The Ellinikon Views — A0169 Fizibilite Raporu

FİZİBİLİTE RAPORU · ELLINIKO · ATHENS RIVIERA · GOLDEN VISA

The Ellinikon Views (A0169), Atina'nın güney sahil hattı Athens Riviera'nın merkez noktası Elliniko'da yer alan, portföyümüze Ağustos 2026'da giren altı yeni projeden biridir. Bu rapor, 1 Temmuz 2026 tarihli fiyat listesi ve proje dokümantasyonu esas alınarak hazırlanmıştır; envanter ve fiyat verilerinin otoritesi bu listedir ve müsaitlik gün içinde değişebilir.

Proje, yeni seçkimizde gerçek konum primi taşıyan tek dosyadır: eski Atina havalimanı arazisinde yürüyen dev kentsel dönüşüm projesi Ellinikon'un hemen yanında, M2 metro hattının son durağına yaklaşık 300 metre mesafededir. 28 dairelik binada 1 Temmuz 2026 itibarıyla 9 daire müsaittir; fiyat aralığı 295.000 € - 380.000 €, açıklanan teslim tarihi 31 Aralık 2026'dır.

---

Konum ve Ulaşım

Elliniko, Athens Riviera'nın merkez noktasıdır. Proje, eski havalimanı arazisinde yürüyen dev kentsel dönüşümün — kuleler, alışveriş merkezi, sahil parkı, okullar — hemen yanında konumlanır. Atina'da önümüzdeki on yılda değer artışı en çok tartışılan bölge burasıdır ve The Ellinikon Views bu hikâyenin fiziksel olarak içindedir.

Ulaşım tablosu nettir: M2 metro hattının son durağına yaklaşık 300 metre yürüme mesafesi vardır; sahil tramvayı ve ana sahil aksı yakındadır. Metro hem şehir merkezine hem havalimanına doğrudan bağlantı sağlar. Riviera konumu ile raylı sistem erişiminin bir arada olması, bölgede her projenin sunabildiği bir kombinasyon değildir.

---

Proje ve Yapı

Proje, mevcut yapının konut kullanımına dönüşümüdür; dönüşüm lisansı alınmıştır ve tamamlanma 31 Aralık 2026 olarak açıklanmıştır. Binada ortak yüzme havuzu ile deniz manzaralı ortak çatı terası ve lounge alanı bulunur — bu iki ortak alan, küçük metrekareli dairelerde kiracı çekmenin en etkili unsurları arasındadır.

Toplam 28 dairenin ağırlığı tek yatak odalı ve stüdyo kurgusundadır. Proje genelinde net iç alanlar 26–50 m² bandındadır; zemin kat dairelerinde 10–105 m²'ye varan teras veya bahçeler, üst katlarda 3 m² balkonlar vardır. Satış temposu bölge talebini doğrulamaktadır: 28 dairenin 19'u satılmıştır.

---

Daire Envanteri ve Fiyat

1 Temmuz 2026 listesi itibarıyla 9 daire müsaittir; tamamı 1+1 kurgusunda ve 28–36 m² net iç alan bandındadır. Fiyatlar kat ve dış alan büyüklüğüne göre ayrışır: aynı 32 m²'lik daire 1. katta 305.000 €, 2. katta 352.000 €'dur. En pahalı uç, 31 m² teraslı 36 m² zemin kat dairesidir.

• I2 — Zemin kat · 30 m² + 10 m² teras · 1+1 · 315.000 €

• I3 — Zemin kat · 28 m² + 10 m² teras · 1+1 · 295.000 €

• I6 — Zemin kat · 36 m² + 31 m² teras · 1+1 · 380.000 €

• I7 — Zemin kat · 33 m² + 19 m² teras · 1+1 · 347.000 €

• I8 — Zemin kat · 33 m² + 19 m² teras · 1+1 · 347.000 €

• A7 — 1. kat · 32 m² + 3 m² balkon · 1+1 · 305.000 €

• A8 — 1. kat · 32 m² + 3 m² balkon · 1+1 · 315.000 €

• B7 — 2. kat · 32 m² + 3 m² balkon · 1+1 · 352.000 €

• B8 — 2. kat · 32 m² + 3 m² balkon · 1+1 · 352.000 €

---

Golden Visa

Çerçeveyi doğru kurmak gerekir: Yunanistan Golden Visa programında 250.000 € bir konum eşiği değildir. Attika'da standart yatırım eşiği 800.000 €'dur; 250.000 € seviyesi yalnızca kullanım değişikliği (dönüşüm) veya yeniden yapım rotasındaki mülklere, dönüşümün tamamlanmış olması koşuluyla tanınan özel bir rotadır.

The Ellinikon Views bu dönüşüm rotasındadır ve dönüşüm lisansı alınmıştır. Ancak inşaat sürdüğü ve tamamlanma 2026 sonunda beklendiği için oturum başvurusu tamamlanma ve teslim sonrasına kalır. Projedeki tüm fiyatlar 250.000 €'nun rahat üzerinde olduğundan tapu bedeli tartışması yoktur; her koşulda tapudaki bedel 250.000 €'nun altına inmemelidir.

Programın genel koşulları da hatırlatılmalıdır: oturum izni 5 yıllıktır ve mülk elde tutuldukça yenilenir. Golden Visa'ya konu mülkte Airbnb tipi kısa dönem kiralama yapılamaz; mülkün satışı izni iptal eder.

---

Kira ve Getiri

Kiracı profili: Riviera'ya taşınan beyaz yakalı profesyoneller, dönüşüm projesi çevresinde çalışan uzmanlar ve uzun dönem konaklayan yabancılar. Kira seviyesi seçkimizin üst bandındadır ve talep tabanı turizm sezonuna bağımlı değildir.

Getiri denklemi dürüst okunmalıdır: kira yüksek ama fiyat da yüksektir; brüt verim orta bantta kalır. Buradaki yatırım tezi kira getirisi değil, dönüşüm etapları tamamlandıkça beklenen değer artışıdır. Ortak havuz ve deniz manzaralı çatı terası bu metrekarelerde kiracı bulma süresini kısaltan unsurlardır; Golden Visa kuralları gereği kiralama tezi uzun dönem üzerine kurulmalıdır.

---

Riskler

Aşağıdaki risk başlıkları bölge ve proje raporlarımızdan aynen taşınmıştır ve yatırım kararının parçası olarak okunmalıdır:

• m² başına fiyat seçkimizin en yükseğidir; konum primi peşin ödenir.

• Küçük metrekarelerde daire başına fiyat yüksek kalır: 28 m² için 295.000 €.

• Ortak havuz ve çatı terası aidat ve işletme maliyetini artırır.

• Ellinikon dönüşümü etaplı ilerler; takvimler kayabilir ve şantiye etkisi yıllarca sürebilir.

• Gelecek beklentisinin önemli bölümü bölge fiyatlarına şimdiden yazılmıştır — hikâyenin bir kısmı bugünden fiyatın içindedir.

• İnşaat sürmektedir; teslim 31 Aralık 2026 olarak açıklanmıştır ve oturum başvurusu teslim sonrasına kaldığından Golden Visa takvimi teslim takvimine bağlıdır.

---

Değerlendirme

The Ellinikon Views, kira getirisinden çok konum ve değer artışı arayan, teslim için 2026 sonunu beklemeye razı yatırımcı için tasarlanmış bir dosyadır. Metroya yaklaşık 300 metre mesafe ile dev dönüşüm projesinin hemen yanında olmak, yeniden satışta alıcı havuzunu seçkimizde en çok genişleten kombinasyondur.

Buna karşılık ilk günden yüksek brüt verim arayan, aidat hassasiyeti olan veya bugün tapu-bugün kira isteyen yatırımcı için doğru adres bu değildir; seçkimizdeki tamamlanmış projeler o profile daha uygundur. Özet hüküm: konum primi gerçektir ve fiyata yansımıştır; yatırımcı burada bugünkü kirayı değil, Ellinikon'un on yıllık hikâyesini satın alır.

Güncel müsaitlik teyidi, ödeme planı, kat planları ve Golden Visa dosya adımları için Avla Gayrimenkul ile iletişime geçebilirsiniz. Envanter ve fiyatlar 1 Temmuz 2026 tarihli liste verisidir; nihai teyit sözleşme aşamasında yapılır.

---

Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'da güvenilir çözüm ortağınız. Bu projede güncel müsaitlik teyidi, ödeme planı ve Golden Visa dosya adımları için bizimle iletişime geçin: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657