Yunanistan Golden Visa Toplam Maliyet 2026: TL Bazlı Detaylı Hesap

Yunanistan Golden Visa maliyet 2026 — Türk yatırımcının "gerçek toplam maliyet ne kadar?" sorusuna eksiksiz yanıt. Bu rehber 250K€/400K€/800K€ senaryolarında tapu vergisi, ENFIA, avukat, transfer ve 5 yıllık sahip olma maliyetlerini TL bazında inceler; gerçek getiri (ROI) hesabını gösterir.

Emlak bedeli hemen görülse de gizli masraflar (tapu vergisi, çevirmen, apostil, AFM), yıllık işletme maliyetleri (ENFIA, aidat, sigorta) ve kira gelir vergisi sıkça göz ardı edilir. 1€=36 TL referansıyla aşağıda her kalem TL karşılığıyla net şekilde sunuldu.

EUR + finansal evrak — Golden Visa toplam maliyet hesabı için her kalem önemli

1. 250K€ Yatırım — Yunanistan Golden Visa Maliyet 2026 Tüm Kalemler

Senaryo: Pire'de 250.000€ değerinde bir apartman satın alma (eski/ikinci el).

• Mülk Bedeli: 250.000€ = 9.000.000 TL

• Tapu Transfer Vergisi (%3.09): 7.725€ = 278.100 TL

• Avukat Ücreti (%1.5): 3.750€ = 135.000 TL

• Noter / Aracı: 1.200€ = 43.200 TL

• Çevirmen + Apostille: 800€ = 28.800 TL

• Viza Başvuru Harcı (1 kişi): 2.000€ = 72.000 TL

• AFM + Banka Hesabı: 500€ = 18.000 TL

• Gayrimenkul Danışmanı (%2): 5.000€ = 180.000 TL

• TOPLAM EK MALİYET: ~21.475€ = ~755.100 TL

• GENEL TOPLAM: ~271.475€ = ~9.755.100 TL

Eski mülk için KDV uygulanmaz, tapu vergisi %3.09 alıcıya aittir. Yeni inşaatta %24 KDV müteahhide ait olur; bazı durumlarda muafiyet projeleri tercih edilirse maliyet ciddi azalır.

2. 400K€ Yatırım — Yunanistan Golden Visa Maliyet 2026

Senaryo: Selanik veya Atina prestijli bölgesinde 400.000€ değerinde konut.

• Mülk Bedeli: 400.000€ = 14.400.000 TL

• Tapu Transfer Vergisi: 12.360€ = 444.960 TL

• Avukat Ücreti: 6.000€ = 216.000 TL

• Noter / Aracı: 1.500€ = 54.000 TL

• Çevirmen + Apostille: 800€ = 28.800 TL

• Viza Başvuru: 2.000€ = 72.000 TL

• AFM + Banka: 500€ = 18.000 TL

• Gayrimenkul Danışmanı (%2): 8.000€ = 288.000 TL

• TOPLAM EK MALİYET: ~31.160€ = ~1.121.760 TL

• GENEL TOPLAM: ~431.160€ = ~15.521.760 TL

400K€ üstü Türk yatırımcılar için Yunan banka finansmanı seçeneği gündeme gelir; faiz ve teminat maliyetleri ek değerlendirilmelidir.

Tapu transferi — minik ev maketi, anahtarlar ve sözleşme: tüm hukuki süreç

3. 800K€ Yatırım — Yunanistan Golden Visa Maliyet 2026

Senaryo: Atina premium bölgesinde (Kolonaki, Voula, Glyfada) 800.000€ değerinde villa veya lüks daire.

