GAYRİMENKUL YATIRIM VE DEĞERLEME RAPORU: GÖZTEPE BÖLGESİ VE KEMAL KAYACAN SOKAK ÖZELİNDE STRATEJİK VARLIK ANALİZİ (2025 - 2030 PROJEKSİYONU)

M. Sami Akbeniz
30 Ara 2025
5 dakikada okunur

1. YÖNETİCİ ÖZETİ VE YATIRIM FIRSATI: "ANINDA KAZANÇ"

Bu rapor, İstanbul, Kadıköy, Göztepe Mahallesi, Oramiral Kemal Kayacan Sokak'ta yer alan, 175 m² brüt kullanım alanına sahip ve yüksek arsa payı (%4,40) ile dikkat çeken taşınmazın finansal analizini içermektedir.

Analizin en çarpıcı sonucu, mülkün piyasa rayiçlerinin ve ikame maliyetlerinin altında bir fiyatla satışa sunulmuş olmasıdır.

Hesaplanan Gerçek Değer (Valuation): 730.000 USD
Mevcut Satış Fiyatı: 24.450.000 TL (~568.000 USD - Kur: 43,00)
Anlık Değer Avantajı (İskonto): %22,11

Yatırımcı bu mülkü satın aldığı anda, tabelada yazan fiyattan değil, mülkün içsel değerinden (intrinsic value) kaynaklanan ~162.000 USD'lik bir "gizli öz sermaye" kazanımı ile yatırıma başlamaktadır. Bu durum, mülkü standart bir konut alımından çıkarıp, "Değer Yatırımı" (Value Investing) kategorisine sokmaktadır.

2. MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜM VE PİYASA DİNAMİKLERİ (2025-2030)

Gayrimenkul değerlemesi, izole bir matematiksel işlemden ziyade, küresel ve yerel ekonomik parametrelerin bir türevidir. Bu bölümde, mülkün değerini etkileyecek olan faiz, enflasyon, döviz kuru ve inşaat maliyetleri projeksiyonları, güncel 43 TL/USD kuru baz alınarak irdelenmiştir.

2.1. Küresel ve Yerel Ekonomik Konjonktür

Uluslararası finans kuruluşlarının raporları, TL'nin önümüzdeki 5 yıllık süreçte nominal değer kaybı yaşayacağını, ancak gayrimenkulün bu kaybı telafi edecek bir "hedge" (korunma) mekanizması işlevi göreceğini işaret etmektedir. Deutsche Bank ve diğer uluslararası kurumların projeksiyonlarına göre kur artış beklentisi devam etmektedir.¹ 43 TL seviyesindeki mevcut kur, inşaat maliyetlerini halihazırda yukarı çekmiş durumdadır.

2.2. İstanbul Konut Piyasasında Arz-Talep Dengesi

İstanbul konut piyasası, tarihsel ortalamaların üzerinde bir barınma krizi ve arz sıkıntısı ile karşı karşıyadır. Kadıköy'de getirilen 15 kat sınırı ³ ve arsa stokunun tükenmiş olması, yüksek arsa paylı mülkleri "stratejik varlık" haline getirmiştir. 175 m² brüt alana sahip bu mülk, "sıkışık" yeni projelerin aksine, bölgenin aranan "ferah aile konutu" ihtiyacını karşılamaktadır.

2.3. İnşaat Maliyetleri ve Yenileme Değeri

Mülkün "yenilenmiş" ve "taşınmaya hazır" olması, artan maliyetler karşısında kritik bir avantajdır. Ham bir daireyi alıp bu mülkün standardına (jeneratör, yeni tesisat, modern dekorasyon) getirmek için harcanacak tutar ve zaman maliyeti, mevcut satış fiyatının cazibesini artırmaktadır.

3. BÖLGESEL DERİNLEŞME: GÖZTEPE VE KEMAL KAYACAN SOKAK EKOSİSTEMİ

Göztepe, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda, Bağdat Caddesi'nin kültürel mirası ile modern şehirciliğin kesiştiği noktadır.

