Yunanistan Golden Visa: Pire Gayrimenkul Piyasasında Değer Artışı (2019–2025) | Avla Real Estate
- M. Sami Akbeniz
- 1 gün önce
- 8 dakikada okunur
Yunanistan Golden Visa Kapsamında Pire’de Gayrimenkul Yatırımı
Pire (Piraeus) konut piyasası, 2019 ile 2024 yılları arasında sergilediği olağanüstü performansla dikkat çekmektedir. Bu dönemde konut satış fiyatları kümülatif olarak %83.8’in üzerinde yükselerek, Attika bölgesindeki en yüksek değer artışını kaydetmiştir.1 Özellikle 2023-2024 döneminde yıllık bazda yaklaşık %29’luk bir fiyat sıçraması yaşanmıştır.1
Bu dramatik yükseliş, dört temel yapısal dinamiğin eş zamanlı etkileşiminin sonucudur:
1) Yunanistan ekonomisinin toparlanmasıyla canlanan yerel talep ve devlet teşvikleri;
2) Altın Vize (Golden Visa) programındaki stratejik düzenlemelerle yaratılan yüksek yabancı yatırımcı akını;
3) Pire’nin çehresini değiştiren, modernizasyon odaklı kapsamlı kentsel yenilenme projeleri; ve
4) Şehri Atina metropolüne tam entegre eden kritik altyapı yatırımları, özellikle Metro Hattı 3’ün uzatılması.1
Pire, yatırımcılar için halen Atina’nın lüks güney banliyölerine kıyasla çok daha uygun giriş maliyetleri sunarken, brüt kira getirilerinin %5 bandında seyretmesi, hem yüksek sermaye kazancı potansiyeli hem de düzenli nakit akışı arayanlar için cazip bir profil oluşturmaktadır.1 Gelecekte, fiyat artış hızının normalleşmesi beklense de, bölgenin yapısal olarak güçlenen konumu ve uluslararası talebin devam etmesi, uzun vadeli değerlenme beklentisini korumaktadır.
BÖLÜM I: PİRE'NİN MAKRO EKONOMİK VE FİNANSAL PİYASA PERFORMANSI
1.1. Ekonomik Geri Kazanım ve Yerel Talepteki Sıçrama
Pire gayrimenkul piyasasındaki yükselişin temelinde, Yunanistan’ın uzun ekonomik durgunluk döneminden çıkışının ve makroekonomik toparlanmanın etkileri yatmaktadır.1 Hane halkı gelirlerinin kademeli olarak artması, yerel halkın konut edinme iştahını yeniden canlandırmıştır.1 Bu canlanma, uygun finansman koşullarıyla desteklenmiştir; Avrupa Merkez Bankası’nın faiz indirimleri sonrasında Yunanistan’da yeni konut kredisi faizleri gerilemiş, 2025 Nisan itibarıyla ortalama faiz oranı %3.63 düzeyine düşmüştür.1 Bu düşük faiz ortamı, yerel alıcıların yeniden mortgage ile ev alımına yönelmesini kolaylaştırmıştır.
Bu toparlanma sürecini hızlandıran kritik bir unsur ise hükümetin uyguladığı konut teşvik programlarıdır. Özellikle 2023 yılında başlatılan “Spiti Mou” (Benim Evim) programı, 25-39 yaş arası gençlere düşük faizli kredi imkânı sunarak eski ve atıl durumdaki konut stoğunu değerlendirmeyi hedeflemiştir.1 Bu program, yeni ipotekli konut alımlarının yaklaşık %10’unun doğrudan devlet destekli krediler sayesinde gerçekleştiğini göstermektedir.1 Bu durum, Pire piyasasının sadece uluslararası sermayeden değil, aynı zamanda devlet teşvikleriyle desteklenen güçlü bir iç piyasa dinamiğinden de beslendiğini ortaya koymaktadır.
