Yunanistan vs İspanya Golden Visa 2026: İspanya Kapandı, Yatırımcı Nereye?
- M. Sami Akbeniz
- 1 gün önce
- 3 dakikada okunur
AVLA GAYRİMENKUL · GOLDEN VISA KARŞILAŞTIRMA · YUNANİSTAN vs İSPANYA 2026
Yunanistan vs İspanya Golden Visa 2026: İspanya Kapandı, Yatırımcı Nereye?
Hızlı cevap: İspanya Golden Visa programı 3 Nisan 2025'te tamamen kapandı (Ley Orgánica 1/2025) — artık başvuru alınmıyor; yalnız mevcut vize sahipleri eski mevzuatla yeniliyor. Gayrimenkulle AB oturumu isteyen yatırımcı için ana kapı Yunanistan: €250.000'lik dönüşüm istisnası dahil üç katmanlı eşik yapısı yürürlükte ve zorunlu kalış şartı yok.
Rakamlar kaymayı doğruluyor: Yunanistan 2025'te 8.879 Golden Visa onayı verdi — 2024'ün (4.535) neredeyse iki katı (Göç ve İltica Bakanlığı). Türk vatandaşlarına verilen izinler aynı dönemde 1.067'den 2.698'e çıktı (+%153); Türkler Çin'in ardından 2. sırada ve pay Şubat 2026'da %16,3.
Yazar: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul.
İspanya neden ve nasıl kapandı?
İspanya, Ley Orgánica 1/2025 ile yatırımcı oturum izni programını 3 Nisan 2025 itibarıyla tüm yollarıyla kaldırdı — yalnız €500.000'lik gayrimenkul yolu değil; tahvil, hisse/fon ve iş projesi seçenekleri de kapandı. Gerekçe konut kriziydi: verilen izinlerin yaklaşık %94'ü gayrimenkul alımına dayanıyordu ve büyük şehirlerde yoğunlaşmıştı. Mevcut vize sahiplerinin kazanılmış hakları korunuyor: yenilemeler, yatırım korunduğu sürece eski mevzuata göre yapılmaya devam ediyor.
Avrupa'da kapanan kapılar (2023–2025)
İrlanda (Şubat 2023): Immigrant Investor Programme tamamen kapandı.
Portekiz (Ekim 2023): gayrimenkul yolu kapandı; €500.000 fon yolu açık. Vatandaşlık süresi ise 5 yıldan 10 yıla çıkarıldı (2026'da yürürlükte). Detaylı karşılaştırmamız →
Hollanda (Ocak 2024): €1,25M eşikli yatırımcı vizesi kaldırıldı.
İspanya (Nisan 2025): program tüm yollarıyla kapandı.
Malta (Nisan 2025): AB Adalet Divanı, yatırım karşılığı vatandaşlık programını AB hukukuna aykırı buldu; program sonlandırıldı.
Sonuç: gayrimenkul yatırımıyla AB oturum izni veren büyük programlardan ayakta kalan tek seçenek fiilen Yunanistan.
Yunanistan'ın güncel şartları (Temmuz 2026)
€800.000: Attika (tüm Atina), Selanik, Mykonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar; min. 120 m² tek mülk.
€400.000: ülkenin geri kalanı; min. 120 m² tek mülk.
€250.000 istisnası: ticariden konuta dönüştürülen veya tescilli binadan restore edilen mülklerde, ülke genelinde, m² şartı olmadan — Atina dahil.
Koşullar: zorunlu kalış yok; aile kapsamı eş + 21 yaş altı çocuklar + bakmakla yükümlü ebeveynler; izin 5 yıl, yenilenebilir; kısa dönem kiralama yasak (€50.000 ceza).
2026 güncellemesi: Kanun 5275/2026 eşiklere dokunmadı (5 yıllık sürenin kartın verişinden başladığını netleştirdi); Nisan 2026 genelgesi denetimi sıkılaştırdı. Eşik artışına dair resmî bir öneri bulunmuyor.
Talep kayması: rakamlarla
Onaylar ikiye katlandı: 2025'te 8.879 onay (2024: 4.535, +%96) — birikmiş dosyaların hızlanmasının da etkisiyle.
ABD'li ilgi arttı: İspanya kararının ardından aylık ABD başvuruları 302'den 383'e çıktı (Kasım 2024); sektör tahminleri 2025 talebinde %20–25 artış gösterdi.
Türk yatırımcı 2. sırada: izinler bir yılda 1.067 → 2.698 (+%153); Şubat 2026 itibarıyla 3.578 ilk izin ve %16,3 pay (Çin %48,1 ile lider).
Programın büyüklüğü: başlangıçtan bu yana 23.221 yatırımcı, €8,5 milyar+ gayrimenkul yatırımı.
Denge notu: yeni başvurular 2024 rekorundan (9.391) sonra 2025'te 6.978'e geriledi — patlama onay tarafında ve Türk/ABD segmentlerinde yoğunlaşıyor.
Türk yatırımcı için anlamı
İspanya seçeneği masadan kalktı; Portekiz'de gayrimenkul yolu yok ve vatandaşlık ufku 10 yıla uzadı. Yunanistan ise üç şeyi aynı anda sunan tek program olarak kaldı: gayrimenkule dayalı oturum, €250.000'den başlayan giriş eşiği ve sıfır kalış şartı. Talep artışı dosya sürelerini etkileyebildiğinden, dönüşüm projelerinde erken hareket avantajlı. Başlamak için: 2026 Tam Rehber → · Belgeler kontrol listesi → · Kaç ayda çıkar? →
Sık sorulan sorular
İspanya Golden Visa'ya artık başvurabilir miyim? Hayır. Program 3 Nisan 2025'te tüm yatırım yollarıyla kapandı; yalnız mevcut sahipler eski mevzuatla yenileme yapabiliyor.
Yunanistan eşikleri artacak mı? Temmuz 2026 itibarıyla resmî bir artış önerisi yok; 2026'daki mevzuat güncellemeleri (Kanun 5275/2026, Genelge 1/2026) eşiklere dokunmadı.
Portekiz hâlâ alternatif mi? Gayrimenkul yolu 2023'te kapandı; kalan seçenek €500.000'lik fon yatırımı ve vatandaşlık süresi 10 yıla çıktı. Gayrimenkul odaklı yatırımcı için karşılaştırma net biçimde Yunanistan lehine.
Yunanistan'da yaşama zorunluluğum var mı? Hayır. Yunanistan Golden Visa'da zorunlu kalış şartı yok; izin, ülkede yaşamadan da 5 yılda bir yenilenebilir.
Kaynaklar: Ley Orgánica 1/2025 (BOE, Ocak 2025); Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı istatistikleri (2025–2026); Kanun 5100/2024 ve 5275/2026; İrlanda Adalet Bakanlığı (Şubat 2023); AB Adalet Divanı Malta kararı (Nisan 2025).
Avla Gayrimenkul, €250.000 dönüşüm projelerinden Riviera'ya kadar tüm segmentlerde bağımsız alıcı danışmanlığıyla çalışır. realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Yorumlar