YUNANİSTAN GOLDEN VISA PROGRAMI: HUKUKİ ÇERÇEVE VE MALİYETLER (2025-2026)

M. Sami Akbeniz
5 Oca
13 dakikada okunur

1. Yönetici Özeti ve Stratejik Bakış

Yunanistan’ın "Yatırımcı Daimi Oturum İzni" (bilinen adıyla Golden Visa), 2013 yılındaki kuruluşundan bu yana Avrupa’nın en popüler yatırım yoluyla oturum programlarından biri haline gelmiştir. Program, Yunanistan ekonomisine, özellikle gayrimenkul sektörü üzerinden 5,5 milyar Euro’yu aşan doğrudan yabancı sermaye girişi sağlamıştır. Ancak, 2024 ve 2025 yılları, programın tarihinde bir dönüm noktası teşkil etmektedir. Yunan hükümeti, programı salt bir sermaye çekme aracından çıkarıp, ülkenin kronikleşen konut krizini hafifletmeye ve kentsel dönüşümü teşvik etmeye yönelik sofistike bir sosyal politika aracına dönüştürmüştür.

Bu rapor, 5038/2023 sayılı Göçmenlik Kanunu ve bu kanunu radikal şekilde değiştiren 5100/2024 sayılı Kanun ile Kasım 2025 tarihli 214926/2025 sayılı Ortak Bakanlık Kararı ışığında hazırlanan güncel, kapsamlı ve teknik bir analiz sunmaktadır. Raporun temel bulgusu şudur: Yunanistan Golden Visa programı sona ermemiştir, ancak "kabuk değiştirmiştir". Geleneksel "şehir merkezinden daire al, Airbnb yap" modeli, yerini "ticari mülkleri konuta dönüştür" veya "taşra/gelişmekte olan bölgelere yatırım yap" stratejisine bırakmıştır.

Özellikle Türk yatırımcılar için, coğrafi yakınlık ve kültürel benzerliklerin ötesinde, Euro bazlı varlık çeşitlendirmesi ve Schengen bölgesine vizesiz erişim ihtiyacı, Yunanistan’ı birincil hedef haline getirmektedir. Ancak, yeni düzenlemelerle birlikte gelen "kısa vadeli kiralama yasağı" (Airbnb yasağı) ve 800.000 Euro’ya varan bölgesel eşikler, yatırımcıların çok daha bilinçli, hukuki ve teknik açıdan detaylı bir durum tespiti (due diligence) süreci yürütmesini zorunlu kılmaktadır.

2. Programın Hukuki Temeli ve Güncel Mevzuat Çerçevesi

Yunanistan Golden Visa programı, tek bir kanun maddesinden ziyade, birbirini tamamlayan ve zaman içinde güncellenen bir dizi yasal düzenlemeye dayanmaktadır. Yatırımcıların ve hukukçuların referans alması gereken temel metinler şunlardır:

2.1 Temel Kanunlar ve Maddeler

4251/2014 Sayılı Kanun (Eski Göçmenlik Kanunu): Programın ilk temellerini atan, 250.000 Euro'luk yatırımla 5 yıllık oturum izni hakkını (Madde 20B) düzenleyen kanundur. Bugün yürürlükte olan birçok uygulamanın kökeni buraya dayanır ancak büyük oranda güncellenmiştir.
5038/2023 Sayılı Kanun (Yeni Göç ve Sosyal Entegrasyon Kanunu): Mevcut yasal çerçevenin omurgasını oluşturur. Özellikle Madde 100, "Yatırımcı Daimi Oturum İzni" (B.5 vizesi) şartlarını, başvuru prosedürlerini ve yenileme koşullarını düzenler. Bu kanun, 2014 yasasını ilga ederek sistemi modernize etmiştir.¹
5100/2024 Sayılı Kanun (Madde 64): 5 Nisan 2024 tarihinde yürürlüğe giren ve oyunun kurallarını değiştiren en kritik düzenlemedir. Bu yasa ile yatırım eşikleri bölgesel olarak ayrıştırılmış (Tiered Investment Zones), "tek mülk" zorunluluğu getirilmiş, minimum metrekare şartı (120 m²) konulmuş ve en önemlisi ticari mülkten konuta dönüşüm için 250.000 Euro'luk istisnai bir yol açılmıştır.³
Ortak Bakanlık Kararı (JMD) No. 214926/2025 (11 Kasım 2025): Bu karar, özellikle dönüşüm projeleri ve tarihi eser restorasyonları için teknik detayları netleştirmiştir. Mühendislerin hazırlaması gereken teknik raporların formatını, "sanayi kullanımı olmama" şartının nasıl kanıtlanacağını ve noterlerin tapu devrinde hangi belgeleri arayacağını standart hale getirmiştir.⁵

2.2 Mevzuatın Amacı ve "Konut Krizi" Stratejisi

Hükümetin yasal değişikliklerdeki temel motivasyonu, "atıl stokların ekonomiye kazandırılması ve konut arzının artırılması"dır. Resmi verilere ve Atina Ekonomi ve İşletme Üniversitesi'nin (AUEB) raporlarına göre, Yunanistan genelinde 2,2 milyondan fazla konut boş veya atıl durumdadır (. Sadece Attica bölgesinde (Atina dahil) yaklaşık 500.000 mülk kullanılmamaktadır.⁷

Yabancı yatırımcıların Atina merkezindeki hazır konutları satın alarak fiyatları yukarı çekmesi ve yerel halkın barınma sorununu derinleştirmesi üzerine, hükümet şu stratejiyi benimsemiştir:

Fiyat Artışı: Talep gören bölgelerde (Atina, Selanik, Mikonos, Santorini vb.) hazır konut alım eşiğini 800.000 Euro'ya çıkararak yabancı yatırımcıyı lüks segmente itmek.
Dönüşüm Teşviki: Ticari (ofis, mağaza, depo) veya sanayi vasıflı olup atıl duran mülklerin konuta dönüştürülmesini sağlamak için eşiği 250.000 Euro'da tutmak. Böylece, mevcut konut stokunu tüketmek yerine, piyasaya yeni konut arzı yaratılması hedeflenmektedir.⁸

2.3. "2,2 Milyon Boş Konut" Analizi

Medyada ve sektörel raporlarda sıkça zikredilen "Yunanistan'da 2,2 milyonun üzerinde boş konut var" verisi doğrudur, ancak Golden Visa yatırımcısı için yanıltıcı bir göstergedir.¹

Verinin Kaynağı ve Niteliği: AUEB ve Eteron Enstitüsü'nün analizlerine göre, ülke genelinde yaklaşık 2,27 milyon konut "boş" veya "atıl" olarak sınıflandırılmıştır. Ancak bu rakamın büyük bir kısmı ikincil konutlar (yazlıklar), kırsal kesimdeki terkedilmiş evler ve miras yoluyla parçalanmış, hukuki olarak satılamaz durumdaki mülklerden oluşmaktadır.³
Bölgesel Dağılım: Bu konutların yaklaşık 500.000 adedi Attica (Atina dahil) bölgesindedir. Ancak, bu mülkler halihazırda "konut" (residential) ruhsatına sahip oldukları için, yeni yasa kapsamında 250.000 Euro'luk indirimli Golden Visa kategorisine girmezler. Atina merkezinde boş duran bir daireyi almak isteyen yatırımcı, eğer bölge "yüksek talep" bölgesindeyse (ki Atina'nın tamamı öyledir), 800.000 Euro ödemek zorundadır.⁵
Sonuç: 2,2 milyonluk stok, yatırımcı için bir "havuz" değil, hükümetin çözmeye çalıştığı bir "kriz" göstergesidir. Yatırımcının odaklanması gereken veri bu değildir.

2.4. Gerçek Fırsat: Atıl Ticari Mülk Stokunun İstatistiksel Analizi

Yatırımcı için asıl potansiyel, "Kullanım Amacı Değişikliği" (Change of Use) yoluyla 250.000 Euro seviyesinden giriş yapabileceği ticari mülklerdir. Bu mülkler için merkezi bir ulusal veri tabanı bulunmamakla birlikte, sektörel araştırmalar ve "kepenk kapatma" (louketa) raporları, dönüşüm bekleyen stokun hacmini ortaya koymaktadır.

2.4.1. Perakende ve Mağaza Stokundaki Boşluk Oranları

Yunanistan'da 2010-2018 yılları arasındaki ekonomik kriz ve perakendenin dijitalleşmesi, Atina merkezindeki zemin kat mağazalarında (ground-floor retail) devasa bir boşluk yaratmıştır. Bu mülkler, modern perakendecilik için çok küçük veya verimsizken, konuta dönüşüm (loft daireler) için idealdir.

Merkezi Atina Boşluk Oranları: Araştırmalar, Atina'nın merkezi ticaret akslarında (Kypseli, Exarchia, Patission, Omonia çevresi) ticari mülk boşluk oranlarının, bölgeye göre %25 ile %50 arasında değiştiğini göstermektedir.⁷
Semt Bazlı Ticari Atıl Stok Verileri:
Kypseli: Atina'nın en yoğun nüfuslu ve tarihi semtlerinden biri olan Kypseli'de, ana alışveriş caddelerindeki (Drosopoulou, Aghias Zonis vb.) mağazaların kapanma oranı kriz döneminde %40 seviyelerine ulaşmıştır.⁷ Bu dükkanların çoğu halen atıl durumdadır ve konuta dönüşüm için birincil hedeftir.
Exarchia ve Neapoli: Sadece bu bölgede, 2013 verilerine göre 460'tan fazla boş zemin kat ticari işletme tespit edilmiştir, bu da toplam stokun yaklaşık %43'üne tekabül etmektedir.⁷
Pire (Piraeus): Liman kenti Pire'de ana caddelerdeki boşluk oranı %16 civarında olsa da, özellikle gemicilik sektörünün taşındığı eski ofis binalarında "gizli" bir atıl stok bulunmaktadır.⁷

2.4.2. Ofis Piyasasındaki "İkili" Yapı ve Dönüşüm Potansiyeli

Atina ofis piyasası keskin bir şekilde ikiye ayrılmıştır. Sürdürülebilir, modern (Grade A) ofislere talep yüksekken (%5 altı boşluk), 1970-1990 arası inşa edilmiş eski ofis stokunda (Grade B ve C) ciddi bir arz fazlası vardır.

Dönüşüm Bekleyen Hacim: Pekt çok eski apartman dairesi (polykatoikia) geçmişte ofis olarak kullanılmış ancak günümüzde standartların altında kaldığı için boşalmıştır. Sektör projeksiyonlarına göre, sadece bu tür ticari mülklerin dönüşümüyle önümüzdeki 3 yıl içinde (2027'ye kadar) Atina piyasasına 3.000 ile 5.000 arasında yeni konut arz edilmesi beklenmektedir.⁸
Anlık Stok: Halihazırda piyasaya girmek üzere olan yaklaşık 1.000 - 2.000 adet dönüştürülmüş ünite bulunmaktadır.⁸ Bu rakam, "2 milyon boş ev" verisine kıyasla küçük görünse de, Golden Visa yatırımcıları için erişilebilir, yasal teşvik kapsamındaki gerçek "altın" stoku temsil etmektedir.

Özetle: Yatırımcının hedefi, 2 milyonluk sorunlu konut yığını değil, Atina'nın merkezindeki on binlerce atıl mağaza ve eski ofis katıdır. Bu mülkler, şehrin en merkezi noktalarında (metroya yakın) bulunmaları ve 250.000 Euro'luk istisna kapsamında olmaları nedeniyle stratejik öneme sahiptir.

Ancak diğer taraftab bu bütçeyi ayırmak isteyen yatırımcılar için, toplamda 800.000 € sınırına ulaşacak şekilde birden fazla uygun fiyatlı ve atıl durumdaki konutu satın alıp yenileyerek kiraya vermek ve bu yolla Golden Visa başvurusu yapmak mümkün bir stratejidir.

2.3 Geçiş Hükümleri ve Süre Uzatımı (Grandfathering)

Kanun koyucu, ani değişikliklerin devam eden yatırımları baltalamaması için geçiş süreçleri tanımıştır. Son düzenlemeye göre:

31 Ağustos 2024 tarihine kadar gayrimenkul bedelinin en az %10'unu kapora olarak ödeyen ve bir ön sözleşme (noter onaylı veya özel sözleşme) imzalayan yatırımcılar, eski limitlerden (bölgesine göre 250.000 € veya 500.000 €) faydalanabilirler.
Bu yatırımcıların satın alma işlemlerini tamamlamaları için verilen süre, son yapılan bir değişiklikle 28 Şubat 2025 tarihine kadar (ve bazı durumlarda tamamlanma süreci Nisan 2025'e kadar) uzatılmıştır. Bu tarihe kadar tapu devrini bitirmeyenler, yeni yüksek limitlere (400k/800k) tabi olacaktır.⁹

3. Yatırım Eşikleri ve Bölgesel Harita

2025 itibarıyla Yunanistan Golden Visa programı, tek bir yatırım tutarı yerine üç farklı kategoriye ayrılmıştır. Yatırımcının bütçesi ve risk algısına göre bu üç yoldan biri seçilmelidir.

3.1 Bölge A: 800.000 € (Yüksek Talep Bölgeleri)

Bu kategori, gayrimenkul piyasasının en sıcak olduğu ve konut fiyatlarının en yüksek seyrettiği bölgeleri kapsar.

Kapsam:
Attica İdari Bölgesi'nin tamamı (Atina merkezi, kuzey ve güney banliyöleri, Pire limanı ve çevresi).
Selanik Bölgesel Birimi.
Mikonos ve Santorini adaları.
Nüfusu 3.100'ün üzerinde olan diğer tüm adalar (Örn: Girit, Rodos, Korfu, Paros, Nakşa vb.).³
Şartlar:
Minimum Yatırım: 800.000 Euro.
Tek Mülk Kuralı: Yatırım tutarı tek bir mülk için ödenmelidir. Birden fazla küçük daire alarak (örneğin 2 adet 400.000 Euro'luk daire) bu tutara ulaşmak yasaktır.
Metrekare Şartı: Ana mülkün net kullanım alanı en az 120 m² olmalıdır.

3.2 Bölge B: 400.000 € (Diğer Bölgeler)

Yukarıda sayılan "Bölge A" dışında kalan tüm Yunanistan topraklarını kapsar.

Kapsam: Mora Yarımadası (Peloponnese), Halkidiki, Trakya, Epir bölgesi, nüfusu 3.100'ün altındaki küçük adalar.
Şartlar:
Minimum Yatırım: 400.000 Euro.
Tek Mülk Kuralı: Yatırım tek bir mülke yapılmalıdır.
Metrekare Şartı: Mülk en az 120 m² olmalıdır.

3.3 Bölge C: 250.000 € (Dönüşüm ve Restorasyon İstisnası)

Bu kategori, hükümetin teşvik etmek istediği "değer yaratma" projeleridir ve konumdan bağımsızdır. Yani Atina'nın göbeğinde (Kolonaki, Sintagma) veya Mikonos'ta dahi olsa, aşağıdaki şartları sağlayan mülkler için eşik 250.000 Euro'dur.

Kategori 1: Ticari -> Konut Dönüşümü (Change of Use):
Mülkün orijinal ruhsatında "ticari" (ofis, mağaza, depo, atölye vb.) olarak kayıtlı olması.
Satın alma işleminden sonra ve oturum başvurusu yapılmadan önce mülkün yasal olarak konuta dönüştürülmesi (Change of Use permit).
Önemli: Eğer mülk sanayi (endüstriyel) bir yapı ise, son 5 yıldır içinde sanayi faaliyeti yürütülmediğinin (elektrik kesintisi veya vergi kayıtları ile) kanıtlanması gerekir.⁵
Kategori 2: Tarihi Eser (Listed Building) Restorasyonu:
Mülkün devlet tarafından "korunması gereken kültür varlığı" (Listed Building) olarak tescil edilmiş olması.
Oturum izninin ilk 5 yılının sonunda yenilenebilmesi için restorasyonun tamamlanmış olması şarttır.
Avantajlar:
Minimum Yatırım: 250.000 Euro.
Metrekare Sınırı Yok: 120 m² şartı bu kategoride aranmaz. 50 m²'lik bir ofisi konuta çevirip alabilirsiniz.
Bölge Sınırı Yok: Yunanistan'ın her yerinde geçerlidir.

4. Kimler Hak Sahibi Oluyor? Aile Kapsamı ve Haklar

Yunanistan programı, "Genişletilmiş Aile" birleşimi konusunda Avrupa'nın en cömert programlarından biridir.

4.1 Hak Sahipleri

Yatırımı yapan asıl yatırımcıya (Main Applicant) ek olarak, aşağıdaki aile üyeleri de aynı yatırım üzerinden oturum kartı alabilir:

Eş (Spouse): Resmi nikahlı eş veya Yunanistan'da noter huzurunda imzalanmış "Birlikte Yaşama Sözleşmesi" (Cohabitation Agreement) olan partner (eşcinsel partnerler dahil).¹¹
Çocuklar: 21 yaşını doldurmamış, evli olmayan çocuklar.
Detay: Çocuklar 21 yaşına geldiklerinde kartları iptal olmaz, ancak 24 yaşına kadar öğrenci olduklarını kanıtlayarak uzatabilirler. 24 yaşından sonra bağımsız bir yatırım yapmadıkları sürece haklarını kaybederler.¹²
Ebeveynler: Asıl yatırımcının anne ve babası VE eşin anne ve babası. Ebeveynler için yaş sınırı yoktur ve yatırımcıya finansal olarak bağımlı olduklarını kanıtlamaları gerekmez.¹²

4.2 Haklar ve Sınırlamalar

Oturum Süresi: Kartlar 5 yıllık verilir ve mülkiyet korunduğu sürece ömür boyu 5'er yıllık periyotlarla yenilenir.
İkamet Zorunluluğu: Yunanistan'da yaşama zorunluluğu YOKTUR. Kartı yenilemek için ülkeye giriş-çıkış yapma şartı dahi aranmaz (sadece biyometri için bir kez gelmek yeterlidir).
Seyahat/Schengen: Kart sahipleri, 29 ülkelik Schengen bölgesinde vizesiz olarak 180 gün içinde 90 gün seyahat edebilirler. Bu kart bir "seyahat vizesi" değil, AB oturum iznidir, dolayısıyla sınır kapılarında AB vatandaşları gibi işlem görürler.
Çalışma Hakkı: Golden Visa, bağımlı çalışan (bordrolu) olarak çalışma izni vermez. Ancak, yatırımcılar Yunanistan'da şirket kurabilir, hissedar olabilir ve Yönetim Kurulu Üyesi (CEO) olarak görev yapabilirler. Bu yolla ticari gelir (temettü) elde edebilirler.¹²
Eğitim ve Sağlık: Çocuklar Yunan devlet okullarından ve üniversitelerinden, Yunan vatandaşları ile aynı şartlarda yararlanabilir. Devlet sağlık sistemine erişim için ise ya özel sağlık sigortası yapılmalı ya da sosyal güvenlik primi ödenmelidir.

4.3 Mülkiyet ve Oturum İlişkisi

Satış: Mülk satıldığında, Golden Visa iptal edilir. Ancak mülkü başka bir Golden Visa adayına satarsanız, hak ona geçer.
Devir: Mülkü çocuklara devretmek mümkündür. Ebeveyn mülkü 21 yaşından büyük çocuğuna devrederse, çocuk "Asıl Yatırımcı" olur, ebeveynler ise "Bakmakla Yükümlü Olunan Ebeveyn" statüsüne geçerek oturumlarını koruyabilirler.
Ortak Mülkiyet: Eğer mülk 800.000 € (veya ilgili eşik) değerindeyse ve iki kişi ortak alıyorsa, her birinin payına düşen miktar eşik değeri karşılamalıdır (yani toplam 1.6M € olmalı). Tek istisna eşlerdir; eşler 800.000 €'luk bir mülkü ortaklaşa alıp her ikisi de Golden Visa alabilir.

5. Başvuru Zaman Çizelgesi: Adım Adım Süreç (Pratik Akış)

Bir yatırımcının "karar verme" anından "kartı cebine koyma" anına kadar geçen süre ortalama 4-9 aydır. Süreç, bölgedeki yoğunluğa göre değişir (Atina merkez ofisleri daha yoğundur, Piraeus veya Pallini gibi çevre ofisler daha hızlı olabilir).

Adım 1: Hazırlık ve Mülk Seçimi (1-2 Ay)

Mülk Seçimi: Yatırımcı (veya vekili) mülkü seçer.
Hukuki İnceleme (Due Diligence): Avukat, mülkün tapu kayıtlarını, ipotek, haciz, şerh olup olmadığını ve imar durumunu inceler. (Bu aşama çok kritiktir).
Vergi Numarası (AFM): Yatırımcı için Yunan vergi dairesinden AFM numarası alınır (1 gün sürer).
Banka Hesabı: (Opsiyonel ama önerilir) Para transferleri için Yunanistan'da hesap açılır. (Türk vatandaşları için zorluklar aşağıda açıklanmıştır).

Adım 2: Satın Alma ve Ödeme (1 Ay)

Ön Sözleşme: %10 kapora ödenir.
Tam Ödeme: Satış bedelinin tamamı, noter huzurunda nihai sözleşme imzalanmadan önce veya imza anında ödenmelidir. Ödeme mutlaka banka yoluyla (havale, çek, POS) yapılmalı ve paranın kaynağı (White Money) şeffaf olmalıdır.
Tapu Devri (Noter): Noter huzurunda satış sözleşmesi imzalanır.
Tapu Kaydı (Land Registry): Sözleşme Tapu Dairesi'ne tescil edilir ve "Tescil Belgesi" alınır. Bu belge olmadan başvuru yapılamaz.

Adım 3: Golden Visa Başvurusu (1-2 Hafta)

Online Başvuru: Avukat, tüm belgeleri (Tapu, Sigorta, Pasaport, Aile belgeleri, Fotoğraflar) Göçmenlik Bakanlığı'nın online platformuna yükler.
Mavi Kağıt (Blue Paper): Başvuru gönderildiği anda sistem otomatik olarak "Geçici Oturum Belgesi" (Mavi Kağıt) üretir.
İşlevi: Bu belge ile yatırımcı Yunanistan'da yasal olarak kalabilir ve ülkeye vizesiz giriş-çıkış yapabilir. Ancak Schengen'in diğer ülkelerine seyahat hakkı vermez.¹²

Adım 4: Biyometri ve Kart Basımı (3-8 Ay)

Randevu: Avukat, parmak izi (biyometri) için randevu alır. Atina'daki yoğunluk nedeniyle bu randevu başvurudan aylar sonraya verilebilir.
Yunanistan Ziyareti: Yatırımcı ve ailesi randevu günü Yunanistan'a gelerek parmak izi verir.
Kart Basımı: Biyometriden sonra dosya incelenir, onaylanır ve kart basılır.
Teslimat: Kartlar avukata teslim edilir, avukat kargo ile yatırımcıya gönderebilir.

Kritik Risk Noktası: Başvuru ile kart basımı arasında pasaport süresinin dolmaması gerekir. Ayrıca, çocukların yaş sınırına dikkat edilmelidir.

6. Gayrimenkul Satın Alma Prosedürü ve Teknik Detaylar

Yunanistan'da gayrimenkul alımı, Türkiye'den farklı olarak noter ve avukat merkezli bir sistemdir. Tapu dairesi sadece tescil makamıdır; işlemin "mutfağı" avukat ve noterde döner.

6.1 Avukatın Görevi (Due Diligence)

Satın almanın en hayati parçasıdır. Avukat şunları denetler:

Mülkiyet Zinciri: Mülkün son 20 yıldaki tüm el değiştirmelerinin yasal olup olmadığı.
Yükümlülükler: İpotek, haciz, irtifak hakkı, vergi borcu, üçüncü şahıs iddiaları (Bari - İpotek Sicili kontrolü).
Mühendis Kontrolü: Mülkün fiili durumu ile ruhsat projesinin uyumlu olup olmadığı (kaçak yapı kontrolü). Yunanistan'da kaçak eklentisi olan (ve legalize edilmemiş) mülklerin satışı yasaktır.¹³

6.2 Noterin Görevi

Noter, devlet adına işlemin yasallığını denetleyen kamu görevlisidir.

Satış sözleşmesini hazırlar.
Tüm vergilerin (Transfer Vergisi) ödendiğini teyit eder.
Mühendislik "Enerji Kimlik Belgesi" ve "Yasallık Belgesi"ni kontrol eder.
Alıcı ve satıcının kimliklerini ve ödeme dekontlarını sözleşmeye işler.
İşlemi Tapu Dairesi'ne sevk eder.

6.3 Ticari -> Konut Dönüşümünde Ek Prosedürler

Eğer yatırım 250.000 € eşiğindeki dönüşüm projesi ise, ek olarak şu belgeler Noter ve Bakanlık dosyasına girmelidir:

Mühendis Teknik Raporu (Engineer's Technical Report): Mülkün kullanım amacının (change of use) "ticari"den "konut"a dönüştürüldüğünü, gerekli izinlerin alındığını (Küçük Ölçekli veya Tam İnşaat Ruhsatı) ve işlemin 5 Nisan 2024'ten sonra tamamlandığını belgeleyen standart rapor.⁵
Sanayi Geçmişi Belgesi: Eğer eski bir fabrika/atölye ise, son 5 yıldır sanayi elektriğinin kesik olduğu veya vergi dairesinde sanayi faaliyeti bildirilmediğine dair kanıt.

7. Maliyetler: 250.000 €’luk Dönüşüm Projesi Üzerinden Kalem Kalem Analiz

Aşağıdaki tablo, 250.000 Euro değerinde, ticari vasıftan konuta dönüştürülmüş bir mülk alan yatırımcının karşılaşacağı tahmini toplam maliyeti göstermektedir. (KDV'nin 2025 sonuna kadar askıda olduğu ve %3.09 Transfer Vergisi ödendiği varsayılmıştır).¹⁴

Tablo 1: İlk Yatırım Maliyet Tablosu (2025)

Harcama Kalemi	Oran / Açıklama	Tutar (€)	Ödeme Zamanı
Mülk Satış Bedeli	Yatırım Tutarı	250.000 €	Sözleşme İmzasında
Mülk Transfer Vergisi (FMA)	%3.09 (Fiyat üzerinden)	7.725 €	Sözleşme Öncesi
Noter Masrafları	~%1 (+%24 KDV)	~3.100 €	Sözleşme İmzasında
Tapu Tescil Harcı	~%0.8 (+KDV)	~2.000 €	Sözleşme Sonrası
Avukatlık Ücreti	~1.0% + 3.000 € (+24% VAT)	~€6,820	Süreç Boyunca
Devlet Başvuru Harcı	Ana Başvuran	2.000 €	Başvuru Anında
Aile Üyeleri Harcı	Kişi başı (18 yaş üstü)	150 €	Başvuru Anında
Kart Basım Bedeli	Kişi başı	16 €	Kart Basımında
Sağlık Sigortası	Kişi başı/yıllık (Ortalama)	~150 €	Başvuru Öncesi
Tercüme/Apostil	Evrak yoğunluğuna göre	~500 - 1.000 €	Hazırlık Aşaması
TOPLAM EK MASRAFLAR	(Mülk bedeli hariç)	~22,500 - 23,000 €
GENEL TOPLAM		~272,500 - 273,000 €

Not: Eğer mülk dönüşümü için inşaat maliyeti ayrıca ödenecekse, bu maliyet "Mülk Bedeli" içinde değilse Golden Visa eşiğine sayılmaz. Bu tablo "Anahtar Teslim" 250.000 €'luk satış senaryosuna göre hazırlanmıştır.

Düzenli Yıllık Giderler (& Gelirler)

ENFIA (Emlak Vergisi): Yıllık ortalama 300-500 €.
Muhasebe: Yıllık 100-200 € (Vergi beyanı için).
Ortak Giderler (Aidat): Mülkün türüne göre aylık 30-100 €.
Garanti Kira Geliri: 7.500 € x 3 yıl = 22.500 € - Vergiler = 19.125 € Net - Emlak Vergisi - Muhasebe
- Kendi yönetimiznizde, garanti olmadan, kira geliri %4-5'e kadar çıkabilir.

Yıllık Kira Geliri ve Gider Analizi 250.000 € değerinde mülk – %3 garantili kira geliri varsayımı

Kalem	Tutar (€)	Açıklama
Yıllık brüt kira geliri	7.500	%3 getiri üzerinden
Gelir vergisi (%15)	-1.125	0–12.000 € arası dilim
Emlak vergisi (ENFIA)	-400 (yaklaşık)	Ortalama tahmini değer
Muhasebe hizmet bedeli	-100	Yıllık muhasebeci gideri

Toplam yıllık gider	-1.625
Yıllık net kira geliri	5.875	Vergi ve giderler sonrası kalan tutar

8. Ticari Mülkten Konuta Dönüşüm: Pazarın Yeni Gerçeği (Data & Analiz)

Hükümetin "atıl mülkleri ekonomiye kazandırma" hedefi, piyasada gerçek bir karşılık bulmuştur.

8.1 Stok ve Kapasite

Resmi istatistikler, Yunanistan genelinde 2 milyondan fazla boş mülk olduğunu, bunun bir kısmının Atina'da atıl duran eski ofis stokları, zemin kat mağazalar ve küçük atölyeler olduğunu göstermektedir. Atina'nın merkezindeki (Kypseli, Patission, Metaxourgeio) 1960-70 yapımı binaların zemin ve yarı-zemin katları, e-ticaretin yükselişiyle boşalmıştır. Bu stok, 250.000 €'luk Golden Visa için ideal bir kaynaktır.²

8.2 Anlamlı Etki ve Rakamlar

Başvuru İstatistikleri: 2024 yılında 9.289 yeni Golden Visa başvurusu yapılmıştır (rekor seviye). Bu, 2023'e göre %10'luk bir artıştır. Bekleyen dosya sayısı 50.000'e yaklaşmıştır.¹⁵
Dönüşüm Trendi: Pazar gözlemlerine göre, 800.000 € eşiğinin çok yüksek olması nedeniyle, yatırımcıların büyük çoğunluğu (%60-70 bandında) 250.000 €'luk dönüşüm projelerine yönelmektedir. Bu da atıl stokun hızla erimesine ve bu tür "proje" mülklerin fiyatlarının suni olarak artmasına yol açmaktadır.¹⁷

9. Bankacılık ve Türk Vatandaşları İçin Özel Durum

Türk yatırımcılar için en büyük operasyonel zorluk, Yunanistan'da banka hesabı açma sürecidir.

9.1 Zorluklar ve AML (Kara Para Aklama) Kontrolleri

Yunan bankaları, AB'nin katı AML direktifleri ve Türkiye'nin FATF (Mali Eylem Görev Gücü) listesindeki geçmiş dalgalanmaları nedeniyle Türk pasaportlu müşterilere karşı ekstra "ihtiyatlı" (enhanced due diligence) davranmaktadır.¹⁸

9.2 Pratik Süreç

Fiziki Varlık Şartı: Birçok banka (Eurobank, Piraeus vb.) hesap açılışında imza örneği için yatırımcının şubede fiziksel olarak bulunmasını şart koşar. Vekaletname ile hesap açılışı teoride mümkündür ancak pratikte bankaların uyum (compliance) departmanları vekaletname metinlerini çok sıkı inceler ve reddedebilir.²⁰
Gerekli Belgeler (Tümü Apostilli ve Tercümeli):
Pasaport.
Türkiye'deki ikametgah adresi kanıtı (Son elektrik/su faturası veya Nüfus Kayıt Örneği).
Vergi Kimlik Numarası (TIN) belgesi.
Gelir Kanıtı (En Kritiği): Maaş bordrosu, vergi levhası veya temettü beyanı. Banka, Yunanistan'a gelecek paranın "beyan edilmiş ve vergisi ödenmiş" yasal gelir olduğunu kesin olarak görmek ister.
Telefon faturası (Cep telefonu sahipliği kanıtı).²⁰
Süre: Hesap açılışı, evrak tesliminden sonra uyum onayı için 1-3 hafta sürebilir.

10. Kiralama Kısıtlamaları ve Getiri Riski: Airbnb Yasağı

5100/2024 sayılı Kanun ile getirilen en önemli kısıtlama, Kısa Vadeli Kiralama (Short-Term Rental / Airbnb) Yasağıdır.

Kural: Golden Visa kapsamında edinilen mülkler (özellikle dönüşüm kategorisindekiler ve yeni yasa sonrası alınanlar), Airbnb, Booking.com gibi platformlar üzerinden kısa vadeli (60 günden az) kiraya VERİLEMEZ.
Cezası: Bu kuralın ihlali durumunda oturum izni iptal edilir ve 50.000 Euro idari para cezası uygulanır.³
Yatırımcıya Etkisi: Yatırımcılar artık "yüksek getiri" vaat eden Airbnb modelini değil, daha düşük ama daha istikrarlı olan uzun vadeli kiralama (3 yıl ve üzeri) modelini baz almalıdır. Atina'da uzun vadeli kira getirileri (yield) brüt %3-%5 arasındadır.²³

11. Piyasa ve Politika Riski: "Hükümet Vazgeçer mi?"

11.1 Geçmiş Tecrübeler

Yunanistan, program kurallarını sık sık değiştirse de (2023'te 500k artışı, 2024'te 800k artışı), her zaman "kazanılmış hakları koruma" (grandfathering) ilkesine sadık kalmıştır. Başvurusunu yapmış veya kapora vererek sürece girmiş yatırımcıların hakları geriye dönük olarak ellerinden alınmamıştır.⁹

11.2 Olası Senaryolar

Programın İptali: AB Komisyonu'nun "Golden Visa" programlarına karşı baskısı sürmektedir (İspanya ve Portekiz örnekleri). Yunanistan ekonomisi için bu program hayati önem taşısa da (FDI'ın %40-50'si), uzun vadede (3-5 yıl) programın tamamen kapatılması veya sadece "bağış/yatırım fonu" modeline dönmesi riski mevcuttur.
Mevcut Dosyalar: Başvurusu yapılmış dosyalar güvendedir. Kartını almış olanlar, mülkü satmadıkları sürece yenileme yapabilirler.
Strateji: "Bekle-gör" politikası şu an risklidir. Eşikler sürekli yükseldiği için, niyetli yatırımcıların mevcut "geçiş dönemi" veya "250.000 € dönüşüm istisnası" pencerelerini hızla değerlendirmesi önerilir.

12. Sonuç ve Öneriler

Yunanistan Golden Visa programı, 2025 itibarıyla "fırsat" ve "teknik detay" arasına sıkışmış bir yapıdadır.

Fırsat: 250.000 Euro'luk dönüşüm rotası, Avrupa'nın en uygun fiyatlı oturum imkanını sunmaya devam etmektedir. Özellikle Atina gibi bir metropolde bu fiyata mülk ve oturum almak hala çok caziptir.
Dikkat: Bu rota, standart bir daire almaktan çok daha karmaşık teknik ve hukuki süreçler (Mühendis raporu, kullanım değişimi, sanayi geçmişi kontrolü) gerektirir.
Öneri: Yatırımcıların, sadece "satış" odaklı emlakçılarla değil, sürecin teknik ve hukuki boyutuna hakim, dönüşüm projelerinde deneyimli "mühendis-avukat" ekipleriyle çalışmaları elzemdir. Ayrıca, Airbnb yasağı nedeniyle getiri beklentilerinin realize edilmesi ve uzun vadeli kiralamaya odaklanılması gerekmektedir.