Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — Eylül 2026

Eylül gündemi · δεθ 2026 · 6 eylül

00Ayın gelişmesi: AB dışı alıcılara %15 devir vergisi

Bu raporun pazar verileri Temmuz kesimine aittir; ancak Eylül başında pazarın çerçevesini değiştiren bir gelişme yaşandı. Başbakan Kiryakos Mitsotakis, 6 Eylül 2026'da 90. Selanik Uluslararası Fuarı'nda (ΔΕΘ), AB üyesi olmayan üçüncü ülke vatandaşlarının satın aldığı konutlarda tapu devir vergisinin %3'ten %15'e çıkarılacağını açıkladı. Yürürlük tarihi olarak 1 Ocak 2027 belirtildi. Türk alıcılar bu tanımın içindedir. Aynı konuşmada birinci konut için 2 milyar euro bütçeli "Σπίτι μου 3" programı da duyuruldu. Kanun metni bu raporun yayımlandığı tarihte henüz yayımlanmamıştı; mevcut oturma izni sahiplerinin durumu, şirket üzerinden alımlar ve devam eden işlemlere ilişkin geçiş hükmü dâhil temel sorular açıktır.

İkinci gelişme daha az konuşuldu ama yönü tersine işaret ediyor: Ulusal Konut Politikası Stratejisi 2026–2035, yatırımcının tek mülk yerine portföy edinerek Golden Visa alabilmesine imkân tanıyan yeni bir kategori öneriyor — şartı, mülklerin yalnızca uzun dönem kiraya verilmesi. Bu bir tasarıdır; mülk sayısı, eşik ve asgari kira süresi tanımlanmamıştır. İkisi birlikte okunduğunda mesaj tutarlı: Yunanistan yabancı sermayeyi dışlamıyor, konut arzı üretecek biçimde yönlendiriyor.

Altı rakamla pazar

• 79.000+aktif Golden Visa izni; yürürlükteki yatırımcı daimi izni 28.589 (migration.gov.gr, Ocak 2026).
• %16Türk yatırımcı payı — 3.421 lisansla Çin'in (%48) ardından 2. sırada.
• +%5,7daire fiyat artışı (Q1 2026, yıllık); Atina %5,2, Selanik %6,4 (Yunanistan Merkez Bankası).
• %5,52Atina brüt kira getirisi — ankette en yüksek; Yunanistan geneli %4,38 (Global Property Guide, Mayıs 2026).
• +%6,9Merkez Atina kira artışı (yıllık) — ülkedeki en hızlı (Spitogatos, Q1 2026).
• +%11Golden Visa onayı (2026 ilk 4 ay: 3.816); başvurular −%43 gerilerken.

01Talep normalleşiyor, Türkiye zirvede kalıyor

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine göre Ocak 2026 itibarıyla yürürlükte 28.589 yatırımcı daimi izni bulunuyor (21.393 ilk verme + 7.196 yenileme); aile üyeleriyle birlikte toplam aktif izin 79.000'i aşıyor. 2026'nın ilk dört ayında yeni başvurular −%43 geriledi — bu düşüş, €800.000'lik yeni eşik yürürlüğe girmeden önceki başvuru dalgasının doğal sönümü. Buna karşın onaylar aynı dönemde 3.429'dan 3.816'ya çıkarak +%11 arttı. Türk yatırımcılar 3.421 lisans ve %16 payla Çin'in (%48) ardından ikinci en büyük grup olmayı sürdürüyor.

02Fiyat artışı yumuşak inişte

Yunanistan Merkez Bankası'na göre daire fiyatları 2026'nın ilk çeyreğinde yıllık %5,7 arttı — 2025 ortalaması %8,1 ve 2024'teki %9,1'den belirgin biçimde yavaşladı. Bu bir düşüş değil, sağlıklı bir yumuşak iniş: fiyatlar hâlâ artıyor ama balon riski soğuyor. Bölgesel olarak Selanik %6,4 ile Atina'yı (%5,2) geçti; yeni daireler %6,0, eski daireler %5,5 arttı. Yatırımcı için mesaj net — giriş penceresi hâlâ açık, ama fiyat kaldıracı eskisi kadar agresif değil.

03Kira getirisi: Atina %5,52, kira ivmesi merkezde

Global Property Guide'ın Mayıs 2026 verisine göre Yunanistan geneli brüt kira getirisi %4,38'e (Haziran 2025: %4,60) hafifçe geriledi; ankette en yüksek getiri %5,52 ile Atina'da. İvme kira tarafında merkeze kaymış durumda: Spitogatos'un Q1 2026 verisinde Merkez Atina kiraları yıllık +%6,9 ile ülkenin en hızlı yükseleni ve kira artık Merkez, Kuzey, Güney Atina ile Pire ve Selanik Belediyesi'nde €10/m²'yi aşıyor. Getiri haritası mahalleye göre keskin değişiyor: Pire ve işçi mahalleleri %5,5–7,5 bandında yüksek getiri sunarken, Vouliagmeni gibi prestij sahil bölgeleri %3,5–4,5 ile düşük getiri–yüksek değer artışı profilinde. Şehir şehir getiri analizi →

04Vergi ve mevzuat: eşikler netleşti

• Üç kademeli eşik netleşti: Attika, Selanik, Miçonos, Santorini ve nüfusu 3.100+ adalarda €800.000; diğer bölgelerde €400.000; €250.000 yalnızca dönüşüm/restorasyon projelerinde (Kanun 5275/2026).
• KDV askısı sürüyor: yeni yapıda %24 KDV askısı 31 Aralık 2026'ya uzatıldı — alıcı yalnızca %3,09 devir vergisi öder (Kanun 5246/2025).
• Kira vergisinde %25 dilim: 1 Ocak 2026'dan itibaren 12.001–24.000€ dilimi %35 yerine %25 — orta ölçekli kiraya verende vergi avantajı (PwC, 16.02.2026).
• Değer artış vergisi askıda: %15 değer artış kazancı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar uygulanmıyor; kısa vadede satış planlayan için önemli.
• Kısa dönem kira yasağı: Golden Visa mülkü Airbnb vb. platformlara açılamaz; ihlal izin iptali ve €50.000 cezayla sonuçlanır. Uzun dönem (6+ ay) kira serbest.

05Avrupa panoraması: Yunanistan öne çıkıyor

Avrupa'nın yatırımla oturum haritası daralmayı sürdürüyor. İspanya programını 3 Nisan 2025'te konut krizi gerekçesiyle tamamen kapattı (Organik Kanun 1/2025). Malta'nın yatırımla vatandaşlık (CBI) programı 29 Nisan 2025'te AB Adalet Divanı tarafından iptal edildi — mahkeme 'AB vatandaşlığının ticari bir işlem olamayacağına' hükmetti; Malta'nın oturum-GV kolu ise açık kalıyor. Portekiz'de emlak yolu 2023'te kapandı, 5 yılda vatandaşlık hakkı Mart 2026 itibarıyla sürüyor. Mayıs 2026 itibarıyla aktif kalan yedi AB programından biri olan Yunanistan, gayrimenkul üzerinden AB oturumu sunan büyük programlar arasında konumunu koruyor. Golden Visa başvuru rehberi →

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →