Yunanistan | Atina Golden Visa Programı | The Hera Athens | Sepolia Bölgesi Gayrimenkul Yatırım Ekosistemi | Kapitalizasyon Potansiyeli ve Stratejik Piyasa Analizi (2025-2030)

Platon Akademisi

Yunanistan | Atina Golden Visa Programı

Bu rapor, Atina'nın kentsel dönüşüm dinamikleri içerisinde stratejik bir konuma sahip olan Sepolia bölgesinde geliştirilen "The Hera Athens" projesinin çok boyutlu bir yatırım analizini sunmaktadır. Rapor, küresel makroekonomik eğilimlerden yerel mikro-lokasyon verilerine, Yunanistan'ın 2025 yılında revize edilen Golden Visa (Altın Vize) mevzuatından projenin mimari ve finansal teknik özelliklerine kadar geniş bir spektrumu kapsamaktadır.

Analizimiz, Atina gayrimenkul piyasasının 2025 yılı itibarıyla bir olgunlaşma ve ayrışma evresine girdiğini göstermektedir. Özellikle "Tier 1" olarak adlandırılan merkezi ve turistik bölgelerde (Güney Banliyöleri, Tarihi Merkez) fiyatların doygunluk noktasına yaklaşması ve Golden Visa alt limitinin 800.000 Euro'ya yükseltilmesi, sermayenin yönünü "değer odaklı" ve "gelişime açık" bölgelere çevirmiştir. Bu bağlamda Sepolia ve Kolonos aksı, Atina'nın kuzeybatı koridorundaki en yüksek büyüme potansiyeline sahip alanlar olarak öne çıkmaktadır.

The Hera Athens projesi, "ticari gayrimenkulden konuta dönüşüm" (commercial-to-residential conversion) statüsüyle, yatırımcılara 250.000 Euro seviyesinden Avrupa Birliği oturum izni ve yüksek sermaye kazancı (capital appreciation) sunan nadir bir arbitraj fırsatı yaratmaktadır. Bu rapor, projenin teknik detaylarını, bölgenin soylulaştırma (gentrification) sürecini ve finansal projeksiyonları derinlemesine irdeleyerek, yatırım kararı süreçlerine ışık tutmayı amaçlamaktadır.

Platon Akademisi

Bölüm 1: Makroekonomik Çerçeve ve Yunanistan Gayrimenkul Piyasasının 2025 Görünümü

1.1. Ekonomik Toparlanma ve Gayrimenkul Sektörünün Lokomotif Rolü

Yunanistan ekonomisi, on yıllık derin borç krizinin ve ardından gelen pandemi şokunun etkilerini 2020'lerin başından itibaren kararlı bir şekilde üzerinden atmıştır. 2025 yılına gelindiğinde, ülke ekonomisi Euro Bölgesi ortalamasının üzerinde bir büyüme performansı sergilemektedir. Bu büyümenin temel dinamikleri arasında turizm gelirlerindeki rekor artışlar, doğrudan yabancı yatırımlar (FDI) ve Avrupa Birliği'nin Kurtarma ve Dayanıklılık Fonu (RRF) kaynaklı altyapı harcamaları yer almaktadır.¹

Gayrimenkul sektörü, bu ekonomik rönesansın merkezinde yer almaktadır. Yunanistan Bankası (Bank of Greece) verilerine göre, konut fiyatları 2024 yılında nominal olarak %8,7 oranında artış göstermiş, bu artış reel bazda (enflasyondan arındırılmış) %5,44 seviyesinde gerçekleşmiştir.² Bu veri, gayrimenkulün enflasyona karşı güçlü bir koruma kalkanı (hedge) olma işlevini sürdürdüğünü kanıtlamaktadır. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise kentsel alanlardaki konut fiyat endeksi yıllık bazda %6,19 oranında artarak büyüme ivmesinin korunduğunu, ancak piyasanın daha sürdürülebilir bir büyüme patikasına evrildiğini işaret etmektedir.³

Yabancı yatırımcı ilgisi, piyasanın en önemli itici gücüdür. 2023 yılında 3 milyar Euro seviyesine ulaşan gayrimenkul odaklı yabancı doğrudan yatırımlar, 2024 ve 2025 yıllarında da güçlü seyrini korumuştur. Özellikle Amerikan, Çinli ve İsrailli yatırımcıların ilgisi, Golden Visa programı ve ticari gayrimenkul fırsatları üzerinde yoğunlaşmaktadır.⁵ Bu sermaye akışı, sadece lüks segmenti değil, aynı zamanda orta segment konut piyasasını ve kentsel dönüşüm projelerini de finanse etmektedir.

1.2. Enflasyon, Faiz Oranları ve Satın Alma Gücü Paritesi

Avrupa Merkez Bankası'nın (ECB) faiz politikaları, Yunanistan ipotek piyasasını etkilemekle birlikte, ülkedeki gayrimenkul işlemlerinin büyük bir kısmının (%80 üzeri) nakit veya özkaynak ile finanse ediliyor olması, piyasayı faiz şoklarına karşı dirençli kılmaktadır. 2025 yılında mortgage faiz oranlarının %3-%5 bandında seyretmesi beklenmektedir ⁵, ancak yabancı yatırımcılar için bu oranlar, Euro bazlı kira getirileriyle (Yield) karşılaştırıldığında hala yönetilebilir seviyededir.

Atina'daki konut fiyatları, Madrid, Lizbon veya Berlin gibi diğer Avrupa başkentleriyle kıyaslandığında halen önemli bir "değer açığı" (value gap) sunmaktadır. Atina merkezinde ortalama metrekare fiyatlarının 2.500 - 4.000 Euro bandında seyretmesi, 10.000 Euro üzeri fiyatlamaların görüldüğü diğer Avrupa metropollerine göre yüksek bir büyüme potansiyeli barındırmaktadır.⁶ Bu durum, uluslararası yatırımcılar için Atina'yı "keşfedilmemiş değer" kategorisinde tutmaktadır.

1.3. Arz-Talep Dengesizliği ve Konut Stoğu

Piyasadaki fiyat artışlarının temel nedenlerinden biri, kronikleşen arz yetersizliğidir. On yıllık kriz boyunca durma noktasına gelen inşaat faaliyetleri, yeni konut stoğunun oluşmasını engellemiştir. 2024 yılında inşaat izinlerinde %31,8'lik bir artış görülse de, bu yeni arzın piyasaya girmesi zaman alacaktır.⁷ Özellikle A+ enerji sınıfına sahip, modern, deprem yönetmeliklerine uygun ve sosyal donatılı konut arzı son derece sınırlıdır. The Hera Athens gibi projeler, bu nitelikli konut açığını hedef alarak piyasada premium bir konuma yerleşmektedir.

Bölüm 2: Yasal Düzenlemeler ve Golden Visa 2025 Paradigması

2.1. Law 5100/2024: Yeni Oyunun Kuralları

Yunanistan hükümeti, konut krizini yönetmek ve yatırımları daha dengeli bir şekilde dağıtmak amacıyla 2024 ve 2025 yıllarında Golden Visa programında köklü değişikliklere gitmiştir. Bu değişiklikler, The Hera Athens projesinin yatırım tezinin temelini oluşturmaktadır.

Yeni sistem, ülkeyi yatırım tutarları açısından üç farklı bölgeye (Tier) ayırmıştır:

1. Tier 1 (800.000 € Bölgesi): Atina'nıntamamı (Attica bölgesi), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar. Bu bölgelerde standart bir konut yatırımı ile Golden Visa alabilmek için minimum yatırım tutarı 800.000 Euro'ya yükseltilmiştir.⁸

2. Tier 2 (400.000 € Bölgesi): Tier 1 dışındaki diğer tüm bölgeler. Burada minimum yatırım tutarı 400.000 Euro'dur.

3. Özel İstisna Kategorisi (250.000 €): Kanunun en stratejik noktası burasıdır. Konumu ne olursa olsun (Atina merkezi ve Tier 1 bölgeleri dahil), eğer yatırım "ticari vasıftan konuta dönüşüm" (commercial-to-residential conversion) veya "tarihi eser restorasyonu" projelerine yapılırsa, minimum yatırım tutarı 250.000 Euro olarak sabit kalmıştır.⁸

Platon Akademis Parkı

2.2. "Dönüşüm" İstisnasının (Conversion Carve-Out) Stratejik Önemi

The Hera Athens projesi, eski bir ticari binanın (muhtemelen ofis veya hafif sanayi yapısı) modern konutlara dönüştürülmesi projesidir.¹⁰ Bu statü, projeyi 800.000 Euro'luk yatırım zorunluluğundan muaf tutarak, yatırımcılara Atina'nın kalbinde 250.000 Euro seviyesinden giriş yapma imkanı tanımaktadır.

Bu durum, yatırımcılar için şu avantajları doğurur:

• Sermaye Verimliliği: Aynı oturum izni hakkı için 800.000 Euro yerine 250.000 Euro bağlamak, 550.000 Euro'luk bir sermaye tasarrufu veya bu sermayenin başka yatırımlarda (örneğin iki farklı daire alımı) kullanılması anlamına gelir.

• Çıkış Stratejisi Kolaylığı: 250.000 Euro bandındaki mülklerin likiditesi, 800.000 Euro bandındaki lüks mülklere göre çok daha yüksektir. Gelecekte mülkü satmak istediğinizde, hem yerel alıcılar hem de diğer Golden Visa yatırımcıları için erişilebilir bir fiyat noktasında olacaktır.

• Arbitraj Fırsatı: Piyasadaki standart konutların 800.000 Euro limitine takılması, 250.000 Euro'luk dönüşüm projelerine olan talebi patlatacaktır. Sınırlı sayıdaki bu projeler, arz-talep dengesizliği nedeniyle daha hızlı değer kazanacaktır.

  
  

2.3. Kısa Dönem Kiralama (Airbnb) Yasağı ve Etkileri

Yeni yasa, Golden Visa kapsamında "dönüşüm" kategorisinden yararlanılarak edinilen mülklerin kısa süreli kiralama platformlarında (Airbnb, Booking.com vb.) kiralanmasını yasaklamaktadır.¹¹ Ayrıca bu mülklerin şirket merkezi olarak kullanılması da yasaktır.

Bu kısıtlama ilk bakışta negatif gibi görünse de, Sepolia bölgesi ve projenin niteliği düşünüldüğünde stratejik bir avantaja dönüşebilir:

• Uzun Dönemli Kiralamanın İstikrarı: Atina'da uzun dönem kiralık konut arzı son derece kısıtlıdır. Turistik bölgelerdeki evlerin çoğu Airbnb'ye döndüğü için, yerel halk, öğrenciler ve expat'ler (yabancı çalışanlar) kiralık ev bulmakta zorlanmaktadır. The Hera Athens, bu açığı kapatacak nitelikli bir arz sunmaktadır.

• Yönetim Kolaylığı: Uzun dönemli kiralamalar, kısa döneme göre daha az operasyonel yük (temizlik, check-in/out, bakım) ve daha düşük işletme maliyeti gerektirir.

Gelir Güvenliği: 12 aylık kontratlar, turizm sezonunun dalgalanmalarından etkilenmeyen düzenli ve öngörülebilir bir nakit akışı sağlar. Proje geliştiricisinin sunduğu %3 garantili kira getirisi ¹⁰, bu modelin sürdürülebilirliğini desteklemektedir.

Bölüm 3: Bölgesel Derinlik - Sepolia ve Kolonos'un Kentsel Dönüşümü

3.1. Tarihsel ve Coğrafi Bağlam

Sepolia ve Kolonos, Atina'nın merkezinin hemen kuzeybatısında yer alan, tarihi derinliği yüksek ancak modern gayrimenkul piyasasında uzun süre ihmal edilmiş bölgelerdir. Antik dönemde "Kolonos Hippios" olarak bilinen ve Sofokles'in doğduğu yer olan bu bölge, aynı zamanda Platon'un Akademisi'ne (Plato's Academy Park) ev sahipliği yapmasıyla büyük bir kültürel mirasa sahiptir.¹⁰

Coğrafi olarak Omonia Meydanı'na 2 km, Gazi-Technopolis'e 2.5 km ve Akropolis'e yaklaşık 3.5 km mesafededir. Kifissos Bulvarı (E75 otoyolu) ve Lenorman Caddesi gibi ana arterlerin kesişim noktasında bulunması, bölgeyi Atina'nın lojistik ve ulaşım açısından en erişilebilir noktalarından biri yapmaktadır.

