Ana SayfaMülklerHaritaGolden Visa hakkındaBölgelerRaporlarNasıl çalışıyoruzTakımİletişimEnglish

Bölge raporu

Dubai Creek Harbour ve Dubai Hills Bölge Raporu — Ulaşım, Fiyat Bandı ve Planlanan Projeler

Ref. R0243·M. Sami Akbeniz·

Dubai Creek Harbour ve Dubai Hills Bölge Raporu — Ulaşım, Fiyat Bandı ve Planlanan Projeler
Özet

Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City bölgelerini kapsamaktadır. Dubai Creek Harbour sahil ve marina odaklı bir yapıya sahipken, Dubai Hills Estate yeşil alanları ve golf sahası ile öne çıkan karma kullanımlı bir bölgedir.

Dubai Creek Harbour ve Dubai Hills: Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City Bölge Raporu

Dubai Creek Harbour, köklü bir geliştirici tarafından geliştirilen ve sahil ile marina odaklı bir bölgedir. Ras Al Khor Yaban Hayatı Koruma Alanı, Dubai Creek Marina ve Creek Beach bölgenin temel özelliklerini oluşturmaktadır. Dubai Hills Estate ise yine köklü bir geliştirici tarafından geliştirilen ve MBR City içinde yer alan yeşil, karma kullanımlı bir bölgedir. Alanı 11 milyon m²'den fazla olup, 18 delikli golf sahası, Dubai Hills Park, Dubai Hills Mall, okullar ve bisiklet rotası gibi tesisler bölgenin ayırt edici unsurlarıdır.

Bu rapor, Avla Real Estate portföyünde yer alan Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City bölgelerine dair güncel verileri kapsamaktadır. Rapor; bölgelerin fiziksel karakteri, ulaşım altyapısı, sosyal donatıları, fiyat ve kira endeksleri ile alıcı profili gibi temel göstergeleri analiz etmektedir. MBR City kapsamında yer alan Hartland ve District One gibi alt bölgeler için ise mevcut resmî veriler ışığında değerlendirmeler sunulmaktadır. Rakamların her biri kaynaklıdır; kaynağını gösteremediğimiz sayı bu metinde yok.

Bir bakışta

  • Konum: Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City bölgelerini kapsamaktadır. Dubai Creek Harbour sahil ve marina odaklı bir yapıya sahipken, Dubai Hills Estate yeşil alanları ve golf sahası ile öne çıkan karma kullanımlı bir bölgedir.
  • Dubai Hills Estate 11 milyon m²'den fazla bir alanı kapsamaktadır. MBR City'nin alt bölgeleri için doğrulanabilir nüfus verisi bulunmamaktadır.
  • Ulaşım: Dubai Creek Harbour'da abra su taksi hatları mevcuttur (RTA); 2029'da tamamlanması öngörülen metro Blue Line hattı için istasyon planlanmaktadır (RTA). Dubai Hills Estate ve MBR City'ye E44 Al Khail Road ve D63 Umm Suqeim Street gibi ana arterlerden erişim sağlanmaktadır (pearlshire.com).
  • Kira bandı: AKT Real Estate'in Eylül 2026 verilerine göre ortalama yıllık daire kirası Dubai Creek Harbour'da 150.268 AED, Dubai Hills Estate'te 194.870 AED'dir (Bayut; aktrealestate.ae).
  • Alıcı/kiracı: Bölgeler freehold statüsündedir (truhauz.com). Alıcı milliyeti, Türk alıcı payı ve yatırımcı/end-user ayrımına ilişkin mahalle düzeyinde doğrulanabilir istatistik bulunmamaktadır.
  • Portföyümüz: Avla Real Estate portföyünde toplam 5 aktif ilan bulunmaktadır. Başlangıç fiyatları 315.002 $ ile 659.920 $ arasında değişmektedir. 4 ilan 2 milyon AED ve üzeri başlangıç fiyatına sahiptir.
  • Öne çıkan gelişme: RTA tarafından planlanan 30 km uzunluğundaki metro Blue Line projesinin 2029 yılında tamamlanması hedeflenmektedir (RTA). Ayrıca 28 Eylül 2026'da Dubai istasyonu açılan Etihad Rail projesinde yolcu hizmetleri başlamıştır (RTA).

Bölgenin kimliği

Dubai Creek Harbour, köklü bir geliştirici tarafından geliştirilen ve sahil ile marina odaklı bir bölgedir. Ras Al Khor Yaban Hayatı Koruma Alanı, Dubai Creek Marina ve Creek Beach bölgenin temel özelliklerini oluşturmaktadır. Bölge doğa ile kent yaşamını birleştiren bir karakter taşımakta olup, geliştirme çalışmaları devam etmektedir; hazır ve planlanan projeler birlikte sunulmaktadır.

Dubai Hills Estate, yine köklü bir geliştirici tarafından geliştirilen ve MBR City içinde yer alan yeşil, karma kullanımlı bir bölgedir. Alanı 11 milyon m²'den fazla olup, 18 delikli golf sahası, Dubai Hills Park, Dubai Hills Mall, okullar ve bisiklet rotası gibi tesisler bölgenin ayırt edici unsurlarıdır. Bölge kısmen yerleşime hazır durumdadır; köklü bir geliştirici tarafından yeni ve satışta projeler gösterilmektedir.

MBR City kapsamında Hartland ve District One gibi alt bölgeler bulunmaktadır. Bu alanlar hakkında güncel resmî kaynaklarda doğrulanabilir büyüklük, nüfus, konut adedi, tamamlanma durumu ve belirli landmark bilgisine ulaşılamamıştır. Bu nedenle söz konusu alt bölgelerin alan karakteri veya hazır–off-plan oranı hakkında kesin bir karşılaştırma yapılamamaktadır.

Ulaşım

Dubai Creek Harbour'da toplu taşıma hizmeti olarak abra (su taksi) bağlantıları mevcuttur. RTA'nın 26 Ekim 2026 tarihli tarifesine göre Dubai Creek Harbour Marine Station'a CR11 (Al Jaddaf) ve CR9 (Dubai Festival City) hatları hizmet vermektedir (RTA). Çalışma saatleri ve günler rota bazında değişmektedir. Mevcut metro istasyonu mahallede bulunmamakta; ancak RTA, Blue Line'ın 2029'da tamamlanması öngörüsüyle Dubai Creek Harbour'a bir istasyon planladığını belirtmektedir (RTA). Otobüs hattı ve mahalle içi toplu taşıma durakları hakkında güncel doğrulanabilir bilgi bulunmamaktadır.

Dubai Hills Estate'e E44 Al Khail Road ve D63 Umm Suqeim Street üzerinden erişim sağlanmaktadır (pearlshire.com). Mahallede metro istasyonu bulunmamaktadır.

Etihad Rail yolcu istasyonu veya doğrudan bağlantısı bulunmamaktadır.

Yaşam: okul, sağlık, sahil ve alışveriş

Dubai Creek Harbour'da günlük yaşam, sahil ve marina odaklı bir ortamda şekillenmiştir. Bölgede Creek Beach, Island Park, Central Park ve Creekside Park bulunmaktadır. Ras Al Khor Yaban Hayatı Koruma Alanı ve The Viewing Point doğal çevre deneyimi sunmaktadır. Dubai Creek Marina ve yacht club topluluk faaliyetlerinin merkezini oluşturmakta; yürüyüş yolları, oyun alanları ve fitness alanları mevcuttur. Promenade perakende alanları ve adı verilmeyen restoran ile kafeler alışveriş ve yeme-içme olanakları sağlamaktadır. Sağlık hizmetleri için Mediclinic Creek Harbour bölgede genel tıp, pediatri ve KBB hizmetleri sunmaktadır (mediclinic.ae). Eğitim kurumları arasında Deira International School (Birleşik Krallık/IB, KHDA Outstanding), GEMS Founders School Nad Al Hamar (Birleşik Krallık), Universal American School (ABD/IB, Very good), Swiss International Scientific School (IB, Very good) ve GEMS Modern Academy (Hint/IB, Outstanding) yer almaktadır (Property Finder).