Bu yerel talep dinamiği, Pire’nin coğrafi olarak segmentlere ayrılmasına neden olmuştur. Programın şartlarına uygun, nispeten uygun fiyatlı konut stokuna sahip olan Pire’nin batı yakasındaki işçi sınıfı mahalleleri olan Drapetsona ve Perama, yerel alıcı akınıyla fiyatlarda rekor artışlar kaydetmiştir.1
1.2. Fiyat Dinamiklerinin Analizi: Hiper-Büyüme Dönemi (2019-2024)
Pire’de konut fiyatları, 2018'de başlayan mütevazı artışın ardından 2019’da ivme kazanmış ve sonrasında ülke ortalamasının çok üzerinde bir hızla yükselişini sürdürmüştür.1 2019-2024 arasındaki beş yıllık dönemde Pire’deki konut ilan fiyatlarının kümülatif artışı %83.8’e ulaşarak Attika bölgesinde liderliği ele geçirmiştir.1 Bu hızlı yükseliş, bölgeyi kriz sonrası dönemde en fazla prim yapan bölge konumuna getirmiştir.
Artış hızı, özellikle son dönemde zirveye ulaşmıştır. 2024 ikinci çeyreği itibarıyla Pire, yıllık bazda %28.9 gibi olağanüstü bir fiyat artışıyla Yunanistan’ın en hızlı büyüyen konut piyasası olmuştur.1 Bu yapısal yeniden fiyatlandırma süreci, bölgenin uzun ekonomik durgunluk boyunca biriken değer boşluğunun, altyapı ve politika değişiklikleri sayesinde hızla kapatıldığını göstermektedir.
Fiyat seviyeleri açısından, Pire’deki ortalama konut metrekare fiyatı 2019 yılında yaklaşık 1.350-1.400 € seviyesindeyken, 2025 ortalarına gelindiğinde 2.471 €/m² düzeyine yükselmiştir.1 Bu değer, Pire’nin Atina merkezine kıyasla hâlâ daha uygun fiyatlı bir alternatif olarak konumlandığını göstermektedir. Bu fiyat farkı, yatırımcılar için stratejik bir fırsat yaratmaktadır. Zira, Atina’nın güney sahil banliyölerinde (Atina Rivierası) benzer nitelikteki konutların metrekaresi 4.000-5.000 € seviyesindedir.1 Analizler, Pire’deki hiper-büyümenin, yatırımcıların bu fiyat farkının zamanla kapanacağı beklentisi üzerine kurulu bir konverjans stratejisi uyguladığını göstermektedir. Yani, mevcut değerleme ile potansiyel değeri arasındaki boşluk, yatırımcı hareketliliğinin ana itici gücüdür.
1.3. Bölgesel Fiyat Farklılaşması ve Pazar Segmentasyonu
Pire bölgesindeki fiyat artışları, semtler arasında belirgin farklılıklar göstermektedir, bu da pazarın heterojen bir yapıya sahip olduğunu ortaya koymaktadır. Pire’nin sosyo-ekonomik yapısına ve devlet teşviklerine bağlı olarak yükseliş hızı değişkenlik göstermiştir.1
Örneğin, yerel talep ve Spiti Mou programı sayesinde, Pire’nin batı yakasındaki Drapetsona ve Perama semtleri, 2025’in üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre sırasıyla %26.3 ve %26.1 gibi yüksek oranlarda fiyat artışı kaydetmiştir.1 Bu bölgeler, daha uygun fiyatlı eski konut stoğunu barındırmakta ve dolayısıyla yerel, teşvik destekli alıcıların ilk tercihi olmaktadır.
Buna karşın, Pire’nin daha varlıklı ve zaten yüksek fiyatlara ulaşmış bölgeleri olan Kastella ve Pasalimani (Marina Zea çevresi) gibi mahallelerde, son dönemde daha sınırlı artışlar veya durgun bir seyir gözlenmiştir.1
Bu durum, Pire piyasasında iki farklı alıcı segmentine hizmet edildiğini göstermektedir: Bir yanda yerel, teşvik destekli alıcıların hareketlendirdiği düşük maliyetli bölgeler; diğer yanda ise Altın Vize yatırımcılarının hedeflediği yüksek nitelikli dönüşüm projeleriyle canlanan merkez ve sahil bölgeleri. Yatırım analistleri, getiri profillerini bu iki farklı pazar dinamiğine göre ayırmalıdır.
