ريزيدنسز Aenaon Park

Avla Real Estate Area Report · Neo Faliro · Piraeus – Faliro Bay · October 2026. This is a district-level assessment; it does not include a review of a specific apartment.

الموقع

Neo Faliro is a coastal neighbourhood in the 3rd district of the municipality of Piraeus, stretching between the port and Faliro Bay. It is considered the northern gateway to the Athens Riviera, which extends from Faliro Bay to Sounio. It is 6.7 km as the crow flies from Syntagma and ~2 km from the port of Piraeus. Separate population data for the neighbourhood has not been published since 1971; the total population of the Piraeus municipality is 168,151 (2021).

In terms of character, this is not the Glyfada – Voula prestige axis, but a transitional area undergoing renewal: Karaiskakis Stadium, the Peace and Friendship Stadium (SEF, ~680 m), the coastal boulevard, and former industrial plots are intertwined. The largest employer in the neighbourhood is the Metropolitan Hospital, ~450 m away. The University of Piraeus is ~1.45 km away, and the Stavros Niarchos Foundation Cultural Center (SNFCC) is ~2.4 km away.

The value proposition is tied to the regeneration of the coastline. The contract for the AENAON metropolitan park in Faliro Bay (reported budget €~370 million) was signed on 2 September 2026; construction is scheduled to begin in January 2027 and finish in September 2029. The delivery of the €19 million coastal cycling and pedestrian path, which will stretch from Neo Faliro to Voula, has been delayed to 2027. This is a location story that prices in expectation, not what has already been realized.

المدارس

المدارس التي تدرّس باللغة الإنجليزية أو تقدّم برامج باللغة الإنجليزية، والمسافة من مركز الحي إليها على خط مستقيم:

• المدرسة الدولية في بيرايوس (ISP) — برنامج السنوات الابتدائية IB (PYP) · الإنجليزية واليونانية · 2.5 – 12 سنة · بيرايوس · ≈1,470 م
• مدارس لامبيري — المنهج اليوناني + شهادة IB (منذ 2017) · من الروضة إلى الثانوية · موسكاتو · ≈1,760 م
• المدرسة الدولية الحضرية (IMS) — IB PYP وMYP والشهادة · الإنجليزية واليونانية · من الروضة إلى الثانوية · أليموس · ≈6,560 م
• مدرسة فيريتا الدولية — المنهج البريطاني، IGCSE · الإنجليزية · 2 – 18 سنة · غليفادا · ≈10.5 كم
• ACS Athens — المنهج الأمريكي + شهادة IB وAP · الإنجليزية · من الروضة إلى الثانوية · خالاندري · ≈15.1 كم
• كلية سانت لورانس — المنهج البريطاني، IGCSE وA-Level · اللغة الإنجليزية · 3 – 18 سنة · كوروبي · ≈17.1 كم

Distance is measured in a straight line from the neighborhood center to the school campus (OpenStreetMap); as the campus location is taken at street level, it may deviate by ±300 m, and road distance is longer. There are two public kindergartens, two primary schools, and one middle school within ~500 m of the neighborhood center; the nearest public high school is ~600 m away. The closest options for an all-English high school are in the southern suburbs. Enrollment conditions, open classes, and quotas are confirmed directly with the school.

النقل

Neo Faliro is at the intersection of Metro Line 1 (green) and the coastal tram. Faliro station is one stop from Piraeus and six stops from the Monastiraki interchange. The tram runs from the Neo Faliro and Karaiskakis stops towards Piraeus center in one direction and along the Riviera to Voula in the other. The suburban train does not stop in the neighborhood; the nearest Proastiakos station is Rentis (~1.5 km).

المسافات مقاسة بخط مستقيم. أوقات السفر بالسيارة مقاسة عبر شبكة طرق OpenStreetMap بدون زحام؛ وتزداد بشكل ملحوظ خلال ساعات الذروة. وقت المترو إلى المطار هو القيمة المنشورة من قبل مطار أثينا.

