Yunanistan Emlak Vergileri 2026: Türk Yatırımcı İçin Tam Rehber

⚠ 7 eylül 2026 güncellemesi

6 Eylül 2026'da açıklanan düzenlemeye göre, AB üyesi olmayan üçüncü ülke vatandaşlarının satın aldığı konutlarda tapu devir vergisi 1 Ocak 2027'den itibaren %3'ten %15'e çıkarılacak. Türk alıcılar bu kapsamdadır. Aşağıdaki rehberde yer alan %3,09'luk devir vergisi oranı bugün hâlâ geçerlidir, ancak 2027 için geçerli olmayabilir. Değişikliğin tam analizini buradan okuyun →

Avla gayrimenkul · yunanistan golden vısa · vergi rehberi 2026

Yunanistan Emlak Vergileri 2026: Türk Yatırımcı İçin Tam Rehber

Tüm işlem maliyeti kaba kural olarak fiyatın %6–9'u kadar bütçelenir (devir vergisi dahil). Oranların dayanağı: PwC Greece Tax Summaries (Şubat 2026 güncellemesi) ve Kanun 5246/2025 (KDV askısı uzatması, Resmî Gazete 11.11.2025).

Yazar: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul.

Alırken: edinim vergileri ve masraflar

• Tapu devir vergisi (FMA) — %3,09: satış bedeli ile resmî "objektif değer"den yüksek olanı üzerinden; KDV'siz tüm satışlarda geçerli.
• Yeni yapıda KDV — %24 ama askıda: askı 31 Aralık 2026'ya kadar uzatıldı (Kanun 5246/2025). Müteahhit askı rejimini seçtiğinde alıcı KDV yerine yalnızca %3,09 devir vergisi öder.
• Noter — %1 + %24 KDV (≈%1,24): €250.000 alımda €3.100.
• Avukat — %1 + %24 KDV (≈%1,24): zorunlu değil ama tapu taraması için yabancı alıcıya şart; alıcı danışmanlığı yaklaşımımız →
• Kadastro kaydı %0,5 + €23 · Avla hizmet bedeli Golden Visa ve dönüşüm mülklerinde %0 (diğer mülklerde %2 + KDV): Golden Visa başvuru masraflarıyla birlikte toplam ek maliyet %7–9 bandına oturur.

Mini hesap: €250.000'lik dönüşüm dairesi

• Devir vergisi (%3,09): €7.725
• Noter + avukat + kadastro (KDV dahil): ~€7.500
• Avla hizmet bedeli (Golden Visa / dönüşüm): €0
• Kapanış toplamı: ~€265.200 (alım bedeli + ~%6,1 alım masrafı; Golden Visa harcı, sigorta ve çeviriyle toplam ~%8,6). Detaylı senaryolar: TL bazlı maliyet hesabı →

Tutarken: ENFIA ve belediye vergisi

• ENFIA: bölge değeri, yaş, kat ve kullanım katsayılarıyla hesaplanır; 100 m² orta segment konutta tipik €300–400/yıl, premium bölgede daha yüksek. Sigortalı konutta %20 indirim var.
• ENFIA ek vergisi: Yunanistan'daki toplam gayrimenkul değerin €500.000'i aşarsa ana vergiye %5–20 zam gelir.
• TAP (belediye): %0,025–0,035; elektrik faturasıyla tahsil edilir, yıllık tutarı küçüktür. (2027 için yerine ‰ 0,3–0,7'lik "yerel kalkınma harcı" taslağı gündemde — henüz yasalaşmadı.)

Kiralarken: 2026'nın yeni tarifesi

1 Ocak 2026'dan itibaren kira geliri tarifesine yeni %25'lik ara dilim eklendi (PwC, Şubat 2026): %15 (0–€12.000) · %25 (€12.001–24.000) · %35 (€24.001–36.000) · %45 (üzeri). Mukim olmayanlara aynı tarife uygulanır. Örnek: yıllık €14.000 kirada vergi = €1.800 + €500 = €2.300 (efektif ~%16,4). Önceki tarifede aynı gelir €2.500 vergi doğururdu — orta ölçekli kiraya verene net kazanç.

Kısa dönem kiralamada: 1–2 mülkte aynı tarife, 3+ mülkte ticari kazanç + %13 KDV; AADE'den AMA kayıt numarası zorunlu; yüksek sezonda gecelik €8 iklim dayanıklılık ücreti misafirden tahsil edilir. Atina merkezinde yeni AMA kaydı 2026 sonuna kadar durduruldu; Golden Visa mülklerinde ise kısa dönem kiralama zaten yasak. Kira kuralları yazımız →

Satarken: değer artışı vergisi askıda

Gerçek kişinin mülk satış kârına uygulanacak %15 değer artışı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıda (PwC, Şubat 2026) — 2014'ten beri her yıl uzatılıyor; 2027 kararı henüz yok. Dikkat: 2 yılda 3+ satış "ticari faaliyet" sayılabilir ve işletme geliri olarak vergilenir. Devir vergisini her zaman alıcı öder; satıcı vergi borcu yoktur belgesi sunar.

Türkiye boyutu: çifte vergilendirme yok

Türkiye–Yunanistan çifte vergilendirme önleme anlaşması 2004'ten beri yürürlükte. Kira geliri önce mülkün bulunduğu ülkede — yani Yunanistan'da — vergilenir (Madde 6). Türkiye'de tam mükellefsen aynı geliri Mart'taki yıllık beyannamene dahil edersin; Yunanistan'da ödediğin vergi, Türkiye'de bu gelire düşen vergiden mahsup edilir (Madde 22). Sonuç: aynı gelir iki kez vergilenmez; yalnızca iki ülke arasındaki oran farkı kadar Türkiye'de ek vergi çıkabilir.

Beyan yükümlülüklerin: AFM, E9, E1, E2

• AFM (vergi numarası): satın alma öncesi şart; AB dışı mukimler vergi temsilcisi atar. AFM + banka hesabı rehberi →
• E9: mülk edinince verilen varlık bildirimi; ENFIA buna göre tahakkuk eder.
• E1: yıllık gelir beyannamesi — Yunanistan'da gelirin olmasa bile mülk sahibi olarak her yıl verilir.
• E2: kira geliri varsa E1 ile birlikte verilen mülk bazında gelir dökümü.

Sık sorulan sorular

Yunanistan'da ev alırken toplam masraf ne kadar? Golden Visa başvurusu dahil fiyatın %7–9'u kadar bütçele: €250.000'lik alımda ~€21.400 masraf.

Yeni daire alırsam %24 KDV öder miyim? Pratikte hayır: KDV askısı 31 Aralık 2026'ya kadar uzatıldı (Kanun 5246/2025); askı seçilen projede yalnızca %3,09 devir vergisi ödenir.

Kira gelirimi Türkiye'de de beyan edecek miyim? Türkiye'de tam mükellefsen evet; ancak Yunanistan'da ödenen vergi mahsup edilir — aynı gelir iki kez vergilenmez.

Satarken vergi öder miyim? %15 değer artışı vergisi 2026 sonuna kadar askıda; bu yıl satan gerçek kişi satış kârı vergisi ödemez. Sık al-sat yapanlar ticari sayılabilir.

Ayrıntılı bilgi için kapsamlı Yunanistan Golden Visa (altın vize) rehberimize göz atabilirsiniz: Yunanistan Golden Visa 2026 Rehberi.

Avla Gayrimenkul, alımdan beyana kadar tüm vergi adımlarını bağımsız Yunan hukuk ve muhasebe ortaklarıyla yönetir. realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →