Anadolu Yakası Bölge Raporu — Maltepe, Üsküdar, Kartal, Ümraniye ve Beykoz

Anadolu Yakası: Seçili İlçeler Gayrimenkul Piyasası Bölge Raporu

Anadolu Yakası'nın seçili ilçeleri coğrafi ve tarihsel açıdan çeşitli karakterler taşımaktadır. Maltepe Marmara Denizi'ne kıyısı olan bir ilçe olup (Wikipedia), Üsküdar Kocaeli Yarımadası'nın batı kesiminde yer almaktadır (Wikipedia). Ataşehir 2008 yılında çevre ilçelerden ayrılan mahallelerle kurulmuş (Wikipedia), Ümraniye ise tarihsel süreçte farklı medeniyetlerin egemenliğine girmiştir (Wikipedia). Beykoz, Traklar dönemine kadar uzanan yerleşim geçmişiyle bölgenin batısında konumlanmaktadır (Wikipedia). Bu rapor, Avla Real Estate Gayrimenkul A.Ş. portföyü için Maltepe, Üsküdar, Acıbadem, Kartal, Ümraniye, Ataşehir ve Beykoz bölgelerindeki güncel piyasa verilerini, ulaşım altyapısını ve bölgeye özgü gelişmeleri incelemektedir.

Rapor kapsamında, Eylül 2026 dönemi itibarıyla bölgedeki satış fiyatları, kira değerleri ve brüt getiri oranları analiz edilmiştir. Ayrıca, ulaşım ağları, sosyal donatı alanları ve devam eden kentsel dönüşüm projeleri hakkında veriler sunulmaktadır. Bölgedeki gayrimenkul hareketliliği, altyapı yatırımları ve planlanan projeler üzerinden değerlendirilmiştir. Rakamların her biri kaynaklıdır; kaynağını gösteremediğimiz sayı bu metinde yok.

Bir bakışta

• Konum: Anadolu Yakası'nda Maltepe, Üsküdar, Acıbadem, Kartal, Ümraniye, Ataşehir ve Beykoz ilçelerini kapsamaktadır.
• Nüfus ve ölçek: Bölge, tarihsel süreçte Bizans ve Osmanlı dönemlerinden günümüze ulaşan yerleşim merkezleri ile geniş bir coğrafi alanı içermektedir.
• Ulaşım: M4, M5 ve M8 metro hatları ana toplu taşıma omurgasını oluşturmaktadır. Bölgede 15 Temmuz Şehitler Köprüsü, Avrasya Tüneli, E-5 Karayolu ve çeşitli iskelelerden sağlanan deniz ulaşımı bağlantıları bulunmaktadır.
• Satış fiyatı bandı: Eylül 2026 verilerine göre ilçe bazında satış fiyatları 82.093 TL/m² ile 173.658 TL/m² arasında değişmektedir (Endeksa).
• Kira bandı: Eylül 2026 verilerine göre birim kira değerleri 434 TL/m²/ay ile 849 TL/m²/ay seviyesindedir (Endeksa).
• Alıcı ve kiracı: 2026 yılı Eylül ayında Türkiye genelinde 2.167 konut yabancılara satılmış olup, Rusya Federasyonu, Irak ve Almanya vatandaşları öne çıkan alıcı gruplarıdır (dha.com.tr).
• Portföyümüz: Avla Real Estate portföyünde 7 adet aktif ilan bulunmaktadır. Başlangıç fiyatları 288.000 $ ile 1.250.000 $ aralığındadır. 6 ilan kısa dönem ikamet izni, 4 ilan ise vatandaşlık edinimi için belirlenen asgari değerlerin üzerindedir.
• Öne çıkan gelişme: Ümraniye'de İstanbul Finans Merkezi çevresindeki altyapı çalışmaları (umraniye.bel.tr), Beykoz'da raylı sistem hattı planlaması (aa.com.tr) ve Maltepe ile Üsküdar'da devam eden imar ve dönüşüm projeleri bölgedeki güncel gelişmeler arasındadır.

Bölgenin kimliği

Anadolu Yakası'nın seçili ilçeleri coğrafi ve tarihsel açıdan çeşitli karakterler taşımaktadır.

Maltepe, Marmara Denizi'ne kıyısı olan bir ilçedir (Wikipedia). Tarihi Bizans İmparatorluğu dönemine kadar uzanmakta, Bryas Sarayı'nın burada yer aldığı araştırmalarla gösterilmiştir (Wikipedia). Osmanlı döneminde askeri konaklama yeri olarak kullanılmış (Wikipedia), 1910 yılında Uhuvvet-i Osmaniye adlı ilk cemiyeti kurmuştur (Wikipedia).

Üsküdar, Kocaeli Yarımadası'nın batı kesiminde yer alan ve Antik Çağ'da Khrysopolis olarak bilinen bir ilçedir (Wikipedia). 12. yüzyıldan itibaren Skutarion adıyla tanınmaya başlamıştır (Wikipedia). Kız Kulesi ilçenin simgesi konumundadır (Wikipedia); Karacaahmet Mezarlığı İstanbul'un Anadolu yakasındaki en büyük Müslüman mezarlığıdır (Wikipedia). İlçede Büyük Çamlıca ve Küçük Çamlıca tepeleri ile çeşitli tarihi yalılar bulunmaktadır (Wikipedia).

Ataşehir, denize kıyısı olmayan bir ilçedir (Wikipedia). 2008 yılında Kadıköy, Maltepe, Ümraniye ve Üsküdar'dan ayrılan mahallelerle kurulmuştur (Wikipedia). Bölgedeki ilk yerleşim 14. yüzyılda Tekkebağ Köyü adıyla kurulmuş, 1912 yılında Karaman Çiftliği adlı bir arazi bulunmaktaydı (Wikipedia). Batı Ataşehir, inşaat projeleriyle gelişen ve Varyap Meridian ile Uphill Court gibi yapıları barındıran bir bölgedir (Wikipedia).

Ümraniye'ye ilk yerleşenler Frigyalılardır (Wikipedia). Bölge tarihsel süreçte Romalılar, Bizanslılar, Danişmentliler ve Selçukluların egemenliğine girmiştir (Wikipedia). Osmanlı döneminde Orhan Gazi bölgeyi Osmanlı topraklarına katmış, 17. yüzyıl başlarında I (Wikipedia). Ahmet tarafından Şeyh Aziz Mahmut Hüdai'ye vakfedilmiştir (Wikipedia). İlçe 1963 yılında belediye kurulmuş, 1987 yılında ilçe statüsü kazanmıştır (Wikipedia).

Beykoz, Kocaeli Yarımadası batısında yer alan bir ilçedir (Wikipedia). Bölgenin bilinen en eski adı Traklar tarafından verilen Amikos'tur; MÖ 700'lerde deniz yoluyla gelen Traklar ilk yerleşenlerdir (Wikipedia). 1402 yılında Yıldırım Bayezid tarafından Osmanlı İmparatorluğu sınırlarına dahil edilmiştir (Wikipedia). Anadolu Hisarı, Küçüksu Kasrı, Hidiv Kasrı ve Yoros Kalesi ilçedeki öne çıkan yapılardır (Wikipedia).

Ulaşım

Metro hatları Anadolu Yakası'nda temel toplu taşıma altyapısını oluşturmaktadır. M4 hattı Kadıköy–Sabiha Gökçen Havalimanı güzergâhında 33,5 km uzunluğunda ve 23 istasyonla işletilmektedir; Acıbadem, Maltepe ve Kartal semtlerine hizmet vermektedir (Metro İstanbul). M5 hattı Üsküdar–Sultanbeyli arasında 30,9 km ve 24 istasyonla listelenmektedir; Üsküdar, Altunizade ve Ümraniye istasyonlarını içermektedir (Metro İstanbul). M8 hattı Bostancı–Parseller güzergâhında 14,27 km uzunluğunda, 13 istasyonla ve tek yön sefer süresi 26 dakika olarak kaydedilmiştir; Bostancı'da Marmaray ve deniz ulaşımına, Kozyatağı'nda M4'e, Dudullu'da M5'e aktarma imkânı sunmaktadır (Metro İstanbul).

Ataşehir bölgesinde O-2 ve O-4 otoyollarının kesişim noktası bulunmaktadır (Wikipedia). Maltepe'de E-5 Karayolu ana güzergâh olarak işlev görmektedir; Bağdat Caddesi ise Bostancı ile Pendik arasında önemli bir kara yolu bağlantısıdır (Wikipedia). Üsküdar'da Harem İskelesi karayolu ulaşımında merkezi rol oynamaktadır (Wikipedia); 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'nün Anadolu yakası ayağı ilçe sınırları içerisindedir (Wikipedia). Avrasya Tüneli Koşuyolu ve Kumkapı arasında ulaşım sağlamaktadır (Wikipedia).

Deniz ulaşımı Üsküdar ve Beykoz'da hizmet vermektedir. Üsküdar İskelesi'nden Eyüpsultan, Beşiktaş, Kabataş ve Sirkeci'ye motor seferleri düzenlenmektedir (Wikipedia); Harem İskelesi ile Sirkeci arasında araba vapuru seferleri yapılmaktadır (Wikipedia). Üsküdar, Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy ve Kandilli iskelelerinden şehir hatları vapurlarıyla tarifeli seferler bulunmaktadır (Wikipedia). Beykoz ilçesinde 15, 15T, 15F, 14M, 121A, 137, 138, 500T, 622, E-3 ve D1 dahil çok sayıda İETT otobüs hattı hizmet vermektedir (Wikipedia).

Beykoz ve Dragos semtleri için M4, M5 ve M8 istasyon listelerinde doğrudan bağlantı bilgisi bulunmamaktadır (Metro İstanbul).

Yaşam: okul, sağlık, sahil ve alışveriş

Maltepe'de Maltepe Üniversitesi, Yeditepe Üniversitesi ve İstanbul Ticaret Üniversitesi'nin Maltepe yerleşkesi bulunmaktadır (maltepe.gov.tr). Sağlık hizmetleri açısından Maltepe Devlet Hastanesi (maltepe.com.tr) ve Cevizli bölgesinde VM Medical Park Maltepe Hastanesi (itu.edu.tr) hizmet vermektedir. İlçede Maltepe Bölge Parkı ve Büyükbakkalköy Bölge Parkı yer almaktadır (Wikipedia).

Üsküdar'da Marmara Üniversitesi, İstanbul Şehir Üniversitesi, 29 Mayıs Üniversitesi, Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi, Özyeğin Üniversitesi ve Üsküdar Üniversitesi gibi yükseköğretim kurumları bulunmaktadır (Wikipedia). Sağlık kuruluşları arasında Dr. Siyami Ersek Göğüs Kalp Damar Cerrahi Hastanesi, Haydarpaşa Numune Eğitim ve Araştırma Hastanesi, Zeynep Kamil Kadın ve Çocuk Hastalıkları Eğitim ve Araştırma Hastanesi ve Üsküdar Devlet Hastanesi yer almaktadır (Wikipedia). Acıbadem Mahallesi'nde Özel Acıbadem Okulları (acibadem.k12.tr) ve Acıbadem Altunizade Hastanesi (acibadem.com.tr) bulunmaktadır. Büyük Çamlıca ve Küçük Çamlıca tepeleri ile Adile Sultan Kasrı önemli mekânlardandır (Wikipedia). Uncular Caddesi, Gastronomi Sokağı olarak düzenlenmiştir (Wikipedia).

Ataşehir'de Yeditepe Üniversitesi 26 Ağustos Yerleşimi, Acıbadem Üniversitesi Kerem Aydınlar Yerleşimi ve Fenerbahçe Üniversitesi Ataşehir Yerleşimi yer almaktadır (Wikipedia). Alışveriş merkezleri arasında Bulvar 216, Palladium, Optimum, Brandium, Novada ve City's Avm bulunmaktadır (Wikipedia). Bülent Ecevit Parkı, Deniz Gezmiş Parkı, Nazım Hikmet Parkı ve Prof. Dr. Necmettin Erbakan Parkı ilçede hizmet vermektedir (Wikipedia). Ülker Spor ve Etkinlik Salonu çok amaçlı bir spor salonudur (Wikipedia).

Beykoz'da Türk Alman Üniversitesi bulunmaktadır (Wikipedia). İlçede Beykoz Çayırı, Abraham Paşa Korusu ve Mihrabad Korusu mesire alanlarıdır (Wikipedia). Spor tesisleri arasında Recep Şahin Köktürk Spor Salonu, 11 spor kulübü, 3 futbol sahası ve 26 halı saha mevcuttur (Wikipedia). Tarihi yapılar arasında Anadolu Hisarı, Küçüksu Kasrı, Hidiv Kasrı, Mecidiye Kasrı ve Anadolu Feneri yer almaktadır (Wikipedia).

Fiyat ve kira bandı

Endeksa'nın Eylül 2026 verisine göre Maltepe ilçesinde satış fiyatı 93.091 TL/m² düzeyindedir (Endeksa). İlçe içinde Çınar mahallesinde 121.896 TL/m², Cevizli mahallesinde 102.740 TL/m² kaydedilmiştir (Endeksa). Maltepe genelinde yıllık değişim %25,99, Çınar'da %35,24, Cevizli'de %36,72 olmuştur (Endeksa).

Üsküdar ilçesinde Endeksa'nın Eylül 2026 satış fiyatı 119.671 TL/m² ve yıllık değişim %40,89 olarak raporlanmıştır (Endeksa; Emlakjet). Emlakjet de aynı dönem için 119.671 TL/m² ve %40,9 yıllık değişim göstermektedir (Endeksa; Emlakjet). Acıbadem mahallesinde ise Üsküdar bölgesinde 173.658 TL/m² ve %30,07 yıllık değişim bulunmaktadır (Endeksa).

Ataşehir ilçesinde Endeksa'nın Eylül 2026 satış fiyatı 95.893 TL/m² ve yıllık değişim %36,43 olmuştur (Endeksa). Beykoz ilçesinde Eylül 2026 fiyatı 140.673 TL/m² ve yıllık değişim %23,25 kaydedilmiştir (Endeksa). Kartal ilçesinde Orhantepe (Dragos'u kapsayan mahalle) Eylül 2026 satış fiyatı 96.144 TL/m² ve yıllık değişim %28,10 olarak belirlenmiştir (Endeksa). Ümraniye ilçesinde Eylül 2026 fiyatı 82.093 TL/m² ve yıllık değişim %35,15 olmuştur (Endeksa).

Satış fiyatlarında yıllık değişim %23,25 ile %40,89 arasında değişmektedir (Endeksa). En yüksek fiyat Üsküdar Acıbadem'de, en düşük fiyat Ümraniye'de kaydedilmiştir.

Kira bandı açısından Endeksa'nın Eylül 2026 verisine göre Maltepe ilçesinde birim kira 530 TL/m²/ay, Üsküdar ilçesinde Ağustos 2026 verisine göre 526 TL/m²/ay olmuştur (Endeksa). Acıbadem mahallesinde Üsküdar bölgesinde Eylül 2026 kira birim fiyatı 849 TL/m²/ay olarak belirlenmiştir (Endeksa). Beykoz ilçesinde Eylül 2026 kira birim fiyatı 434 TL/m²/ay, Kartal Orhantepe'de Eylül 2026 kira birim fiyatı 572 TL/m²/ay, Ümraniye ilçesinde Eylül 2026 kira birim fiyatı 466 TL/m²/ay olmuştur (Endeksa; kartal24.com). Ataşehir ilçesi için Eylül/Ekim 2026 döneminde doğrulanabilir kira verisi bulunmamaktadır.

Kira birim fiyatları 434 TL/m²/ay ile 849 TL/m²/ay arasında değişmektedir (Endeksa). Brüt kira getirisi mevcut veriler açısından %3,70 ile %6,84 aralığında bulunmaktadır (Endeksa). Beykoz ilçesi en düşük getiri oranını, Maltepe ilçesi en yüksek getiri oranını göstermektedir.

Karşılaştırma kolaylığı için dolar karşılıkları (hesaplama): kaynaktaki TL değerlerini TCMB'nin 27 Ekim 2026 döviz satış kuru olan 49,7892 TL/$ ile çevirdik (TCMB); esas olan kaynaktaki TL değeridir ve kur değiştikçe dolar karşılığı da değişir. Endeksa 2026-09 verisinde satış birim fiyatı yaklaşık: Maltepe 1.870 $/m²; Maltepe — Çınar 2.448 $/m²; Maltepe — Cevizli 2.063 $/m²; Kadıköy / Acıbadem 2.307 $/m²; Üsküdar / Acıbadem 3.488 $/m²; Ataşehir 1.926 $/m²; Beykoz 2.825 $/m²; Orhantepe, Dragos 1.931 $/m². Aylık ortalama kira yaklaşık: Kadıköy / Acıbadem 1.362 $; Üsküdar / Acıbadem 2.046 $; Beykoz 1.082 $; Maltepe 959 $; Ümraniye 889 $.

Alıcı ve kiracı profili

Anadolu Yakası'ndaki seçili semtlerde alıcı ve kiracı profili hakkında doğrulanabilir ayrıntılı veri sınırlıdır.

Yabancı alıcı payına dair, 2025 yılında İstanbul genelinde 7.989 konut yabancılara satılmış olup bu, Türkiye genelindeki satışların yaklaşık %37,1'ini oluşturmuştur (dunya.com). Eylül 2026 döneminde Türkiye genelinde yabancılara 2.167 konut satılmış olup, bu satışlarda Rusya Federasyonu (388 satış), Irak (166 satış) ve Almanya (162 satış) ilk üç ülkedir; ancak İstanbul'un bu satışlardaki payı ve belirtilen ilçelerin uyruk dağılımı belirlenememiştir (dha.com.tr).

Kira getirisi açısından, Endeksa'nın Ağustos 2026 verisine göre Üsküdar ilçe ortalaması 526 TL/m²/ay birim kirası ile %5,44 brüt getiri sunmaktadır; Acıbadem mahallesinde ise 821 TL/m²/ay ve %5,76 getiri kaydedilmiştir (Endeksa). Maltepe'de Eylül 2026 ilçe ortalaması 530 TL/m²/ay düzeyindedir (Endeksa). Beykoz'da Eylül 2026 ilçe ortalaması 434 TL/m²/ay ve %3,70 getiri ile daha düşük seviyededir (Endeksa). Kartal, Ümraniye ve Ataşehir için güncel, doğrulanabilir mahalle düzeyinde kira ve getiri verisi bulunmamaktadır.

Son dönem gelişmeler ve planlanan projeler

Ümraniye'de İstanbul Finans Merkezi çevresindeki viyadük ve bağlantı yolları yapım aşamasındadır (umraniye.bel.tr). Aynı bölgede yan yol projeleri değerlendirme aşamasında bulunmaktadır (umraniye.bel.tr). Finans Şehir konut projesi, Ümraniye/Finanskent'te 2.550 konutlu, ticari alanlar ve şehir parkı içeren bir gelişme olarak tanımlanmaktadır (Endeksa).

Beykoz için planlanan ulaşım yatırımları kapsamında Ümraniye–Kavacık–Beykoz raylı sistem hattının temel atma hedefi 2027 yılıdır; statik ve elektrik projeleri başlayacak aşamadadır (aa.com.tr). Kavacık Kavşağı'nda yol genişletme, yan yollar ve yeni katılım noktalarından oluşan ilk aşamanın yakın zamanda başlatılması planlanmaktadır (aa.com.tr). İkinci aşamada geometrik düzenlemeler hedeflenmiştir (aa.com.tr).

Beykoz'da dönüşüm çalışmaları devam etmektedir. Çubuklu'daki dönüşümde anlaşma oranı yüzde 65'tir (aa.com.tr). Beykoz genelindeki imar planlarının yüzde 92'si kesinleşmiş; dönüşüm başvuruları 5.000 bağımsız bölüme ulaşmıştır (aa.com.tr).

