Yunanistan'da Mortgage 2026: Türk Yatırımcı Yabancı Olarak Kredi Alabilir mi?
- M. Sami Akbeniz
- 30 May
- 4 dakikada okunur
Kısa Cevap
Evet. Yunan bankaları Türk vatandaşları dahil yabancılara mortgage veriyor — ama Yunanistan'da daimi ikametiniz yoksa şartlar daha sıkı. Tipik olarak:
Peşinat: %30-50 (Türk vatandaşı için genelde %40+)
Faiz: %4.5-6.5 EUR cinsinden (Mayıs 2026 piyasa ortalaması)
Vade: 15-25 yıl (yaşa göre değişir)
Onay süresi: 6-12 hafta
Önemli: Golden Visa €250K istisna ile yatırım yapıyorsanız mortgage kullanamazsınız — daha sonra açıklıyoruz.
Hangi Bankalar Yabancıya Mortgage Veriyor?
Yunanistan'da yabancılara aktif olarak mortgage veren 4 büyük banka:
Banka | Yabancı kabul | Min. peşinat | Türkçe destek
Banka: Piraeus Bank · Yabancı kabul: ✅ · Min. peşinat: %40 · Türkçe destek: Sınırlı (İngilizce)
Banka: Alpha Bank · Yabancı kabul: ✅ · Min. peşinat: %35-40 · Türkçe destek: Yok (İngilizce)
Banka: National Bank of Greece (NBG) · Yabancı kabul: ✅ · Min. peşinat: %40-50 · Türkçe destek: Yok
Banka: Eurobank · Yabancı kabul: ✅ (premier müşteri) · Min. peşinat: %30-40 · Türkçe destek: Yok
Avla notu: Türk vatandaşı için en kolay süreç Piraeus Bank ile çıkıyor. Avla portföyündeki birçok proje Piraeus ile ön mortgage anlaşmalı.
Şartlar — Adım Adım
1. Gerekli Belgeler
Pasaport (Türk vatandaşı için yeterli, vize gerekmez)
AFM (Yunan vergi numarası — almak için ayrı bir rehberimiz var)
Yunan banka hesabı (mortgage süresince çalışacak)
Türkiye'den gelir kanıtı:
Son 6 aylık banka hesap ekstresi (ana banka)
Son 2 yıllık vergi beyannamesi (Bağ-Kur/SGK pirim dahil ise + dökümü)
İş sahibiyseniz: şirket finansal tabloları (apostilli + yeminli tercüme)
Yunanistan'daki gayrimenkul ekspertizi (banka bağımsız değerleme isteyecek — €400-700)
Hayat sigortası (kredi süresince zorunlu)
2. Onay Süreci — Tipik Zaman Çizelgesi
Hafta 1-2 : Belge hazırlık + Türkçe→Yunanca apostilli tercüme
Hafta 3-4 : Banka başvurusu + ön onay (pre-approval)
Hafta 5-6 : Ekspertiz + AML kontrolü
Hafta 7-9 : Final onay + sözleşme metni
Hafta 10-12: Noterde imza + tapu
Toplam: 10-12 hafta (en kötü senaryoda 16 hafta).
3. Tipik Faiz Yapısı (Mayıs 2026)
Kredi tipi | Faiz | Şart
Kredi tipi: Sabit (5 yıl) · Faiz: %5.2-5.8 · Şart: Yabancı için standart
Kredi tipi: Değişken (Euribor + spread) · Faiz: Euribor 3M + %2.5-3.5 · Şart: Sadece premier müşteri
Kredi tipi: Hybrid (3 yıl sabit + değişken) · Faiz: %4.8 başlangıç · Şart: Riskli, kaçının
Avla tavsiyesi: Türk yatırımcı için sabit faiz öneriyoruz. EUR/TL volatilitesi varken Euribor riski almak ek katman. 5 yıl sabit, sonra refinance mantıklı.
Golden Visa + Mortgage Çelişkisi (Çok Önemli)
Yasa 5100/2024 Madde 64'e göre: Golden Visa için ödenen €250K / €400K / €800K eşik tutarı tamamen yatırımcının öz kaynağından olmalıdır.
