilerin konut alımlarını kapsıyor. Türkiye'de vergi mukimi olan alıcı kapsamda. İstisna yalnız 5219/2025 sayılı Kanun'un 42. maddesindeki ilk konut muafiyetine hak kazananlar için geçerli.
Golden Visa alımları %15'ten muaf mı?
Parlamento'ya sunulan metinde Golden Visa alımlarına özel bir muafiyet yok. Oran 1 Temmuz 2027'den itibaren imzalanan kesin sözleşmelere uygulanacak; bu tarihten önceki kesin sözleşmeler %3 üzerinden vergilendirilir.
Kaç Türk yatırımcının Yunanistan Golden Visa'sı var?
Göç ve İltica Bakanlığı'nın Eylül 2026 verisine göre Türk yatırımcıların 6.010 geçerli izni bulunuyor; bunun 5.403'ü ilk izin. Türkiye, 18.463 izinli Çin'in ardından ikinci sırada.
Golden Visa başvuruları ne kadar birikmiş durumda?
Eylül 2026 sonunda aile üyeleri ve yenilemeler dahil 25.970 başvuru bekliyordu. Bu sayı Mart 2025'teki 52.821'lik zirvenin yarısının altında. Ana yatırımcı dosyalarında bekleyen sayı 6.962.
Yeni binalarda KDV askısı ne zamana kadar geçerli?
Yürürlükteki tarih 31 Aralık 2026. Meclis'teki tasarının 17. maddesi askıyı 31 Aralık 2027'ye uzatmayı öngörüyor; uzatma tasarı yasalaşınca kesinleşir.
Bütçenize ve takviminize uygun Golden Visa seçeneklerini birlikte değerlendirmek için Avla Gayrimenkul ekibine yazın.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