Dubai Hills Mall alışveriş merkezi olarak hizmet vermektedir. Sağlık tesisleri arasında King's College Hospital London – Dubai Hills Hospital (Al Khail Road, Marabea' East Exit), King's Park Heights Medical and Diabetes Centre & Physiotherapy Centre (Park Heights Square 2) ve American Hospital Dubai Hills Clinic (Dubai Hills Mall içinde) yer almaktadır (kingscollegehospitaldubai.com). Eğitim kurumları GEMS International School Al Khail (IB, Good), GEMS New Millennium School (Hint/CBSE ve Birleşik Krallık, Very good), GEMS Wellington Academy Al Khail (Birleşik Krallık, Very good) ve Kings' School Al Barsha (Birleşik Krallık, Outstanding) örneklerini içermektedir (Property Finder; mcconeproperties.com). Dubai Hills Golf Club ve Adventure Park rekreasyon olanakları sunmaktadır.

Fiyat ve kira bandı

Bayut'un Eylül 2026 satış endeksine göre Dubai Creek Harbour'da dairelerin ortalama satış fiyatı 2.619 AED/ft² düzeyindedir ve 12 aylık dönemde %1,88 artış göstermektedir (Bayut). Aynı toplulukta off-plan 1 yatak odalı dairelere özgü fiyat 2.527 AED/ft² olup, bu kategori için yıllık değişim %1,32'dir (Bayut). Property Finder'ın 29 Ekim 2026 güncellemesine göre Creek Harbour'da satış fiyatı yaklaşık 2.460 AED/ft² düzeyinde yer almaktadır; bu kaynaktan yıllık değişim verisi bulunmamaktadır (Property Finder).

Dubai Hills Estate'te Bayut'un Eylül 2026 verilerine göre daire satış fiyatı 2.479 AED/ft² ve yıllık değişim %0,35'tir (Bayut). Property Finder'ın aynı dönem itibarıyla sunduğu rakam 2.427 AED/ft² olup, yıllık değişim %2,4 olarak kaydedilmiştir (Property Finder). MBR City'nin geri kalanı için karşılaştırılabilir ortalama satış fiyatı ve yıllık değişim verisi bulunmamaktadır.

Kira bandına ilişkin olarak, Dubai Creek Harbour'da AKT Real Estate'in Eylül 2026 verilerine göre ortalama yıllık daire kirası 150.268 AED ve brüt getiri %5,5'tir (Bayut; aktrealestate.ae). Bayut'un 29 Ekim 2026 güncellemesinde son 6 ayda listelenen kiralıklara göre 1 yatak odalı dairelerin yıllık ortalaması 105.775 AED, 2 yatak odalı dairelerin yıllık ortalaması 158.586 AED'dir (Bayut; aktrealestate.ae). Property Finder'ın Ekim 2026 verilerine göre Creek Harbour'da brüt kira getirisi %5,6'dır (Property Finder).

Dubai Hills Estate'te AKT Real Estate'in Eylül 2026 verilerine göre ortalama yıllık daire kirası 194.870 AED ve brüt getiri %6,2'dir (aktrealestate.ae). Property Finder'ın 29 Ekim 2026 güncellemesine göre aynı toplulukta brüt kira getirisi %6,1'dir (Property Finder).

MBR City'nin geri kalanı için topluluk düzeyinde yıllık ortalama kira verisi bulunmamaktadır. WiziPremium'un Eylül 2026 verilerine göre MBR City bölgesinin medyan yeni Ejari kirası 70.000 AED/yıl ve brüt getiri %5,3'tür; bu ortalama değil medyan veridir (wizipremium.com).

Karşılaştırma kolaylığı için dolar karşılıkları (hesaplama): kaynaktaki AED/ft² değerlerini 1 m² = 10,7639 ft² ve 1 $ = 3,6725 AED sabit kuruyla (CBUAE) $/m²'ye çevirdik (CBUAE). Bayut 2026-09 verisinde satış birim fiyatı yaklaşık: Dubai Creek Harbour 7.676 $/m²; Dubai Creek Harbour 7.407 $/m²; Dubai Hills Estate 7.266 $/m².