Sonuç:
❌ €250K istisna projeden mortgage ile alamazsınız (zaten tahliyeli mülkler hep nakit)
❌ €400K eşik mülkten mortgage ile sadece eşiği aşan kısım için kredi kullanabilirsiniz (örn. €500K mülk → €100K mortgage olabilir, €400K nakit gerek)
✅ Golden Visa SONRASI ek yatırım için mortgage tamamen serbest
Pratik örnek:
Mülk fiyatı: €550.000
Golden Visa eşik: €400.000 → NAKIT zorunlu
Üstü (€150.000) → mortgage ile finanse edilebilir
Toplam peşinat (nakit): €400.000
Mortgage tutarı: €150.000 × %40 peşinat = €90.000 nakit + €60.000 mortgage
Yani aslında en mantıklı kombinasyon: €250K istisna mülk + sonradan ek mortgage'lı 2. mülk.
Maliyet Tablosu — Mortgage'lı vs Nakit
Kalem | Nakit Alım | %50 Mortgage'lı
Kalem: Peşinat · Nakit Alım: €400.000 · %50 Mortgage'lı: €200.000
Kalem: Tapu/notary/avukat · Nakit Alım: €18.000 · %50 Mortgage'lı: €18.000
Kalem: Banka ekspertizi · Nakit Alım: — · %50 Mortgage'lı: €600
Kalem: Mortgage işlem ücreti · Nakit Alım: — · %50 Mortgage'lı: €1.500-3.000
Kalem: Hayat sigortası (yıllık) · Nakit Alım: — · %50 Mortgage'lı: €400-800
Kalem: Faiz toplam (10 yıl, %5.5) · Nakit Alım: — · %50 Mortgage'lı: ~€62.000
Kalem: 5 yıl sonra toplam ödeme · Nakit Alım: €418.000 · %50 Mortgage'lı: €310.000 + (€32K faiz) = €342.000
Sonuç: Nakit varsa nakit avantajlı; ama likiditeyi korumak istiyorsanız %40-50 mortgage da mantıklıdır.
Sık Sorulan Sorular
S: Mortgage başvurum reddedilirse?
C: Genelde sebep: AML uyumsuzluğu (kaynağı belirsiz nakit akışı), düşük gelir-kredi oranı, veya Türkiye'deki kredi geçmişinin paylaşılmaması. KKB raporu Yunan bankaları için kullanılabilir formatta hazırlanabilir.
S: TL geliriyle EUR mortgage almak akıllıca mı?
C: Hayır, kur riski büyük. İdeal senaryo: Yunanistan'da kira gelirinizle EUR mortgage ödeyin (hedge). Avla portföyündeki çoğu projede %3-5 net kira garantisi var.
S: 65 yaşın üstündeysem mortgage alabilir miyim?
C: 75 yaşa kadar kredi vadesi uzayabilir. Ama %50+ peşinat istenir ve hayat sigortası primleri çok yüksek olur.
S: Eşim adına da mortgage çıkarabilir miyim?
C: Evet, "joint mortgage". Her iki eş AFM almalı, her iki taraf gelir kanıtı sunmalı. Golden Visa başvurusunda da hızlanır.
Avla'nın Mortgage Sürecindeki Rolü
Avla ile çalışıyorsanız:
Banka ön-onay paketinizi hazırlarız (apostilli belgeler + Yunanca tercüme)
Avla portföyündeki anlaşmalı bankalarla 2-3 hafta hızlı süreç
Avukat-banka-noter koordinasyonu tek elden
Ekspertiz takibi (banka ekspertiz tutarı satış fiyatından düşükse pazarlık olanağı)
Bir mortgage süreciyle Atina'da daire almak isteyen Türk yatırımcılar için: [Görüşme talebi formu](https://avlarealestate.com/golden-visa-basvuru) üzerinden ulaşın. 24 saat içinde mortgage uygunluk ön-değerlendirme alırsınız.
Özet
✅ Yunan bankaları yabancılara mortgage veriyor — Türk vatandaşı için Piraeus Bank en kolay
✅ Tipik şartlar: %40 peşinat, %5-6 faiz, 15-25 yıl vade, 10-12 hafta süreç
⚠️ Golden Visa €250K istisna mülk için mortgage kullanılamaz (öz kaynak zorunlu)
⚠️ €400K eşik için sadece eşik üstü mortgage'lanabilir
💡 TL geliriyle EUR mortgage = kur riski; Yunanistan'daki kira ile hedge mantıklı
📞 Avla, banka ön-onay + Yunanca süreç + avukat-noter koordinasyonu sağlar
İlgili yazılar:
Yazar: Avla Real Estate Yatırım Danışmanlığı
Yayın: 2026-06-01
Son güncelleme: 2026-06-01
Yorumlar