Maltepe'de Maltepe Belediyesinin 12 Ekim 2026'da güncellenen planlanan projeler sayfasında İnönü Caddesi Hafif Raylı Sistemi, Maltepe Bisiklet Master Planı ve 13,5 hektarlık Maltepe Kent Ormanı yer almaktadır (maltepe.bel.tr). Ancak bu projeler için mahalle bazında güzergâh, takvim veya uygulama durumu belirtilmemiştir (maltepe.bel.tr).

Üsküdar'da Mimarlar Odasının 21 Eylül 2026 raporunda Acıbadem, Koşuyolu ve Hasanpaşa mahalleleri 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı kapsamında yer almaktadır (mimarist.org). Planın onay ve uygulama tarihi ile değişiklik ayrıntıları belirtilmemiştir (mimarist.org).

Avla'nın bu bölgedeki ilanları

Portföyümüzde bu bölgede 7 ilan kayıtlı. Fiyatlar ilan kaydındaki başlangıç fiyatlarıdır ve geliştiricinin güncel listesine göre değişir; her ilan için ayrı bir proje raporu hazırladık.

Riskler ve dürüst uyarılar

• Fiyat ve kira verisi Endeksa ve Emlakjet'in Eylül 2026 (Üsküdar kira için Ağustos 2026) dönem raporlarına dayanmaktadır (Endeksa). Farklı dönem ve sağlayıcılardan alınan rakamlar doğrudan karşılaştırılmamalıdır; Acıbadem mahallesinde Endeksa ve Emlakjet verileri arasında tutarsızlık bulunmaktadır (dunya.com).

• Satış fiyatlarında yıllık değişim %23,25 ile %40,89 arasında değişmektedir (Endeksa). Geçmiş dönem fiyat artışı gelecek değer artışını garantilemez; piyasa koşulları, faiz oranları, döviz kuru ve talep değişebilir.

• Ataşehir ilçesi için Eylül/Ekim 2026 döneminde doğrulanabilir kira verisi bulunmamaktadır. Kira getirisi hesaplaması yapılamadığından bu ilçe yatırım kararında eksik bilgi içermektedir.

• Beykoz ve Dragos (Kartal) semtleri M4, M5 ve M8 metro hatlarının doğrudan istasyon listelerinde yer almamaktadır (Metro İstanbul). Ulaşım bağlantısı ayrıca doğrulanmalıdır.

• Ümraniye'deki İstanbul Finans Merkezi çevresindeki viyadük ve bağlantı yolları yapım aşamasındadır (umraniye.bel.tr); yan yol projeleri değerlendirme aşamasındadır (umraniye.bel.tr). Teslim tarihleri ve proje detayları belirtilmemiştir.

• Beykoz'da Ümraniye–Kavacık–Beykoz raylı sistem hattının temel atma hedefi 2027 yılıdır; statik ve elektrik projeleri başlayacak aşamadadır (aa.com.tr). Raylı sistem projesinin tamamlanma tarihi, maliyeti ve nihai güzergâhı ayrıca doğrulanmalıdır.

• Maltepe'de planlanan İnönü Caddesi Hafif Raylı Sistemi, Maltepe Bisiklet Master Planı ve Maltepe Kent Ormanı projeleri için mahalle bazında güzergâh, takvim veya uygulama durumu belirtilmemiştir (maltepe.bel.tr).

• Üsküdar'da Acıbadem, Koşuyolu ve Hasanpaşa mahalleleri 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı kapsamında yer almaktadır; ancak planın onay ve uygulama tarihi ile değişiklik ayrıntıları belirtilmemiştir (mimarist.org). Imar değişiklikleri mülk değerini etkileyebilir; resmi kaynaklardan güncel bilgi alınmalıdır.

• TL cinsinden fiyatlandırılan tüm veriler döviz kuruna bağlıdır. Dolar karşılığı hesaplamalarda kur dalgalanması dikkate alınmalıdır.

• Teslim tarihleri, geliştirici finansal durumu, proje sertifikaları ve yasal uygunluk satın alma öncesi bağımsız olarak doğrulanmalıdır.

Vatandaşlık ve ikamet çerçevesi

Yatırım yoluyla vatandaşlık ve kısa dönem ikamet izni için gayrimenkul koşulları aşağıda belirtilmiştir.

Yatırım Yoluyla Vatandaşlık

Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisinin 27 Ekim 2026 tarihli sayfasına göre, gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığı için asgari tutar 400.000 ABD dolarıdır (Yatırım Ofisi). Satın alınan taşınmazın tapu kaydına en az üç yıl satılmayacağına dair şerh konulması zorunludur (Yatırım Ofisi).

Kısa Dönem İkamet İzni

Göç İdaresinin 10 Eylül 2026 tarihli e-İkamet başvuru formuna göre, kısa dönem ikamet izni için asgari konut değeri 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olarak belirlenmiştir; bu değer konutun edinim tarihi itibarıyla aranmaktadır (Göç İdaresi). İzin her defasında en fazla iki yıl düzenlenebilir (Göç İdaresi). Taşınmaz sahipliğine ilişkin ek süreli koşul resmî kaynaklarda belirtilmemiştir; yazılı teyit gerekir.

Portföyümüzde Uygun İlanlar

Başlangıç fiyatı 400.000 $ ve üzeri olan aktif ilanlar (vatandaşlık eşiğinin üzerinde): A0003, A0041, A0042, A0111.

Başlangıç fiyatı 200.000 $ ve üzeri olan aktif konut ilanları (kısa dönem ikamet izni koşulunun üzerinde): A0003, A0041, A0042, A0062, A0111.

Belirtilen fiyatlar ilan kaydındaki başlangıç fiyatlarıdır. Programa uygunluk, seçilen birimin tapu bedeline ve resmî kurum değerlendirmesine bağlıdır. Değerleme raporu ve aile kapsamı gibi uygulamaya ilişkin ayrıntılar için yazılı teyit gerekir.

Bu raporda teyit edemediklerimiz

• Maltepe, Üsküdar, Kartal, Ümraniye ve Beykoz ilçelerinin 2025 yılı güncel nüfus verileri ve mahalle sayıları doğrulanabilir kaynaklarda bulunamamıştır.
• Belirtilen semtlerin (Çınar, Cevizli, Acıbadem, Şehrizar, Dragos, Finans Şehir) bölge karakterini tanımlayan güncel sosyal donatı, eğitim kurumu, hastane ve rekreasyon alanı bilgileri eksiktir.
• Semtlerden havalimanlarına, metrobüs duraklarına ve ana ulaşım akslarına (TEM/E-5) olan mesafe ve seyahat süresi verileri mevcut kaynaklarda yer almamaktadır.
• Kartal, Ümraniye ve Ataşehir bölgeleri için Eylül/Ekim 2026 dönemine ait güncel konut satış ve kira endeksi verileri bulunamamıştır.
• Maltepe, Üsküdar, Kartal, Ümraniye ve Beykoz ilçeleri için yabancılara yapılan konut satışlarının ilçe bazlı dağılımı ve ev sahibi-kiracı oranlarına dair güncel istatistikler mevcut değildir.
• Maltepe, Üsküdar ve Kartal'da planlanan kentsel dönüşüm ve altyapı projelerinin uygulama takvimleri ile güncel durumları hakkında kesinleşmiş veri bulunmamaktadır.
• Sıfır ve ikinci el konutlar arasındaki fiyat farkını analiz etmeye olanak tanıyan karşılaştırılabilir bir veri seti bulunamamıştır.

Kaynaklar

• M4 Kadıköy-Sabiha Gökçen Havalimanı Metro Hattı — 2 Ekim 2026
• M8 Bostancı-Parseller Metro Hattı — 2 Ekim 2026
• M5 Üsküdar-Sultanbeyli Metro Hattı — 3 Ekim 2026
• Endeksa — İstanbul satılık konut ve ilçe fiyatları — 27 Ekim 2026
• Endeksa — Maltepe satılık konut ve mahalle fiyatları — 10 Ekim 2026
• MLPCARE Hastaneleri - İTÜ — 10 Ekim 2026
• Maltepe Belediyesi, Planlanan Projeler — 12 Ekim 2026
• Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi, 48. Dönem Çalışma Raporu — 21 Eylül 2026
• Ümraniye Belediyesi, Ümraniye Belediyesi ve Finans Devlerinden Dev Ulaşım Zirvesi — 28 Ağustos 2026
• Endeksa, Finans Şehir — 5 Eylül 2026
• Anadolu Ajansı, Beykoz Belediye Başkan Vekili Özlem Vural Gürzel, AA’yı ziyaret etti — 27 Ağustos 2026
• DÜNYA, “2025'te konut satışlarında rekor kırıldı” — 20 Ocak 2026
• İKAMET İZNİ KISA DÖNEM KAYIT FORMU — 10 Eylül 2026
• İkamet İzni Çeşitleri — T.C. İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı — 3 Ekim 2026
• Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Döviz Kurları — 27 Ekim 2026
• DHA, “TÜİK: Eylülde 142 bin 390 konut satışı gerçekleşti” — 27 Ekim 2026
• Gayrimenkul ve Vatandaşlık Edinimi – Invest in Türkiye — 27 Ekim 2026
• Endeksa, İstanbul Üsküdar Acıbadem kiralık konut m² birim kiraları — 22 Ekim 2026
• Endeksa — İstanbul Üsküdar Acıbadem satılık konut endeksi — 10 Ekim 2026
• Endeksa — Ataşehir satılık konut endeksi — 27 Ekim 2026
• Endeksa, Türkiye İstanbul Beykoz Kiralık Konut m² Birim Kiraları — 22 Ekim 2026
• Endeksa, İstanbul Beykoz Satılık Konut Ortalamaları — 10 Ekim 2026
• Kartal'da ortalama ev kiraları 2026 — 14 Ekim 2026
• Endeksa, İstanbul Kartal Satılık Konut m² Birim Fiyatları — 9 Ekim 2026
• Endeksa, İstanbul Maltepe Kiralık Konut m² Birim Kiraları — 27 Ekim 2026
• Endeksa, İstanbul Ümraniye Kiralık Konut m² Birim Kiraları — 12 Ekim 2026
• Endeksa, İstanbul Ümraniye satılık konut endeksi — 10 Ekim 2026
• Endeksa — İstanbul Üsküdar Kiralık Konut m² Birim Kiraları — 26 Eylül 2026
• Endeksa — Üsküdar satılık konut m² birim fiyatları — 26 Ekim 2026
• Emlakjet — İstanbul satılık konut emlak piyasası trendleri — 15 Ekim 2026
• Maltepe Aile Sağlığı Merkezleri — Adres ve Telefon — 28 Ekim 2026
• Acıbadem Altunizade Hastanesi — 27 Ekim 2026
• İlçemizin Eğitim ve Kültür Durumu — 6 Ocak 2026
• Hakkımızda – Özel Acıbadem Okulları — 12 Ekim 2026
• Vikipedi: Ataşehir — 29 Ekim 2026
• Vikipedi: Beykoz — 29 Ekim 2026
• Vikipedi: Maltepe, İstanbul — 29 Ekim 2026
• Vikipedi: Ümraniye — 29 Ekim 2026
• Vikipedi: Üsküdar — 29 Ekim 2026

İlan verileri (kod, ad, alan, başlangıç fiyatı) Avla Real Estate ilan kaydından alınmıştır (29 Ekim 2026). Rapor tarihi: 29 Ekim 2026. Fiyat ve kira verileri, her cümlede belirtilen kaynak ve dönemlere aittir; piyasa verisi güncellendiğinde bu rapor yenilenecektir.

Anadolu Yakası bölgesinde bakmayı düşündüğünüz bir mülkün programa uygunluğunu, ulaşım durumunu ve kaynaklı kira bandını birlikte çıkaralım: realestate@avla.com.tr

Avla Real Estate Gayrimenkul A.Ş. — bilgi amaçlı hazırlanmıştır; yatırım tavsiyesi, getiri ya da değer artışı vaadi içermez.

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →