Riviera Zen 41 — A0168 Fizibilite Raporu

FİZİBİLİTE RAPORU · PIRE · GOLDEN VISA

Riviera Zen 41, Pire'nin yerleşik konut dokusu içinde, mevcut bir binanın baştan yeniden yapımıyla ortaya çıkan 18 daireli butik bir projedir. 1 Temmuz 2026 tarihli listeye göre 14 daire müsaittir; fiyatlar 27 m² stüdyoda 250.000 €'dan başlayıp 97 m² dublekste 420.000 €'ya uzanır. Proje, Ağustos 2026'da portföyümüze yeni giren altı Atina projesinden biridir ve Golden Visa'nın yeniden yapım rotasında yer alır.

Bu rapor; konum, yapı, daire envanteri, Golden Visa çerçevesi, kira-getiri beklentisi ve riskleri tek dosyada toplar. Envanter ve fiyatlar 1 Temmuz 2026 liste verisidir; müsaitlik gün içinde değişebilir ve nihai teyit sözleşme aşamasında yapılır.

---

Konum ve Ulaşım

Proje, Pire'nin yerleşik konut dokusunun içinde yer alıyor; pazar, restoran, yeşil alan ve bir kültür merkeziyle çevrili. Turistik bir bölge değil, oturulan bir mahalle — bu da kira talebini sezondan bağımsız kılıyor.

Pire merkez ve liman kısa mesafede; M1 ve M3 hatlarıyla Atina merkezine bağlantı var. Limandan adalara günübirlik erişim bölgenin çekiciliğini besliyor.

Kiracı tabanı liman ve denizcilik sektörü çalışanları, kamu görevlileri ve üniversite çevresinden oluşuyor. Uzun dönem kiralamada istikrarlı, sezon dalgalanması düşük bir profil.

---

Proje ve Yapı

Mevcut binanın baştan yeniden yapımı söz konusudur. Teslim, listede Mayıs 2026 olarak planlanmıştır; bu tarih geçtiği için güncel tamamlanma durumu yazılı olarak teyit edilmelidir.

Bina 18 daireden oluşuyor. Zemin katta 27–97 m² dubleks ve loft kurguları (dubleksler 69–97 m²), üst katlarda 47–54 m² standart tek yatak odalı daireler var. Tüm dairelerde balkon bulunuyor; zemin kat dairelerinde balkonlar 19–23 m² ile belirgin şekilde geniş, üst katlarda 4–7 m² bandında.

---

Daire Envanteri ve Fiyat

1 Temmuz 2026 listesine göre 18 dairenin 14'ü müsaittir; 2. kattaki üç daire (A1, A2, A4) ile 5. kattaki çatı stüdyosu satılmıştır. Üst katlardaki standart daireler 265.000–285.000 € aralığındadır ve kat farkı fiyata neredeyse yansımaz — 4. kat ile 2. kat aynı fiyattadır. Fiyat/alan dengesi zemin kattaki dubleklerde en iyidir: 97 m² dubleks 420.000 € ile m² başına seçkinin alt bandındadır. Müsait daireler:

• Zemin kat I1 — 74 m² dubleks, 23 m² balkon, 2+1: 330.000 €

• Zemin kat I2 — 27 m² stüdyo, 23 m² balkon: 250.000 € (eşik fiyat — tapu bedelinde esneklik yok)

• Zemin kat I3 — 97 m² dubleks, 23 m² balkon, 2+1: 420.000 €

• Zemin kat I4 — 44 m² loft, 19 m² balkon, 1+1: 270.000 €

• Zemin kat I5 — 69 m² dubleks, 19 m² balkon, 1+1: 320.000 €

• 2. kat A3 — 49 m², 4 m² balkon, 1+1: 265.000 €

• 3. kat B1 — 47 m², 7 m² balkon, 1+1: 265.000 €

• 3. kat B2 — 54 m², 5,5 m² balkon, 1+1: 285.000 €

• 3. kat B3 — 49 m², 4 m² balkon, 1+1: 275.000 €

• 3. kat B4 — 47 m², 5 m² balkon, 1+1: 270.000 €

• 4. kat C1 — 47 m², 7 m² balkon, 1+1: 265.000 €

• 4. kat C2 — 54 m², 5,5 m² balkon, 1+1: 285.000 €

• 4. kat C3 — 49 m², 4 m² balkon, 1+1: 275.000 €

• 4. kat C4 — 47 m², 5 m² balkon, 1+1: 270.000 €

---

Golden Visa

Yunanistan Golden Visa programında 250.000 € bir konum eşiği değildir; yalnızca kullanım değişikliği (αλλαγή χρήσης) veya yeniden yapım rotasındaki mülklere tanınan özel bir rotadır. Attika'da dönüşüm dışı mülkler 800.000 € standart eşiğe tabidir.