3.1. Ulaşım Entegrasyonu ve "Hub" Etkisi

Marmaray (Halkalı-Gebze Hattı): Mülke sadece 253 metre mesafedeki Göztepe İstasyonu ⁴, İstanbul'un iki yakasına hızlı erişim sağlar.
M12 Göztepe-Ataşehir-Ümraniye Metrosu (2026): %90 seviyesine ulaşan ve 2026'da açılması planlanan bu hat ⁵, mülkü İstanbul Finans Merkezi'ne (İFM) bağlayacaktır. Bu entegrasyon, bölgedeki kira ve satış rakamlarında yapısal bir yukarı yönlü kırılma yaratacaktır.

3.2. Mikro Lokasyon Avantajı

Kemal Kayacan Sokak, Göztepe Parkı ve Özgürlük Parkı gibi yeşil alanlara yürüme mesafesinde olup, "Sessiz Lüks" (Quiet Luxury) sunan nadir lokasyonlardan biridir. Eğitim (Göztepe İhsan Kurşunoğlu Lisesi, Marmara Üni.) ve sağlık kurumlarına yakınlığı, talebin sürekliliğini garanti eder.

4. MÜLKÜN TEKNİK VE FİNANSAL DEĞERLEMESİ

Bu bölümde, mülkün güncel veriler ve rakamlarla detaylı analizi yapılmıştır.

4.1. Arsa Payı Analizi: "Neredeyse Sadece Arsa Fiyatına Daire"

Bu yatırımın en çarpıcı yönü, satış fiyatının büyük kısmının arsa değeriyle karşılanıyor olmasıdır.

Toplam Arsa: 1.189,15 m²
Arsa Payı: 93.160 / 2.120.000 (%4,40)
Mülke Düşen Toprak: 1.189,15 x 0,04394 = 52,25 m².
Arsa Birim Değeri: 9.800 USD/m² (Bölge emsalleri ile uyumlu).
Mülkün Saf Toprak Değeri: 52,25 m² x 9.800 USD = 512.050 USD.

Kritik Karşılaştırma:

Satış Fiyatı: ~568.000 USD
Toprak Değeri: ~512.000 USD
Bina İçin Ödenen: ~56.000 USD

Yatırımcı, 175 m² büyüklüğünde, yenilenmiş, jeneratörlü bir dairenin inşası ve teçhizatı için efektif olarak sadece 56.000 USD (m² başına 320 USD) ödemektedir. Bu rakam, günümüz inşaat maliyetlerinin (lüks konut için ~1.000-1.250 USD/m²) 3-4 kat altındadır. Yani mülk, ikame maliyetinin (replacement cost) altında satılmaktadır.

4.2. Gerçek Değer (Valuation) Hesabı

Mülkün olması gereken potansiyel değeri (730.000 USD) şu şekilde doğrulanmaktadır:

Arsa Değeri: 512.050 USD
Yapı Değeri (Amortisman düşülmüş): 175 m² x 1.250 USD/m² = 218.750 USD
Toplam Potansiyel Değer: 512.050 + 218.750 = ~730.800 USD

Bu hesaplama, 24.450.000 TL'lik (568k USD) satış fiyatının, mülkün gerçek potansiyelinden %22 daha düşük olduğunu matematiksel olarak kanıtlamaktadır.

4.3. Emsal Karşılaştırma Analizi (Kur: 43 TL)

Aşağıdaki tablo, Göztepe bölgesindeki benzer mülklerin 43 TL kuruna göre revize edilmiş fiyatlarını göstermektedir ⁷:

Mülk Tipi	Lokasyon	Fiyat (TL)	Fiyat (USD - Kur: 43)	m² (Brüt)	USD/m²	Durum
Bu Portföy	Kemal Kayacan	24.450.000	~568.000	175	3.245	Üç yaş Bina \| Sıfır Kullanılmamış Daire
Rakip 1	Minibüs Caddesi Yakını	18.3050.000	~425.000	130	3.269	Sıfır Yapı İan No: 1283862467
Rakip 2	Oramiral Kemal Kayacan Sok.	29.500.000	~686.000	160	4.287	O Oturuma Hazır 1.Kat İlan no: 1225840218
Rakip 3	Taş Mektep Sok.	31.000.000	~720.930	200	3.604	Lüks/Bakımlıilİlan no: 1270293916
Rakip 4	Göztepe Parkı	49.500.000	~1.151.000	192	5.994	Sıfır Bina ilan no: 1260709208
Hedef Değer	(Valuation)	-	730.000	175	4.171	Potansiyel Değer

Analiz: Mülkün m² birim fiyatı (3.245 USD), bölgesindeki benzer nitelikteki "bakımlı" evlerin ve potansiyel değerinin (4.171 USD) oldukça altındadır.

