Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — Temmuz 2026

Altı rakamla pazar

• 79.056geçerli Golden Visa izni (27.786 yatırımcı + 51.270 aile), Aralık 2025.
• +%96onay artışı: 2025'te 8.879 onay (2024: 4.535).
• +%153Türk yatırımcı izni (1.067 → 2.698); Türkler Çin'in ardından 2. sırada, pay %16,3.
• +%7,8konut fiyat artışı (2025 ort.); Selanik %9,6, Atina %6,2 (Yunanistan Merkez Bankası).
• %5,4Atina brüt kira getirisi (ülkenin en yükseği); Kipseli'de %7,3.
• €8,5 milyar+program başından bu yana toplam gayrimenkul yatırımı (23.221 yatırımcı).

01Talep rekor kırdı

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine göre 2025'te 8.879 Golden Visa onayı verildi — 2024'ün (4.535) neredeyse iki katı. Mart 2025–Mart 2026 arasında 13.127 yatırımcı izni sonuçlandı. En dikkat çekici hareket Türk yatırımcıda: izinler bir yılda 1.067'den 2.698'e fırladı (+%153) ve Türkler Şubat 2026 itibarıyla %16,3 payla Çin'in (%48,1) ardından ikinci en büyük grup. Bekleyen dosyalarda da Türkiye ikinci sırada.

02Konut fiyatları çift hanede

Yunanistan Merkez Bankası'na göre daire fiyatları 2025'te ortalama %7,8 arttı (2024: %9,1). Selanik %9,6 ile Atina'yı (%6,2) geride bıraktı; 2026 ilk çeyreğinde artış %5,7'ye ılımlanırken sürüyor. Spitogatos Endeksi'ne göre Atina güney banliyöleri 4.125 €/m² ile ülkenin en pahalısı; Vouliagmeni 7.500 €/m² ile zirvede. Buna karşılık batıdaki Peristeri hâlâ 2.120 €/m² — metro odaklı dönüşümle giriş seviyesi fırsatı sunuyor.

03Kira getirisi: nerede ne kazandırıyor

Yunanistan ortalama brüt kira getirisi %4,4; Atina %5,4 ile büyük şehirler arasında en yüksek (Global Property Guide, Kasım 2025). Merkezin yenilenen mahallelerinden Kipseli'de 1+1 daireler %7,3'e çıkıyor. Pire, kiraları bir yılda +%19,4 artırarak Attika'nın en hızlı yükseleni oldu. Güney sahil hattı (Glyfada–Vouliagmeni) düşük getiri ama yüksek değer artışı profili sunuyor. Şehir şehir getiri analizi →

042026 vergi ve mevzuat değişiklikleri

• KDV askısı uzadı: yeni yapıda %24 KDV askısı 31 Aralık 2026'ya uzatıldı (Kanun 5246/2025) — alıcı yalnızca %3,09 devir vergisi ödüyor.
• Kira vergisine yeni dilim: 1 Ocak 2026'dan itibaren %25'lik ara dilim (12.001–24.000€) — orta ölçekli kiraya verende vergi düşütüsü.
• Değer artışı vergisi askıda: %15 satış kârı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıda.
• Eşikler sabit: Kanun 5275/2026 ve Nisan 2026 genelgesi denetimi sıkılaştırdı ama 800K/400K/250K eşiklerine dokunmadı; resmî bir artış önerisi yok.

05Avrupa'da Yunanistan yalnız kaldı

İspanya Golden Visa 3 Nisan 2025'te tamamen kapandı (Ley Orgánica 1/2025); Malta'nın yatırım karşılığı vatandaşlık programı AB Adalet Divanı kararıyla iptal edildi. İrlanda (2023), Hollanda (2024) ve Portekiz'in gayrimenkul yolu (2023) daha önce kapanmıştı. Sonuç: gayrimenkulle AB oturumu veren büyük programlar arasında €250.000'lik dönüşüm istisnasıyla ayakta kalan tek kapı Yunanistan. Yunanistan vs İspanya karşılaştırması →

Ayrıntılı bilgi için kapsamlı Yunanistan Golden Visa (altın vize) rehberimize göz atabilirsiniz: Yunanistan Golden Visa 2026 Rehberi.

Avla Gayrimenkul — Yunanistan Golden Visa ve Atina emlak yatırımında bağımsız alıcı danışmanlığı. Bu rapor her ay güncellenir. realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →