Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — Temmuz 2026
- M. Sami Akbeniz
- 16 Tem
- 3 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 27 Tem
AVLA GAYRİMENKUL · PAZAR RAPORU · TEMMUZ 2026
Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — Temmuz 2026
Özet: Yunanistan Golden Visa 2025'te onayları neredeyse ikiye katladı (8.879 onay, +%96); Türk yatırımcı izinleri +%153 artışla Çin'in ardından 2. sıraya yükseldi. Konut fiyatları 2025'te ortalama %7,8 artarken İspanya (3 Nisan 2025) ve Malta programları kapandı — gayrimenkulle AB oturumu veren büyük programlar arasında Yunanistan fiilen yalnız kaldı. Bu rapor, Temmuz 2026 itibarıyla pazarı altı rakamla özetler.
Hazırlayan: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul · Rapor tarihi: 16 Temmuz 2026
Altı rakamla pazar
79.056 geçerli Golden Visa izni (27.786 yatırımcı + 51.270 aile), Aralık 2025.
+%96 onay artışı: 2025'te 8.879 onay (2024: 4.535).
+%153 Türk yatırımcı izni (1.067 → 2.698); Türkler Çin'in ardından 2. sırada, pay %16,3.
+%7,8 konut fiyat artışı (2025 ort.); Selanik %9,6, Atina %6,2 (Yunanistan Merkez Bankası).
%5,4 Atina brüt kira getirisi (ülkenin en yükseği); Kipseli'de %7,3.
€8,5 milyar+ program başından bu yana toplam gayrimenkul yatırımı (23.221 yatırımcı).
01 Talep rekor kırdı
Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine göre 2025'te 8.879 Golden Visa onayı verildi — 2024'ün (4.535) neredeyse iki katı. Mart 2025–Mart 2026 arasında 13.127 yatırımcı izni sonuçlandı. En dikkat çekici hareket Türk yatırımcıda: izinler bir yılda 1.067'den 2.698'e fırladı (+%153) ve Türkler Şubat 2026 itibarıyla %16,3 payla Çin'in (%48,1) ardından ikinci en büyük grup. Bekleyen dosyalarda da Türkiye ikinci sırada.
Denge notu: yeni başvurular 2024 rekorundan (9.391) sonra 2025'te 6.978'e geriledi — artış, onay tarafında ve Türk/ABD segmentlerinde yoğunlaşıyor; birikmiş dosyaların hızlandırılması da onay rakamını yükseltti.
02 Konut fiyatları çift hanede
Yunanistan Merkez Bankası'na göre daire fiyatları 2025'te ortalama %7,8 arttı (2024: %9,1). Selanik %9,6 ile Atina'yı (%6,2) geride bıraktı; 2026 ilk çeyreğinde artış %5,7'ye ılımlanırken sürüyor. Spitogatos Endeksi'ne göre Atina güney banliyöleri 4.125 €/m² ile ülkenin en pahalısı; Vouliagmeni 7.500 €/m² ile zirvede. Buna karşılık batıdaki Peristeri hâlâ 2.120 €/m² — metro odaklı dönüşümle giriş seviyesi fırsatı sunuyor.
03 Kira getirisi: nerede ne kazandırıyor
Yunanistan ortalama brüt kira getirisi %4,4; Atina %5,4 ile büyük şehirler arasında en yüksek (Global Property Guide, Kasım 2025). Merkezin yenilenen mahallelerinden Kipseli'de 1+1 daireler %7,3'e çıkıyor. Pire, kiraları bir yılda +%19,4 artırarak Attika'nın en hızlı yükseleni oldu. Güney sahil hattı (Glyfada–Vouliagmeni) düşük getiri ama yüksek değer artışı profili sunuyor. Şehir şehir getiri analizi →
04 2026 vergi ve mevzuat değişiklikleri
KDV askısı uzadı: yeni yapıda %24 KDV askısı 31 Aralık 2026'ya uzatıldı (Kanun 5246/2025) — alıcı yalnızca %3,09 devir vergisi ödüyor.
Kira vergisine yeni dilim: 1 Ocak 2026'dan itibaren %25'lik ara dilim (12.001–24.000€) — orta ölçekli kiraya verende vergi düşütüsü.
Değer artışı vergisi askıda: %15 satış kârı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıda.
Eşikler sabit: Kanun 5275/2026 ve Nisan 2026 genelgesi denetimi sıkılaştırdı ama 800K/400K/250K eşiklerine dokunmadı; resmî bir artış önerisi yok.
Tüm oranların ayrıntısı: Yunanistan Emlak Vergileri 2026 →
05 Avrupa'da Yunanistan yalnız kaldı
İspanya Golden Visa 3 Nisan 2025'te tamamen kapandı (Ley Orgánica 1/2025); Malta'nın yatırım karşılığı vatandaşlık programı AB Adalet Divanı kararıyla iptal edildi. İrlanda (2023), Hollanda (2024) ve Portekiz'in gayrimenkul yolu (2023) daha önce kapanmıştı. Sonuç: gayrimenkulle AB oturumu veren büyük programlar arasında €250.000'lik dönüşüm istisnasıyla ayakta kalan tek kapı Yunanistan. Yunanistan vs İspanya karşılaştırması →
Avla görüşü — Temmuz 2026
Pazar, arz-yoğun bir talep artışı yaşıyor: rakip programlar kapandıkça Yunanistan'a yönelen yatırımcı sayısı artıyor, fiyatlar çift haneden tek haneye ılımlı bir yumuşama gösteriyor ve dosya süreleri talep baskısıyla uzayabiliyor. Bu tabloda iki hamle öne çıkıyor: (1) eşik artışı riski düşük ama sıfır değil — €250.000 dönüşüm istisnası henüz açıkken hareket etmek; (2) getiri mi değer artışı mı hedefine göre bölge seçimini kaynaklı veriyle yapmak. Avla, her mülk için 2 sayfalık fizibilite raporuyla bu seçimi netleştiriyor.
Başlangıç noktası: Yunanistan Golden Visa 2026 Tam Rehber →
Kaynaklar: Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı (migration.gov.gr, Aralık 2025 – Mart 2026); Yunanistan Merkez Bankası (Q4 2025, Q1 2026 bültenleri); Global Property Guide (Kasım 2025); Spitogatos Endeksi (Q4 2025); PwC Greece Tax Summaries (Şubat 2026); Kanun 5100/2024, 5246/2025, 5275/2026; Ley Orgánica 1/2025 (İspanya). Rakamlar yayın tarihindeki resmî ve endeks verileridir; yatırım kararı öncesi güncel doğrulama yapılır.
Ayrıntılı bilgi için kapsamlı Yunanistan Golden Visa (altın vize) rehberimize göz atabilirsiniz: Yunanistan Golden Visa 2026 Rehberi.
Avla Gayrimenkul — Yunanistan Golden Visa ve Atina emlak yatırımında bağımsız alıcı danışmanlığı. Bu rapor her ay güncellenir. realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Yorumlar