• Mülk Bedeli: 800.000€ = 28.800.000 TL

• Tapu Transfer Vergisi: 24.720€ = 889.920 TL

• Avukat Ücreti: 12.000€ = 432.000 TL

• Noter / Aracı: 2.000€ = 72.000 TL

• Çevirmen + Apostille: 800€ = 28.800 TL

• Viza Başvuru: 2.000€ = 72.000 TL

• AFM + Banka: 750€ = 27.000 TL

• Gayrimenkul Danışmanı (%2.5 premium): 20.000€ = 720.000 TL

• Emlakçı Aracılık (%2): 16.000€ = 576.000 TL

• TOPLAM EK MALİYET: ~77.870€ = ~2.803.720 TL

• GENEL TOPLAM: ~877.870€ = ~31.603.720 TL

Premium bölgelerde teknik rapor, sigorta ve uluslararası vergi danışmanı (international tax advisor) hizmetleri 2.000-5.000€ ek maliyet doğurabilir; ancak Atina Rivierası gibi prestijli adreslerde portföy değer korunumu için bunlar yatırımdır.

4. Yıllık İşletme Maliyetleri

Mülk satın aldıktan sonra başlayan yıllık yükümlülükler:

ENFIA (Yıllık Emlak Vergisi)

Yunanistan'da emlak vergilendirmesi cadastral value (kayıtlı değer) üzerinden yapılır. 250K€ mülk için tahmini cadastral 200.000€, ENFIA oranı %0.35-0.70 (bölgeye göre), yıllık ENFIA ~700-1.400€ (25.200-50.400 TL).

Apartman Aidatı / Yönetim

Atina/Pire şehir: 150-350€/ay (5.400-12.600 TL/ay), yıllık 1.800-4.200€ (64.800-151.200 TL).

Sigorta + Bakım/Onarım Fonu

Yangın + tazminat sigortası yıllık 300-600€. Bakım fonu yıllık 500-1.000€. Toplam ek 800-1.600€/yıl.

Mülk Yönetim Şirketi (Kiralık Mülk)

Brüt kiranın %15-20'si. 1.500€ aylık kira için 225-300€/ay = 2.700-3.600€/yıl (97.200-129.600 TL).

Toplam Yıllık İşletme (250K€ kiralık): 5.500-10.600€ (~198.000-381.600 TL).

5. Kira Geliri ve Vergisi

Yunanistan'da kira geliri kademeli vergilendirilir:

• 0-12.000€ aralığı: %15 vergi

• 12.000€-35.000€: %35 vergi

• 35.000€+: %45 vergi

Senaryo: Pire'de 250K€ mülk, aylık 1.500€ kiralanıyor. Yıllık brüt 18.000€, gider indirimi (yönetim+sigorta+bakım %30) 5.400€, net gelir 12.600€. Vergi: 12.000€×%15 + 600€×%35 = 2.010€. Net kira: 10.590€/yıl (~381.240 TL/yıl).

Çifte Vergilendirme: Türkiye-Yunanistan anlaşması mevcut. Türkiye'de ek vergi yükü kısmen telafi edilir; ancak yüksek Yunan oranları nedeniyle ek yük doğabilir.

Mülk anlaşması — Avla danışmanlığı ile uçtan uca güvenli süreç

6. 5 Yıllık Toplam Sahip Olma Maliyeti (250K€ Senaryo)

5 yılda kalan 250K€ yatırımın yıllık akış özeti (mülk değer artışı %5/yıl varsayımı, yıllık işletme 8.000€, net kira geliri 10.590€):

• Yıl 1: Mülk 250.000€ → ilk masraf 21.475€, net çıkış toplam +18.885€

• Yıl 2: Mülk 262.500€ → kümülatif -24.475€

• Yıl 3: Mülk 275.625€ → kümülatif -27.065€

• Yıl 4: Mülk 289.406€ → kümülatif -29.655€

• Yıl 5: Mülk 304.076€ → kümülatif -32.245€

5 yıl sonunda mülk değeri ~304.000€ (+%21.6), toplam işletme 40.000€, toplam net kira 52.950€. Net pozisyon muhafazakâr senaryoda ~ -8.525€ (kayıp), ancak Atina/Pire 2021-2026'da ortalama %30-40 artış göstermiştir; gerçek senaryo daha iyimser.

7. ROI Hesabı — Gerçek Bir Senaryo

250K€ Pire yatırımı, 5 yıl ufuk: Pire 2020-2023'te %83.8 arttı, 2023-2026 sabit. Muhafazakâr 5 yıl %30 değer artışı (yıllık ~%5.5):

• Başlangıç: 250.000€

• 5 yıl sonra: 325.000€

• Değer artışı: 75.000€ (%30)

• Toplam net kira (5 yıl): 52.950€

• Toplam işletme (5 yıl): -40.000€

• Net kira katkısı: +12.950€

• TOPLAM BRÜT GETİRİ: 87.950€

• ROI: 87.950€ / 271.475€ = %32.4 (5 yıl)

• Yıllık ortalama: ~%5.8

Karşılaştırma (Türkiye alternatifleri 2026): USD mevduat %2.5-3.5 yıllık, TL tahvil %28-32 nominal (enflasyon altında negatif reel), altın ~%1-2 yıllık. Yunanistan emlak yatırımı dünya standartlarında makul getiri sağlar; Schengen serbest dolaşım avantajı finansal getiri ötesindedir.

Kira yönetimi — finansal evrak, mobil uygulama ve sürekli takip

8. Sıkça Sorulan Sorular

Yunanistan'da emlak alırken KDV ödüyor muyum? İkinci el (eski) mülklerde KDV uygulanmaz; tapu transfer vergisi (%3.09) ödenir. Yeni inşaat alımında %24 KDV müteahhide aittir. Bazı KDV muafiyeti senaryoları mevcuttur; avukatınıza danışınız.

Tapu vergisi nasıl hesaplanır? %3.09 oranında satış fiyatı üzerinden alıcıya yüklenir (cadastral value değil). 250.000€ × %3.09 = 7.725€. Notere tescil öncesi ödenmesi zorunludur.

ENFIA vergisi ne kadar? Yıllık emlak vergisi; cadastral value × %0.35-0.70 (bölge bazında). 250K€ mülk için tahminen 700-1.400€/yıl.

Mülk satılırsa stopaj var mı? Evet, kâr varsa Yunan vergi makamı %22-33 stopaj uygular. Türkiye-Yunanistan çifte vergilendirme anlaşması marjinal destek sağlar.

Avukat ücreti pazarlık edilebilir mi? Evet. Standart %1-2 arası; 400K€+ alımlarda %0.8-1.2'ye inebilir. Hizmet kalitesi kontrol edilmelidir.

Türkiye'den TL transferi sınırı nedir? Haftalık/aylık sınır yoktur; 10.000€ üzerinde %15 ÖTV alınır. Tercih edilen yol Türkiye'de açılmış dış ticaret şirketleri üzerinden transfer ya da Yunanistan'da banka kredisi.

Mülkü Türkiye'deki şirket adına alabilir miyim? Mümkündür ancak muhasebe ve raporlama karmaşıklaşır. Kişi adına satın almak Türk-Yunan vergi istişaresi sonucunda daha avantajlı olabilir.

Tüm masraflar dahil 250K€ yatırımın toplam çıkışı kaç TL? 271.475€ × 36 TL/€ ≈ 9.753.100 TL (1€=36 TL referansı). Banka kredisi kullanılıyorsa faiz ve teminat ek yüklemedir.

9. Sonuç ve İlk Adımlar

Yunanistan Golden Visa yatırımı sadece oturum hakkı değil, uzun vadeli emlak sahibi olunmasını gerektiren karardır. 250K€ yatırımın toplam çıkışı ilk yılda ~271K€'ye ulaşsa da, Pire ve Atina mülk değerleri tarihsel sabit yükseliş gösterir. 5 yılda %30-40 değer artışı + %4-5 net kira → dönem sonu ROI %30+ ulaşılabilir.

• Yerel avukat: Yunanistan'da yerleşik, Golden Visa deneyimli avukat seçin.

• Vergi danışmanı: Çifte vergilendirme anlaşmasından yararlanabilen Türk muhasebeci.

• Due diligence: Satın almadan önce mülkün yasal durumunu (tapu, ipotek) kontrol edin.

Avla Real Estate ile bireysel danışmanlık: WhatsApp +90 532 318 4567 — info@avlarealestate.com