Alıcı ve kiracı profili

Dubai Creek Harbour'da alıcılar 2024 Eylül–2026 Ağustos döneminde 4.767 daire satışı gerçekleştirmiş; bu işlemlerin %51,8'i off-plan satış olmuştur (nahyrealestate.com). Bölge freehold alanı olarak tanımlanmakta (truhauz.com) ve yabancı alıcılara açıktır. Ancak mahalle düzeyinde alıcı milliyeti, Türk alıcı payı ve yatırımcı/end-user ayrımına ilişkin güvenilir veri bulunmamaktadır. Kiracı profili hakkında da mahalleye özgü yayımlanmış istatistik erişilebilir değildir.

Dubai Hills Estate için alıcı milliyeti, Türk alıcı sayısı, yatırımcı/end-user oranı ve kiracı profili mahalle düzeyinde belirlenebilmiş değildir.

Kira getirisi açısından, Eylül 2026 verisine göre Dubai Creek Harbour'da ortalama yıllık daire kirası 150.268 AED, brüt getiri %5,5 düzeyindedir (Bayut; aktrealestate.ae). Yatak odası bazında son 6 ayda listelenen kiralıklara göre 1 yatak odalı daire 105.775 AED, 2 yatak odalı daire 158.586 AED yıllık ortalama kira göstermektedir (Bayut; aktrealestate.ae). Dubai Hills Estate'te aynı dönem ortalama yıllık daire kirası 194.870 AED, brüt getiri %6,2'dir (aktrealestate.ae). MBR City için yıllık ortalama kira verisi bulunmamakta; WiziPremium'un Eylül 2026 medyan verisi 70.000 AED/yıl ve %5,3 brüt getiri bildirmektedir (wizipremium.com). Üç topluluk için karşılaştırılabilir yıllık kira değişimi verisi mevcut değildir.

Son dönem gelişmeler ve planlanan projeler

Dubai Creek Harbour'da Blue Line metro projesi ilerleme kaydediyor. RTA, 9 Haziran 2025'te inşaatın başladığını duyurmuş; hat 30 km uzunluğunda ve 14 istasyonlu olarak planlanmış, Dubai Creek Harbour'da istasyon yer alacaktır (RTA). Açılış hedefi 9 Eylül 2029'dur (RTA). RTA'nın 3 Mayıs 2026 tarihli açıklamasında Blue Line projesinin tamamında ilerleme %20 olarak verilmiş, 2026 sonu için %30 hedefi belirtilmiştir (Dubai Government). Ancak RTA'nın 3 Ekim 2026'daki güncelleme sayfasında ilerleme %10 olarak listelenmektedir; bu iki rakam tutarsızdır ve ilerleme yüzdesi kesin güncel değer olarak alınmamalıdır (RTA).

Etihad Rail projesi bölgede tamamlanmıştır. Dubai istasyonu 28 Eylül 2026'da açılmış, Dubai–Abu Dhabi–Fujairah yolcu hizmetleri 30 Eylül 2026'da başlamıştır (RTA). Kaynakta bu istasyonun Creek Harbour, Dubai Hills Estate veya MBR City'ye doğrudan bağlantısı belirtilmemektedir (RTA).

Dubai Hills Estate ve MBR City bölgelerine özgü 2025–2026 döneminde yeni proje lansmanları, konut arzı, teslim tarihleri ve bölgesel ulaşım projeleri hakkında doğrulanabilir bilgi bulunmamaktadır. Yol projeleri, havalimanı genişlemesi ve bu bölgelere etkisi ile düzenleyici güncellemeler konusunda da yeterli veri mevcut değildir.

Avla'nın bu bölgedeki ilanları

Portföyümüzde bu bölgede 5 ilan kayıtlı. Fiyatlar ilan kaydındaki başlangıç fiyatlarıdır ve geliştiricinin güncel listesine göre değişir; her ilan için ayrı bir proje raporu hazırladık.