ملف المستأجر

ينبع الطلب من مصدرين: أصحاب العمل في الحي نفسه (المستشفى، الجامعة، الميناء) والمهنيون الشباب الذين يرغبون في العيش على المحور الساحلي الثقافي. هذا ليس حيًا سكنيًا موجّهًا للعائلات؛ المستأجرون لمنتجات 1-bed و2-bed هم مهنيون عاملون فرادى وأزواج.

• المهنيون في مجال الرعاية الصحية — المستشفى العام؛ على بعد مسافة سير، ودفع منتظم.
• مهنيو الميناء ومركز المدينة — محطة واحدة إلى بيرايوس عبر M1، وتحويل واحد إلى المركز.
• الطلاب والأكاديميون — جامعة بيرايوس.
• الأزواج الباحثون عن حياة ساحلية — SNFCC، الموانئ، والممشى الساحلي.

الأرقام هي أسعار مطلوبة؛ أسعار المعاملات الفعلية عادةً أقل قليلاً. ارتفعت الأسعار المطلوبة في نيو فاليرو بنسبة 10.6% على مدى ثلاث سنوات؛ وهي أقل بمقدار 30% تقريبًا من متوسط ضواحي الجنوب. أسعار البناء الجديد أعلى بكثير من متوسط الحي. لا نقدم أرقام إيجار أو عائد غير مؤكدة لشقة محددة؛ يتم الحصول على عقد الإيجار ونص أي ضمان إيجار كتابيًا في مرحلة العرض.

المخاطر

• قيود الإقامة الذهبية: يُمنع التأجير قصير الأجل (اليومي) للعقارات المكتسبة عبر الإقامة الذهبية؛ يتم تأكيد الحدود الدنيا والاستحقاق كتابياً لكل شقة على حدة بواسطة محامٍ يوناني مستقل — لا يشكل أي بيان في هذه الصفحة مثل هذا التأكيد.
• منطقة انتقالية: يعتمد جزء كبير من تقدير ارتفاع القيمة على إعادة تأهيل الساحل الذي لم يكتمل بعد؛ إذا تأخر الجدول الزمني، سيتآكل السعر المتوقع.
• مدة الإنشاء: ستسبب أعمال AENAON ضوضاء وغباراً وتقييداً في الوصول إلى الشريط الساحلي طوال الفترة من 2027 إلى 2029؛ كما أن مسار الكورنيش الساحلي قيد التغيير.
• الملعب والطرق الرئيسية: أيام فعاليات Karaiskakis وSEF، وحركة المرور على الكورنيش الساحلي وطريق بيرايوس؛ قد تتواجد المنظر والضوضاء على الجانب نفسه.
• علاوة البناء الجديد: تسعير المشاريع الجديدة أعلى بكثير من متوسط الحي؛ ويتنافس عدد كبير من الوحدات المشابهة 1-bed مع بعضها البعض عند الخروج من الاستثمار.
• التقويم الضريبي: أُعلن أنه بالنسبة للأفراد غير الأوروبيين/منطقة الاقتصاد الأوروبي، سيرتفع ضريبة نقل الملكية من 3% إلى 15% اعتباراً من 1 يوليو 2027؛ يتم تأكيد النطاق والاستثناءات قبل الشراء.

رؤية Avla للحي: إيجابية — تسعير مبني على التوقعات. موقع نيو فاليرو عند تقاطع المترو والترام والمستشفى وإعادة تأهيل الساحل قوي؛ ومع ذلك، فإن سعر اليوم يراعي جزئياً سعر الحديقة المجدولة للانتهاء في 2029. مناسبة للإيجار طويل الأمد؛ غير مناسبة للخروج قصير الأمد.

المصادر: Indomio · Spitogatos · بنك اليونان · أطلس أثينا الاجتماعي · منطقة أتيكا · eKathimerini · مطار أثينا · قياسات OpenStreetMap · المواقع الرسمية للمدارس وسجلات IB.