3.2. Ulaşım Ağı ve Metro Entegrasyonu (Connectivity)

Gayrimenkul değerlemesinde en kritik faktörlerden biri olan ulaşım, Sepolia'nın en güçlü kasıdır.

• Atina Metrosu Hat 2 (Kırmızı Hat): Sepolia Metro İstasyonu, bölgenin kalbinde yer alır ve The Hera Athens projesine yaklaşık 600-750 metre (yürüyerek 8-10 dakika) mesafededir.¹⁰ Kırmızı Hat, Atina'nın en stratejik hattıdır; doğrudan Omonia, Syntagma (Parlamento), Akropolis ve Syngrou-Fix gibi merkezi noktalara bağlanır. Ayrıca güneyde Ellinikon projesine (eski havalimanı) kadar uzanmaktadır.

• Attiki İstasyonu: Sepolia'ya komşu olan bu istasyon, Hat 1 (Yeşil) ve Hat 2 (Kırmızı) metro hatlarının kesişim noktasıdır (Hub). Bu sayede Pire Limanı'na ve kuzey banliyölerine (Kifissia) tek vesaitle ulaşım mümkündür.

• Gelecek Projeksiyonu - Metro Genişlemeleri: Atina Metrosu'nun Hat 2'sinin batıya (Ilion yönüne) uzatılması ve yeni Hat 4'ün inşası, kentin genel ulaşım ağını güçlendirmekte ve metro erişimi olan bölgelerin değerini artırmaktadır.¹⁴ Sepolia, bu ağın merkezi bir düğümü olarak önemini koruyacaktır.

3.3. Soylulaştırma (Gentrification) Dalgaları ve "Spillover" Etkisi

Atina'nın soylulaştırma haritası incelendiğinde, dalganın merkezden (Plaka, Monastiraki) dışarıya doğru yayıldığı görülmektedir. Koukaki, Pangrati ve son olarak Kypseli bu dalgadan nasibini almış ve fiyatlar doygunluğa ulaşmıştır. Yatırımcılar ve kiracılar, "bir sonraki Kypseli"yi aramaktadır ve veriler bu bölgenin Sepolia-Kolonos aksı olduğunu göstermektedir.

• Fiyat Dinamikleri: Atina merkezindeki konut fiyatları 2025'in 3. çeyreğinde yıllık %27,4 artarken ¹⁶, Sepolia gibi bölgelerde bu artış oranı %38'lere (2019'dan bu yana) ulaşmıştır.¹⁷ Bölge, hala Kypseli veya Pangrati'ye göre %20-%30 daha uygun fiyatlıdır, bu da yüksek bir büyüme marjı (upside potential) olduğunu gösterir.

• Demografik Dönüşüm: Bölge, geleneksel işçi sınıfı mahallesinden; öğrenciler, sanatçılar ve genç profesyonellerin tercih ettiği "bohem-burjuva" (BoBo) bir yapıya evrilmektedir. Atina Ekonomi ve İşletme Üniversitesi (AUEB) ve diğer özel kolejlere yakınlığı, öğrenci talebini canlı tutmaktadır.

• Votanikos Çifte Dönüşüm Projesi (Double Regeneration): Sepolia'ya çok yakın olan Votanikos bölgesinde, Panathinaikos'un yeni stadyumu ve devasa bir kentsel park projesi yürütülmektedir. Bu proje, bölgenin sanayi kimliğini tamamen değiştirecek, yeşil alanları artıracak ve çevresindeki gayrimenkul değerlerini (Sepolia dahil) yukarı çekecektir.¹⁸

  
  

3.4. Sokak ve Mahalle Dokusu

The Hera Athens'in bulunduğu bölge, genellikle 1970-1990 yılları arasında inşa edilmiş orta katlı apartmanların ve dönüştürülmeyi bekleyen eski ticari yapıların bulunduğu karma bir dokuya sahiptir. Sokaklar, Atina'nın yoğun merkezine kıyasla daha geniş ve ağaçlıklıdır.¹⁰ Mahallede süpermarketler, eczaneler, fırınlar ve yerel kafeler gibi günlük ihtiyaçları karşılayacak donatılar yürüme mesafesindedir. Bölgenin "aile dostu" ve "güvenli" yapısı, uzun dönemli kiralamalar için önemli bir tercih sebebidir.

Bölüm 4: Proje Analizi - The Hera Athens

4.1. Mimari Konsept ve "Adaptive Reuse" (İşlevsel Dönüşüm)

The Hera Athens, mevcut bir ticari yapının (muhtemelen eski bir ofis bloku veya depo) iskeletinin korunarak, tamamen modern bir konut kompleksine dönüştürülmesi projesidir. Bu yöntem, "Adaptive Reuse" olarak adlandırılır ve modern şehircilikte sürdürülebilirlik açısından en değerli yaklaşımlardan biridir.

• Yapısal Avantajlar: Ticari binalar genellikle konutlara göre daha yüksek tavanlara, daha geniş kolon açıklıklarına (bu da daha esnek kat planlarına izin verir) ve daha büyük pencere açıklıklarına sahiptir. Bu durum, The Hera Athens dairelerinin standart Atina dairelerinden daha ferah, aydınlık ve modern bir hacme sahip olmasını sağlayacaktır.

• Proje Ölçeği: Toplam 56 daireden oluşan proje, butik bir apartmandan ziyade, kendi ekosistemini yaratan orta ölçekli bir rezidans kompleksidir.¹⁰

4.2. Daire Tipolojisi ve Hedef Kitle Analizi

Proje, farklı yatırımcı profillerine ve kiracı ihtiyaçlarına yönelik optimize edilmiş daire tipleri sunmaktadır:

1. Compact Residence (1 Yatak Odalı / 1+1):

2. Büyüklük: 40.00 m² - 46.00 m².

3. Özellikler: Açık mutfak, yaşam alanı, yatak odası, banyo ve balkon.

4. Hedef Kitle: Öğrenciler, dijital göçmenler, tek yaşayan profesyoneller.

5. Yatırım Analizi: M² başına kira getirisinin en yüksek olduğu ünitelerdir. Giriş fiyatının düşük olması, Golden Visa için minimum 250.000 € şartını tamamlama noktasında (ek maliyetlerle birlikte) ideal bir seçenek sunar.

6. Executive Residence (2 Yatak Odalı / 2+1):

7. Büyüklük: 54.46 m² - 92.00 m².

8. Özellikler: 2 yatak odası, 1 veya 2 banyo, geniş balkonlar ve ferah yaşam alanları.

9. Hedef Kitle: Çocuklu aileler, ev ofisi ihtiyacı olan çiftler, expat yöneticiler.

10. Yatırım Analizi: Uzun dönemli kiralamalarda en istikrarlı kiracı profiline (aileler) hitap eder. İkinci el satışında yerel piyasa için de caziptir.

11. Garden Floor (Bahçe Katı):

12. Özellikler: 28 m²'ye varan özel dış mekan kullanım alanları.

13. Analiz: Şehir merkezinde "müstakil ev" hissi yaratan, özellikle evcil hayvan sahipleri veya bahçe meraklıları için premium değere sahip ünitelerdir.¹⁰

4.3. Sosyal Donatılar: Rekabet Üstünlüğü

Sepolia ve çevresindeki konut stoğunun %90'ı, asansörü eski, otoparkı olmayan ve sosyal donatısı bulunmayan binalardan oluşmaktadır. The Hera Athens, sunduğu olanaklarla bölgede rakipsiz bir "Lüks Rezidans" segmenti yaratmaktadır:

• Çatı Katı Termal Havuz: Atina manzarasında yüzme imkanı, projeyi rakiplerinden ayıran en büyük "X Faktörü"dür.

• Spor Salonu (60 m²): Bina sakinlerine özel fitness alanı.

• Lounge Alanı: Ortak çalışma (co-working) ve sosyalleşme alanı.

• Özel Depolama Alanları: 30 adet depo ünitesi.

• Otopark: 30+ araçlık park yeri. Atina'da park yeri sorunu kroniktir; özel otopark, hem kira değerini %10-%15 artırır hem de mülkün satış hızını (likiditesini) yükseltir.

• A+ Enerji Sınıfı: Yüksek yalıtım ve verimli sistemler, kiracılar için düşük fatura maliyeti, yatırımcılar için ise mülkün değerinin korunması anlamına gelir.¹⁰

Bölüm 5: Finansal Analiz ve Gelecek Projeksiyonları (2025-2030)

5.1. Fiyatlandırma ve Değerleme

PDF dokümanındaki fiyat listesine göre daireler 250.000 Euro ile 365.000 Euro arasında değişmektedir.¹⁰

• Birim Fiyat Analizi: Yaklaşık 4.500 - 6.000 €/m² bandına denk gelmektedir.

• Piyasa Karşılaştırması: Sepolia'daki ikinci el, tadilat gerektiren dairelerin m² fiyatı 2.200 - 2.500 € civarındadır.²⁰ The Hera Athens'in fiyatı, piyasa ortalamasının üzerindedir. Ancak bu "Premium" fiyatlamanın rasyonel gerekçeleri vardır:

• Golden Visa Kaldıracı: Proje, 800.000 € yerine 250.000 € ile vize alma hakkı tanır. Bu, yatırımcıya 550.000 €'luk bir "fırsat maliyeti" kazancı sağlar. Bu kazanç, m² fiyatındaki primi fazlasıyla amorti eder.

• Sıfır ve Donanımlı Ürün: Tamamen yenilenmiş, mobilyalı, havuzlu ve otoparklı bir rezidans ile 40 yıllık bir apartman dairesi kıyaslanamaz. İnşaat maliyetlerindeki artış (işçilik ve malzeme), yeni üretimin maliyet tabanını zaten 3.500-4.000 €/m² seviyelerine çekmiştir.

5.2. Kapital Artışı (Capital Appreciation) Tahmini

Önümüzdeki 5 yıl (2025-2030) için projede yıllık ortalama %6 - %9 oranında bir sermaye değer artışı öngörülmektedir.

• Gerekçe 1: Arz Kıtlığı: 250.000 €'luk dönüşüm projeleri sınırlıdır. Bu stok tükendiğinde, benzer nitelikteki mülklerin ikinci el piyasası çok canlı olacaktır.

• Gerekçe 2: Metro ve Altyapı: Atina Metrosu'nun genişlemesi ve Votanikos projesinin tamamlanması, bölgeyi "merkezin uzantısı" haline getirecektir.

• Gerekçe 3: Baz Etkisi: Sepolia fiyatları hala Güney Banliyöleri (Glyfada, Voula) veya Kuzey Banliyöleri (Kifissia) ile kıyaslandığında çok düşüktür. Bu "catch-up" (yakalama) etkisi, oransal olarak daha yüksek bir artış potansiyeli sunar.

5.3. Kira Geliri ve Yield Analizi

Kısa dönem kiralama yasağına rağmen, projenin sunduğu getiri oranları rekabetçidir.

• Kira Tahmini: Bölgedeki nitelikli, mobilyalı ve yeni 1+1 dairelerin kiraları 600 € - 800 €/ay, 2+1 dairelerin ise 900 € - 1.200 €/ay bandında seyretmektedir.²¹ The Hera Athens gibi havuzlu ve otoparklı bir projede bu rakamların %20-%30 üzerinde (Premium Kira) gerçekleşmesi beklenir.

• Brüt Getiri (Yield):

• Yıllık Kira Geliri (Tahmini): 10.000 € - 15.000 €

• Yatırım Tutarı: 250.000 € - 300.000 €

• Brüt Yield: %4,0 - %5,5 aralığında olacaktır. Bu oran, Atina merkezindeki %3,5-%4,5 bandındaki ortalamanın üzerindedir.

• Proje geliştiricisinin sunduğu %3 garantili kira geliri, piyasa risklerini (boş kalma, kiracı bulma vb.) bertaraf etmek isteyen yatırımcılar için güvenli bir taban (floor) oluşturur.