KodİlanSemtOdaNet m²Başlangıç fiyatıRapor
A0078BerkeleyHadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid035315.002 $Proje raporu
A0056Golf Grand, Dubai HillsDubai Hills Estate263579.060 $Proje raporu
A0087Creek CrescentCreek Harbour298585.526 $Proje raporu
A0050Mangrove, Dubai Creek HarbourCreek Harbour291647.366 $Proje raporu
A0057Parkside Views, Dubai HillsDubai Hills Estate191659.920 $Proje raporu

Riskler ve dürüst uyarılar

  • Dubai Creek Harbour'da fiyat verisi Bayut (Eylül 2026) ve Property Finder (29 Ekim 2026) arasında farklılık göstermektedir; Bayut 2.619 AED/ft², Property Finder 2.460 AED/ft² bildirmektedir (Bayut; Property Finder). Yıllık değişim yalnızca Bayut'tan (%1,88) alınabilmekte, Property Finder'dan bu dönem için değişim verisi bulunmamaktadır (Bayut).
  • Dubai Hills Estate'te Bayut (Eylül 2026) %0,35 yıllık artış, Property Finder (Eylül 2026) %2,4 yıllık artış göstermektedir; iki kaynağın bulgularının tutarlılığı doğrulanmamıştır (Bayut; Property Finder).
  • Dubai Creek Harbour'da kira bandı kaynaklar arasında değişkenlik göstermektedir; AKT Real Estate (Eylül 2026) 150.268 AED yıllık ortalama, Bayut (29 Ekim 2026) yatak odası bazında 105.775 AED (1 yatak) ile 158.586 AED (2 yatak) aralığında bildirmektedir (Bayut; aktrealestate.ae). Üç topluluk için yıllık kira değişimi verisi mevcut değildir.
  • Blue Line metro projesinin ilerleme yüzdesi tutarsızdır; RTA'nın 3 Mayıs 2026 açıklaması %20, 3 Ekim 2026 güncellemesi %10 bildirmektedir (Dubai Government; RTA). Teslim tarihi 9 Eylül 2029 olarak planlanmakta (RTA), ancak proje gecikmesi riski değerlendirilmelidir.
  • Dubai Hills Estate ve MBR City'nin Hartland / District One bölümleri için 2025–2026 döneminde yeni proje lansmanı, konut arzı artışı, teslim tarihleri ve bölgeye özgü ulaşım projeleri hakkında doğrulanabilir bilgi bulunmamaktadır.
  • TL cinsinden fiyatlandırılmış herhangi bir veri bulunmamakta; AED ve dolar fiyatlarının TL karşılığı döviz kurunun dalgalanmasına bağlıdır.
  • Teslim tarihleri, geliştirici ödeme planları ve proje tamamlanma durumları ayrıca doğrulanmalıdır; ticari kaynaklardaki bilgiler resmî geliştirici teyidi olmayabilir ve proje bazında değişebilir.
  • Düzenleyici değişiklikler, vergi uygulamaları, freehold/leasehold koşulları ve yabancı mülkiyet kuralları yatırım kararını etkileyebilir; güncel yasal danışmanlık alınması önerilir.

Golden Visa çerçevesi

Golden Visa Programı – Gayrimenkul Yatırımcısı

UAE'de Golden Visa programı kapsamında gayrimenkul yatırımcısı olarak oturum almak için aşağıdaki koşullar geçerlidir:

Asgari Yatırım Değeri

Bir veya daha fazla taşınmazın toplam değeri en az 2.000.000 AED olmalıdır (ICP). Bu değer, off-plan (tamamlanmamış) üniteler de dahil olmak üzere kabul edilmektedir (ICP).

Finansman ve Mülkiyet

Yatırımcı mülkün tam sahibi olmalıdır (ICP). Aynı zamanda onaylı yerel bankadan ipotek finansmanı alınması da mümkündür; bu durumda bankanın itirazı olmadığını belirten mektup ile ödenen tutar ve kalan bakiye belgelenmesi gerekmektedir (Dubai Land Department).

Off-Plan Koşulu

Off-plan üniteler satın alınması halinde, satın alım yetkili yerel makamın onayladığı bir gayrimenkul şirketinden yapılmalıdır (ICP).

Oturum Süresi

Gayrimenkul yatırımcısına verilen oturum süresi 10 yıldır (ICP). Oturum yenilenebilir niteliktedir (Dubai Land Department).

DLD Kayıt Ücretleri

Tamamlanmış konut satışında alıcı ve satıcı her biri satış bedelinin %2'sini ödemektedir (toplam %4) (Dubai Land Department). Off-plan ilk kaydında ise satıcı %2, alıcı %2 oranında ücret ödeyip, geliştirici Oqood portalı üzerinden 1.000 AED ek ücret ödemektedir (Dubai Land Department). Bu ücret bilgileri Ekim 2026'ya aittir (Dubai Land Department).

Bu Bölgede Golden Visa Eşiğini Karşılayan İlanlar

Portföyümüzde 2.000.000 AED ve üzeri başlangıç fiyatına sahip aşağıdaki aktif ilanlar bulunmaktadır. Belirtilen fiyatlar ilan kaydındaki başlangıç fiyatlarıdır; uygunluk seçilen birim ve resmî kurum değerlendirmesine bağlıdır:

KodİlanSemtBaşlangıç fiyatıYaklaşık AED (hesaplama)
A0056Golf Grand, Dubai HillsDubai Hills Estate579.060 $2.127.000
A0087Creek CrescentCreek Harbour585.526 $2.150.000
A0050Mangrove, Dubai Creek HarbourCreek Harbour647.366 $2.377.000
A0057Parkside Views, Dubai HillsDubai Hills Estate659.920 $2.424.000

Bu raporda teyit edemediklerimiz

  • Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City (Hartland / District One) bölgeleri için 2025–2026 dönemine ait yeni konut lansmanları, proje bazlı arz miktarları ve teslim tarihleri doğrulanabilir kaynaklarda bulunmamaktadır.
  • Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City bölgeleri için 2026 yılı itibarıyla güncel ve karşılaştırılabilir ortalama satış fiyatları ile yıllık fiyat değişim oranları tespit edilememiştir.
  • Dubai Hills Estate ve MBR City bölgeleri için okul, hastane, park, AVM ve diğer sosyal olanaklara dair güncel ve doğrulanabilir bir envanter bilgisi bulunmamaktadır.
  • Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City bölgelerinde yaşayan kiracı profili, alıcı milliyetleri, yatırımcı ve oturum amaçlı kullanım oranlarına ilişkin mahalle düzeyinde resmi istatistikler mevcut değildir.
  • Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City bölgeleri için geçerli resmi proje ödeme planları ve güncel aidat (service charge) tutarları hakkında toplu veya standart bir veri bulunmamaktadır.
  • Dubai Creek Harbour ve Dubai Hills Estate bölgeleri için toplu taşıma (otobüs hatları, mahalle içi duraklar) ve Etihad Rail bağlantısına dair resmi bir doğrulama yapılamamıştır.
  • Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City bölgelerinden DXB, DWC, Downtown Dubai ve Abu Dhabi gibi merkezlere olan sürüş mesafeleri ve süreleri için güvenilir bir kaynak verisi bulunmamaktadır.
  • Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate ve MBR City bölgelerinin her biri için yabancı mülkiyetine uygunluğu kesinleştiren güncel ve resmi bir freehold haritası veya listesi erişime açık değildir.

Kaynaklar

İlan verileri (kod, ad, alan, başlangıç fiyatı) Avla Real Estate ilan kaydından alınmıştır (29 Ekim 2026). Rapor tarihi: 29 Ekim 2026. Fiyat ve kira verileri, her cümlede belirtilen kaynak ve dönemlere aittir; piyasa verisi güncellendiğinde bu rapor yenilenecektir.

Dubai Creek Harbour ve Dubai Hills bölgesinde bakmayı düşündüğünüz bir mülkün programa uygunluğunu, ulaşım durumunu ve kaynaklı kira bandını birlikte çıkaralım: realestate@avla.com.tr

Avla Real Estate Gayrimenkul A.Ş. — bilgi amaçlı hazırlanmıştır; yatırım tavsiyesi, getiri ya da değer artışı vaadi içermez.

M. Sami Akbeniz
HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →

Görüşme

Avla danışmanlarıyla görüşün

WhatsAppSeçimim