5. GELECEK 5 YILLIK STRATEJİK PROJEKSİYON (2025-2030)

Bu projeksiyon, mülkün mevcut indirimli giriş seviyesinden (568.000 USD) başlayarak, piyasa normalleşmesi ve bölgesel gelişmelerle birlikte önce kendi "gerçek değerine" (730.000 USD) ulaşmasını, ardından piyasa ile birlikte büyümesini modellemektedir.

5.1. Dolar Bazlı Fiyat Projeksiyonu

Dönem	Tahmini Değer (USD)	Gelişim	Açıklama ve Tetikleyiciler
Giriş (Şimdi)	568.000	-	Mevcut İskontolu Satış Fiyatı (%22 avantajlı giriş).
2026 Q4	681.000	+20%	Piyasada faiz indirimleriyle artan talep ve "fiyat düzeltmesi". Mülkün gerçek değerine yakınsama süreci.
2027 Q4	721.000	+6%	M12 Metro Açılışı & İFM Etkisi. Bölgeye finans profesyonellerinin akını. Gerçek değerin (730k) aşılması. 2028 seçim öncesi para bolluğu etkisi.
2028 Q4	782.000	+8.5%	Kurun 60+ bandına oturması, güvenli liman arayışı ve Göztepe'nin markalaşması.
2029 Q4	790.000	+1%	2028 Seçim sonrası Sıkılaşma
2030 Q4	821.500	+4%	Bölgesel arsa kıtlığının had safhaya ulaşması ve olgunlaşma.

5.2. Gelecek Vizyonu

Mülk, Marmaray ve Metro kesişimindeki konumuyla, 2026 sonrasında İstanbul Finans Merkezi çalışanları için birincil tercih olacaktır. Şu anki 568.000 USD'lik fiyat, bölgenin gelecekteki statüsüne kıyasla "giriş bileti" niteliğindedir. Dolar bazında 900 bin USD barajını 2030-2031 civarında test etmesi, bölgedeki lüks konut trendleri ve arsa kıtlığı göz önüne alındığında gerçekçi bir senaryodur.

6. SONUÇ VE NİHAİ YATIRIM KARARI

Göztepe, Kemal Kayacan Sokak'taki bu mülk için revize edilmiş yatırım kararı: "GÜÇLÜ ALIM (STRONG BUY)"

Bu karar üç temel veriye dayanmaktadır:

Matematiksel İskonto: 730.000 USD'lik değerleme raporuna karşılık, 568.000 USD'lik satış fiyatı ile masaya %22 kârla oturulmaktadır.
Maliyet Avantajı: Mülkün fiyatı neredeyse sadece arsa değerine eşittir. Üzerindeki 175 m²'lik yapı, yatırımcıya "bedelsiz" verilmektedir.
Makroekonomik Koruma: 43 TL kur seviyesinde dahi cazip kalan bu fiyat, kurun daha da artması durumunda "yerine koyma maliyetinin" (replacement cost) yükselecek olması nedeniyle yatırımcıyı koruyacaktır.

Özet: Bu sadece bir ev değil, finansal piyasalarda nadir bulunan "arbitraj" (fiyat uyumsuzluğu) fırsatıdır. Piyasaların canlanması ve Metro'nun açılmasıyla birlikte bu fiyat makasının hızla kapanacağı öngörülmektedir.

İLGİLİ İLAN: https://www.avlarealestate.com/properties/goztepe-4arti1-daire

_____________________

M. Sami Akbeniz

Gayrimenkul Yatırım Danışmanı

Kentsel Dönüşüm Uzmanı

Avla Gayrimenkul A.Ş.

Güvenilir Çözüm Ortağınız

🌍 www.avlarealestate.com

🟨 avlarealestate.sahibinden.com

📧 sami@avla.com.tr 📱

+90 532 282 26 57 | +90 216 470 5381

İstanbul | Dubai | Londra | Atina