Riviera Zen 41 yeniden yapım rotasındadır. 250.000 € rotası dönüşümü/yeniden yapımı tamamlanmış mülke tanındığı için, inşaatı süren bu projede oturum başvurusu tamamlanma ve teslim sonrasına kalır.

Tapu bedeli her koşulda 250.000 €'nun altına inmemelidir. 27 m² stüdyo (I2) tam 250.000 €'da fiyatlanmıştır; eşiğin tam üzerinde olduğu için tapu bedelinde hiçbir aşağı yönlü esneklik yoktur — bu daireyi düşünen yatırımcı için kritik nottur.

Oturum izni beş yıllıktır ve mülk elde tutuldukça yenilenir. Golden Visa'ya konu mülkte Airbnb tipi kısa dönem kiralama yapılamaz; mülkün satışı izni iptal eder.

---

Kira ve Getiri

Fiyatlar 250.000–285.000 € bandında yoğunlaşıyor; bu, Riviera'da aynı büyüklükteki dairenin belirgin altıdır. Brüt verim bu nedenle seçkide üst sıralardadır.

Kiracı profili — liman ve denizcilik çalışanları, kamu görevlileri, üniversite çevresi — uzun dönem kiralamada istikrar sağlar; sezon dalgalanması düşüktür. Golden Visa kısıtı nedeniyle kısa dönem kiralama zaten kapalı olduğundan, yatırım tezi uzun dönem kira üzerine kurulmalıdır.

---

Riskler

Aşağıdaki riskler yatırım kararından önce mutlaka değerlendirilmelidir:

• Teslim listede Mayıs 2026 olarak planlanmış ve bu tarih geçmiş görünüyor; gecikme olup olmadığı ve iskân durumu yazılı teyit edilmelidir.

• Deniz manzarası yok; Pire'nin bazı bölümlerinde doku yoğun ve gürültülü.

• Prestij algısı Athens Riviera'nın altında kalıyor; ikinci elde alıcı profili buna göre şekillenir.

• Zemin kat dublekslerinde balkon alanı üç daire için aynı (23 m²) — hangi dairenin hangi cepheye baktığı yerinde görülmelidir.

• I2 stüdyo tam 250.000 €'da: tapu bedelinde aşağı yönlü esneklik yok; pazarlık beklentisi bu dairede gerçekçi değil.

• Golden Visa mülkünde kısa dönem kiralama yapılamaz; mülkün satışı oturum iznini iptal eder.

---

Değerlendirme

Riviera Zen 41; 250–300 bin € bandında kalmak isteyen, Riviera primini ödemeyi tercih etmeyen ve kirada istikrar arayan yatırımcı için kurgulanmış bir dosyadır. Aynı binada dubleks/loft ve standart dairenin birlikte olması, hem kendi kullanacak hem kiraya verecek alıcıya seçenek sunar.

Fiyat/alan dengesi zemin kattaki dubleklerde en iyidir: 97 m² dubleks 420.000 € ile m² başına seçkinin alt bandındadır. Üst katlarda kat farkının fiyata yansımaması, 4. katta 2. kat fiyatına daire alma imkânı demektir — envanterden seçim yaparken bu ayrıntı değerlendirilmelidir.

Özet hüküm: yerleşik bir Pire mahallesinde, sezondan bağımsız kiracı tabanına oturan, 250.000 € giriş fiyatlı dengeli bir yeniden yapım projesi. İnşaat durumu ve teslim yazılı teyit edildikten sonra, getiri odaklı ve orta bütçeli Golden Visa yatırımcısı için seçkinin en dengeli dosyalarından biridir.

---

Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'da güvenilir çözüm ortağınız. Bu projede güncel müsaitlik teyidi, ödeme planı ve Golden Visa dosya adımları için bizimle iletişime geçin: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657