Tablo 1: Pire Konut Piyasası Temel Performans Göstergeleri (2019–2025)
Parametre | 2019 Ortalama (Yaklaşık) | 2025 Ortası Ortalama | Kümülatif Artış (2019-2024) | 2024 Yıllık Artış Oranı | Konumlandırma |
Ortalama Fiyat (€/m²) | 1.350 - 1.400 € 1 | 2.471 €/m² 1 | %83.8 1 | %28.9 1 | Attika Bölgesi Lideri |
Drapetsona Yıllık Artış | N/A | N/A | N/A | %26.3 (2025 Q3) 1 | Yerel Teşvik Odaklı Büyüme |
BÖLÜM II: YUNANİSTAN'da YABANCI YATIRIMI VE ALTIN VİZE (GOLDEN VISA) ARBİTRAJININ ETKİSİ
2.1. Regülasyon Arbitrajı: Pire'nin Stratejik Konumu
Pire’deki gayrimenkul yükselişinin arkasındaki en güçlü katalizörlerden biri, Yunanistan'ın Altın Vize (Golden Visa - GV) programındaki düzenleyici değişikliklerdir.1 2013'ten bu yana yürürlükte olan GV programı, en az 250.000 € tutarında gayrimenkul yatırımı karşılığında oturma izni sağlamıştır.1 Program, başta Çin ve Türk yatırımcılar olmak üzere birçok uluslararası sermayeyi ülkeye çekmiştir.1
2024 yılında Altın Vize şartlarında yapılan değişiklikler, yabancı sermayenin Pire’ye stratejik olarak yönlendirilmesini sağlamıştır. Atina şehir merkezi ve lüks güney banliyöleri için minimum yatırım tutarı 500.000 €'dan kademeli olarak 800.000 €'ya çıkarılmışken, Pire, bu zamdan muaf tutularak eski 250.000 € eşiğinin geçerli olduğu alternatif bir bölge olarak konumlandırılmıştır.1
Bu düzenleme, bir tür regülasyon arbitrajı yaratmıştır. Merkezi Atina’da bütçesi yetmeyen veya yatırım verimliliğini maksimize etmek isteyen uluslararası yatırımcılar, aynı AB oturum izni ayrıcalığını, Atina’nın yüksek maliyetli bölgelerine kıyasla çok daha düşük bir bütçeyle Pire’de elde etme fırsatı bulmuştur.1 Bu stratejik karar, yatırımcı akışını Pire’ye zorunlu olarak kanalize ederek, bölgede yapay olarak yaratılmış, garanti bir yatırımcı havuzu oluşturmuştur.
2.2. Ticari Dönüşümler ve Nitelik Yükselişi
Altın Vize programının getirdiği bir diğer önemli dinamik, eski ticari ve endüstriyel yapıların konuta dönüştürülmesi trendidir. Yunan hükümetinin GV koşullarındaki düzenlemesine göre, endüstriyel veya ticari kullanım ruhsatına sahip binaların konuta dönüştürülmesi durumunda, lokasyon ne olursa olsun minimum yatırım tutarı 250.000 € olarak korunmaktadır.1 Bu kural, geliştiricilere atıl durumdaki endüstriyel stokları, Altın Vize pazarının talep ettiği modern, servisli konut birimlerine dönüştürme konusunda güçlü bir teşvik sağlamıştır.1
Bu dönüşüm projelerinin en çarpıcı örneklerinden biri, Pire limanına yakın konumda bulunan, eski bir fabrika binası olan Etolikou 11 rezidansıdır.1 Bu yapı, tamamen yenilenerek toplam 158 lüks servisli daire içeren bir komplekse dönüştürülmüştür.1 Bu tür projeler, çatı havuzu, spor salonu ve ortak çalışma alanları gibi modern olanaklar sunarak, hem kentsel dokuya kalite ve canlılık katmakta hem de yabancı yatırımcının ihtiyaç duyduğu yüksek standartlı stok arzını sağlamaktadır.1
Bu dönüşüm, sadece arzı artırmakla kalmayıp, kentsel dokuyu yenileyerek bulunduğu muhite yeni sakinler, kafeler ve mağazalar çekmek suretiyle bir çarpan etkisi yaratmaktadır. Ticari yapıların lüks konuta dönüşmesi, Pire'nin "eski ve köhne" algısından sıyrılarak modern ve yüksek nitelikli yaşam alanları sunan bir merkeze evrilmesine yardımcı olmuştur.1
Tablo 2: Golden Visa Minimum Yatırım Eşiklerinin Karşılaştırmalı Analizi (2024 Sonrası)
Bölge | Standart Konut Yatırımı (Minimum) | Ticari Dönüşüm/Tarihi Yapı (Minimum) | Stratejik Önemi |
Atina Merkez/Lüks Banliyöler | 800.000 € 1 | 250.000 € 1 | Yüksek Prestijli Bölgelerde Fiyat Artışı |
Pire | 250.000 € 1 | 250.000 € 1 | Regülasyon Arbitrajı ve Düşük Giriş Eşiği |
BÖLÜM IV: YATIRIM GETİRİSİ (ROI) ANALİZİ VE GELECEK PERSPEKTİFİ
4.1. Nakit Akışı ve Kira Getirisi Profili
Pire, güçlü talep dinamikleri sayesinde yatırımcılara hem sermaye kazancı hem de tatmin edici kira getirisi sunmaktadır. Şehir, Atina Üniversitesi ve Pire Üniversitesi gibi eğitim kurumlarına yakınlığıyla bilinmekte ve her yıl on binlerce öğrenciye ev sahipliği yapmaktadır.1 Metro bağlantısı, Pire’yi öğrencilerin ve Atina merkezinde çalışan genç profesyonellerin ilk tercihlerinden biri haline getirmiştir.1
Satış fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen, kiralık konut piyasasındaki talep canlı kalmış ve kiralar da paralel olarak yükselmiştir. 2025 itibarıyla Pire’de konut kiraları ortalama 10-11 €/m²/ay düzeyine ulaşmıştır.1 Bu sayede, Pire'deki brüt kira getirileri hala yaklaşık %5 bandında seyretmektedir.1 Bu oran, düşük faiz ortamında (%3.63 konut kredisi faizi) oldukça tatmin edicidir ve Batı Avrupa’daki birçok büyük kent piyasasına kıyasla olumlu bir profil sergilemektedir. Bu durum, Pire’deki gayrimenkulü sadece spekülatif bir varlık olmaktan çıkarıp, aynı zamanda sürekli nakit akışı sağlayan güvenli bir gelir kaynağı haline getirmektedir.
4.2. 2026 ve Sonrası Piyasa Normalleşmesi Beklentileri
Pire’deki %83.8’lik kümülatif artış performansı sonrasında, piyasada bir miktar normalleşme beklenmektedir. Uzmanlar, 2025 itibarıyla gelinen fiyat seviyelerinin ardından yıllık artış hızının bir miktar normalleşebileceğini ve 2026’dan itibaren ultra yüksek seviyelerden daha sürdürülebilir oranlara gerileyeceğini öngörmektedir.1
Bu normalleşme beklentisinde rol oynayan faktörlerden biri, 2025 sonunda süresi dolması beklenen vergi teşviklerinin (yeni inşaatta KDV muafiyeti gibi) sona erme ihtimalidir.1 Bu teşviklerin kalkması, talebin bir miktar soğumasına neden olabilir.
Ancak, uzun vadeli beklentiler hala güçlüdür. Devam eden ekonomik büyüme ve Altın Vize kaynaklı uluslararası talebin sürmesi sayesinde, Pire’de fiyatların yukarı yönlü seyrini koruması beklenmektedir. Örneğin, ülke genelinde konut fiyatlarının 2027’ye kadar yıllık ortalama %4.9 artacağı tahmin edilirken, Pire gibi yapısal dönüşümden faydalanan lokasyonların bu ortalamanın üzerinde getiri potansiyeline sahip olduğu değerlendirilmektedir.1 Bu durum, yatırım stratejisinde odağın yüksek spekülatif sermaye kazancından, değer koruma ve güvenli gelir akışına kayması gerektiği anlamına gelmektedir.