Bölüm 6: Karşılaştırmalı Piyasa Analizi

Özellik	Sepolia (The Hera Athens)	Kypseli	Pire (Piraeus)	Güney Banliyöleri (Glyfada)
Golden Visa Limiti	250.000 € (Dönüşüm)	800.000 € (Genel) / 250.000 € (Dönüşüm)	800.000 €	800.000 €
Giriş Fiyatı (m²)	Orta (4.500-5.500 €)	Orta-Düşük (2.500-4.000 €)	Orta-Yüksek (3.500-5.000 €)	Çok Yüksek (7.000-12.000 €)
Büyüme Potansiyeli	Çok Yüksek (Gelişmekte)	Yüksek (Doygunluğa yakın)	Yüksek (Metro etkisi)	Orta (Doygun)
Kiralama Türü	Uzun Dönem (Yüksek Talep)	Kısa/Uzun Dönem	Uzun Dönem	Kısa/Uzun Dönem
Ulaşım	Metro (Hat 2 & 1)	Metro (Hat 4 - İnşa halinde)	Metro (Hat 3)	Tramvay / Metro (kısmi)
Mahalle Profili	Yükselen Orta Sınıf / Öğrenci	Bohem / Çok Kültürlü	Liman / Ticaret	Lüks / Sahil

Analiz: Sepolia, Golden Visa avantajı ve büyüme potansiyeli açısından en iyi fiyat/performans dengesini sunmaktadır. Kypseli popüler olsa da, Sepolia'nın metro bağlantısı şu an için daha üstündür (Kypseli metrosu yapım aşamasındadır). Pire de güçlü bir alternatiftir ancak The Hera Athens'in sunduğu "kapalı site / rezidans" konsepti Pire merkezde daha zor bulunmaktadır.

Bölüm 7: Sonuç

"The Hera Athens", Atina gayrimenkul piyasasındaki güncel yasal (Golden Visa Tier sistemi) ve ekonomik (Soylulaştırma) konjonktürü en iyi okuyan projelerden biridir. Proje, yatırımcıya şu üçlü değeri sunmaktadır:

1. Erişilebilirlik: Artan vize limitlerine rağmen en düşük giriş seviyesinden (250k €) Atina merkezine yatırım yapma ve AB oturumu alma imkanı.

2. Ürün Kalitesi: Sepolia bölgesinde emsali bulunmayan havuzlu, otoparklı, enerji verimli ve güvenlikli "rezidans" konsepti.

3. Büyüme Potansiyeli: Bölgenin kaçınılmaz değer artışından ve metro entegrasyonundan erken aşamada faydalanma fırsatı.

Yatırımcı Tavsiyesi: Bu proje, özellikle AB oturum izni hedefleyen ancak 800.000 Euro gibi yüksek bir sermayeyi bağlamak istemeyen, aynı zamanda atıl duran bir varlık değil, yaşayan ve değer kazanan bir gayrimenkul arayan yatırımcılar için "Strong Buy" (Güçlü Alım) niteliğindedir. Kısa dönem kiralama yasağı, projenin uzun dönemli değerini etkilemeyecek, aksine kurumsal ve nitelikli kiracı profili ile projenin yıpranmasını önleyerek değerini koruyacaktır.

İLGİLİ İLANLARA GÖZ ATIN: https://www.avlarealestate.com/properties/the-hera-athens-sepolia-golden-visa-yatirim-firsati https://www.avlarealestate.com/properties/pire-tarihi-neoklasik-rezidans

https://www.avlarealestate.com/properties/rivieragate_athens_yatirim_altin_vize_daireler https://www.avlarealestate.com/properties/mavi_port_piraeus_golden_visa_investment https://www.avlarealestate.com/properties/golden_visa_kareas_hill_lofts_atina

Alıntılanan çalışmalar

1. Property Market Outlook for Greece, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.amcham.gr/wp-content/uploads/2025/03/RED-H2-2024-Property-outlook-predictions-Greece.pdf

2. Athens Real Estate in 2025: Trends and Insights - Immigrant Invest, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://immigrantinvest.com/reports/athens-real-estate-market/

3. Greece Real‑Estate Statistics 2025 & 2026 Forecast – 50 Key Market Insights, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.buygreece.us/greece-real-estate-statistics-2025-2026-forecast

4. Greece's Residential Property Market Analysis 2025, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.globalpropertyguide.com/europe/greece/price-history

5. The Greek real estate market continues to show resilience and steady growth, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://worldbusinessoutlook.com/the-greek-real-estate-market-continues-to-show-resilience-and-steady-growth/

6. Apartments for Sale Athens 2025 – Best Areas, Prices & Buying Guide - Bottom Line Property Management, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.rentbottomline.com/blog/apartments-for-sale-athens-2025--best-areas-prices--buying-guide

7. Greece, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://hypo.org/sites/default/files/2025-09/Greece.pdf

8. Greece Golden Visa 2025: Rules & Eligibility Guide - NTL Trust, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://ntltrust.com/news/second-residency/greece-golden-visa-2025-investment-rules-eligibility-and-commercial-conversions/

9. Greece Golden Visa 2025: Commercial Conversions and Eligibility—A Counsel's Checklist, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://armenian-lawyer.com/immigration/greece-golden-visa-2025-commercial-conversions-and-eligibility-a-counsels-checklist/

10. THE HERA ATHENS.pdf

11. Greece Golden Visa in 2025: how to get a residence permit by investment, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://imin-caribbean.com/blog/greece-golden-visa/

12. Airbnb & Short-Term Rentals under Greece Golden Visa, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://vistaestate.gr/2025/10/24/greece-golden-visa-short-term-rental-rules/

13. Hera Living @ IV8196 - Greece - Investment Visa, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.investmentvisa.com/properties/greece/iv8196-hera-living

14. Athens Metro Push Toward the Coast Signals New Era for Urban Growth and Mobility, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://greekreporter.com/2025/12/14/athens-metro-growth-mobility/

15. Athens Metro Expansion is On Track, with Future Extensions Being Prepared, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.thenationalherald.com/athens-metro-expansion-is-on-track-with-future-extensions-being-prepared/

16. Athens Real Estate Surge: 27.4% Price Jump in Central Districts in Q3 2025 - Astons, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.astons.com/news/athens-real-estate-surge-27-4-price-jump-in-central-districts/

17. Greek Property Prices Show No Ceiling: 38% Rise Since 2019 - GreekReporter.com, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://greekreporter.com/2025/11/11/greek-property-prices-38-percent-rise-since-2019/

18. Athens Revamped: The Mega Projects That Could Transform the Greek Capital - GreekReporter.com, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://greekreporter.com/2025/12/12/athens-projects-transform-greek-capital/

19. (PDF) EXPLORING THE ECONOMIC IMPACT OF THE SEASIDE URBAN REGENERATION ON SURROUNDING COMMERCIAL VALUES IN THESSALONIKI, GREECE - ResearchGate, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.researchgate.net/publication/358244957_EXPLORING_THE_ECONOMIC_IMPACT_OF_THE_SEASIDE_URBAN_REGENERATION_ON_SURROUNDING_COMMERCIAL_VALUES_IN_THESSALONIKI_GREECE

20. Real estate market Sepolia - Skouze - Indomio, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.indomio.gr/en/agora-akiniton/attiki/sepolia-skouze/

21. What are the rental yields in Athens? - Zafido, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.zafido.gr/what-are-the-rental-yields-in-athens/

22. Find homes for rent in Sepolia - Skouze - Price-reduced - Indomio.me, erişim tarihi Aralık 19, 2025, https://www.indomio.me/en/to-rent/property/sepolia-skouze/reductions_yes

______________________________________________________________

M. Sami Akbeniz

Gayrimenkul Yatırım Danışmanı

Kentsel Dönüşüm Uzmanı

Avla Gayrimenkul A.Ş.

Güvenilir Çözüm Ortağınız

🌍 www.avlarealestate.com

🟨 avlarealestate.sahibinden.com

📧 sami@avla.com.tr

📱 +90 532 282 26 57 | +90 216 470 5381

İstanbul | Dubai | Londra | Atina

___________________________________

T.C. İSTANBUL VALİLİĞİ – Ticaret Müdürlüğü

MERSİS No: 0106117483200001Yetki Belgesi No: 3411699

Doğrulama Kodu: f5c9C9a2-2653-4dfe-8af5-eba81cbf69d3

Adres: Caferağa Mah. Şifa Sok. No:19 Kadıköy – İstanbul