Pire’nin halen Atina’nın prestijli sahil banliyölerine göre daha düşük fiyatlı bir piyasa olması, konverjans potansiyelinin tam olarak gerçekleşmediğini işaret etmektedir. Devam eden kentsel dönüşüm projeleri tamamlandıkça ve bölgenin sosyo-ekonomik profili yükseldikçe, Pire’deki mülklerin prim yapma potansiyelinin süreceği düşünülmektedir.1
Tablo 3: Pire Gayrimenkul Yatırımının Toplam Getiri (ROI) Stratejisi
Mevcut Seviye | Trend Yönü | Stratejik Önemi | |
Sermaye Kazancı | Yüksek (%83.8 Kümülatif) 1 | Normalleşmeye Yönelik | Atina ortalamasına yakınlaşma potansiyeli (Convergence Play) |
Kira Getirisi | Sürdürülebilir (%5 Brüt) 1 | Stabil | Öğrenci ve profesyonel talebine dayalı güvenli nakit akışı |
Altın Vize | 250.000 € Eşiği 1 | Yüksek Stratejik Değer | AB oturum iznine en düşük maliyetli erişim |
SONUÇ VE STRATEJİK ÖNERİLER: Yunanistan | Golden Visa | Pire
Yunanistan, Golden Visa programında, Pire gayrimenkul piyasası, son beş yılda yaşanan olağanüstü değer artışıyla Yunanistan’ın en dinamik ve cazip yatırım merkezlerinden biri haline gelmiştir. Bu başarı, yerel ekonomik toparlanmanın yanı sıra, hükümetin Altın Vize düzenlemeleri aracılığıyla sermayeyi bilinçli olarak bu bölgeye yönlendirmesi ve eş zamanlı yürütülen büyük kentsel dönüşüm ve altyapı projeleri (Metro Hattı 3, Pire Kulesi yenilenmesi) sayesinde gerçekleşmiştir.
Pire, yatırımcılara hem düzenli kira geliri (%5 brüt getiri) hem de orta ve uzun vadede Atina ortalamasına yakınsama kaynaklı yüksek sermaye kazancı potansiyelini bir arada sunmaktadır.1
Stratejik Öneriler:
Altın Vize Arbitrajını Kullanma: Uluslararası yatırımcılar, Atina’daki yüksek eşikten kaçınarak Altın Vize için belirlenen 250.000 € minimum yatırım tutarını koruyan fırsatlara odaklanmalıdır.1 Bu strateji, özellikle ticari ruhsatlı eski yapıların konuta dönüştürüldüğü, Etolikou 11 benzeri projelere yönelimi gerektirmektedir. Bu dönüşüm projeleri, en düşük maliyetle oturum iznini güvence altına alırken, aynı zamanda en yeni ve yüksek kira talebine sahip konut stokunu sağlamaktadır.1
Kaliteli Stok ve Konumlandırma Önceliği: Yatırım portföyünün büyük bir kısmı, hem öğrencilere hem de beyaz yakalı profesyonellere hitap eden, modern, servisli dairelere ayrılmalıdır. Metro hattına, üniversitelere ve kentsel yenilenme bölgelerine (örn. Pire Kulesi çevresi) yakınlık, yüksek doluluk oranını ve kira primini maksimize edecektir.
Zamanlama ve Normalleşmeye Hazırlık: Agresif sermaye kazancı dönemi yavaşlama sinyalleri verdiğinden, yatırım kararları vergi teşviklerinin (KDV muafiyeti) potansiyel sona erme tarihinden önce alınmalıdır. Gelecek dönemde odak noktası, sermayenin korunması ve istikrarlı kira akışının sürdürülmesi üzerine olmalıdır, zira Pire’nin yapısal değer artışı potansiyelinin uzun vadede devam etmesi beklenmektedir.
______________________________________________________________
M. Sami Akbeniz
Gayrimenkul Yatırım Danışmanı
Kentsel Dönüşüm Uzmanı
Avla Gayrimenkul A.Ş.
Güvenilir Çözüm Ortağınız
📱 +90 532 282 26 57 | +90 216 470 5381
İstanbul | Dubai | Londra | Atina
___________________________________
T.C. İSTANBUL VALİLİĞİ – Ticaret Müdürlüğü
MERSİS No: 0106117483200001Yetki Belgesi No: 3411699
Doğrulama Kodu: f5c9C9a2-2653-4dfe-8af5-eba81cbf69d3
Adres: Caferağa Mah. Şifa Sok. No:19 Kadıköy – İstanbul
Yorumlar