Metropolitan Apartment | A0129 Fizibilite Raporu

M. Sami Akbeniz
4 gün önce
3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 3 gün önce

AMPELOKIPOI (ATINA MERKEZ) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI

Metropolitan Residences

Metropolitan Residences projesi — 1990'ların sonunda inşa edilmiş binanın 9 daireli (8x 1+1, 1 stüdyo) modern rezidansa dönüşümü — αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure'da fiyat €290-295K bandı, GV uyumlu.

Hızlı Bakış

Giriş Fiyatı: €290.000 – €295.000 · daire 26-38 m²
Birim Tipleri: 1+1 (8 adet) + 1 stüdyo
Envanter: 9 ünite
Kira Garantisi: Brochure'da garanti belirtilmemiş — Ampelokipoi hastane/akademik talep tabanı pasif güçlü
Golden Visa: 5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
Teslim: Haziran 2027 (Permit Şubat sonu)

01 Yönetici Özeti & Bölge Analizi

Ampelokipoi, Atina merkezinin kuzeydoğusunda yer alan, Lycabettus Hill yakınında üst-orta gelir profesyonel mahallesidir. Çevredeki hastane kompleksi (Agios Savvas, Elena Maternity, Euroclinic, Red Cross), Yunan Yüksek Mahkemesi ve BCA City Campus, semte sağlık personeli + hukuk + akademik kira tabanını yapısal olarak çekmektedir. Yumuşak yükseltili topoğrafya partial Lycabettus ve Aegean glimpses sunar; sokak dokusu sakin ve yerleşik.

Erişilebilirlik Endeksi

HEDEF NOKTA	ULAŞIM	SÜRE
Panormou Metro İstasyonu	Yürüyerek	10 dk (750 m)
Ampelokipoi Metro İstasyonu	Yürüyerek	11 dk (800 m)
Agios Savvas Onkoloji Hastanesi	Yürüyerek	8 dk (650 m)
Hellenic Polis Genel Müdürlüğü	Yürüyerek	10 dk (750 m)
Panathinaikos Stadyumu	Yürüyerek	12 dk (950 m)
Yunan Yüksek Mahkemesi	Yürüyerek	10 dk (750 m)
Euroclinic Athens	Araçla	2 dk (1,1 km)
Elena Maternity / Red Cross Hospitals	Araçla	3 dk
Lycabettus Hill	Araçla	8 dk
Syntagma Meydanı	Araçla/Metro	10 dk

02 Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı

Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı

1990'ların sonunda inşa edilmiş binanın 9 daireli (8x 1+1, 1 stüdyo) modern rezidansa dönüşümü — αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure'da fiyat €290-295K bandı, GV uyumlu.

Proje Öne Çıkan Özellikler

1990'lar binasının 9 daireli rezidansa dönüşümü
8 adet 1+1 daire (36-38 m²) + 1 stüdyo (26 m²)
Tamamı mobilyalı + beyaz eşyalı anahtar teslim
Geniş ve güneşli balkonlar — Lycabettus ve partial Aegean manzara
Bazı dairelerde özel otopark (merkezde kıt avantaj)
Sakin yan sokak — yaya dostu kaldırım
Hastane ve akademik kuruma yakın — yapısal kira talebi
Haziran 2027 teslimat (sözleşmede tarih)

03 Risk Analizi, SWOT & Sonuç

GÜÇLÜ YÖNLER (S)

• Atina merkez konumu — Syntagma 10 dk • Hastane kompleksi yapısal kira tabanı (sağlık personeli) • Sakin yan sokak + Lycabettus manzara • Bazı birimlerde özel otopark (merkezde kıt) • Küçük envanter (9 daire) — kıt arz • Mobilyalı + beyaz eşyalı teslim • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında • Avla Real Estate uçtan uca süreç güvencesi

ZAYIF YÖNLER (W)

• Daire boyutları küçük (26-38 m²) • Mevcut bina dönüşümü — yapısal sınırlamalar olabilir • Enerji sınıfı brochure'da net belirtilmemiş • Otopark sadece bazı birimlere • Metro yürüme mesafesi 10-11 dk (orta uzaklık) • Brochure'da kira garantisi yok

FIRSATLAR (O)

• Ampelokipoi hastane ekonomisi büyüyor (Türk medikal turizm) • Lycabettus & Kolonaki halo etkisi devam ediyor • Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı tahmini • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Türk yatırımcı talebi yıllık +%30 büyüyor • İLİSİAN (eski Hilton) projesi etki dairesi

TEHDİTLER (T)

• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Eski yapı altyapı sürpriz maliyeti riski • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Avrupa makro şok potansiyeli • 9 dairelik küçük envanter satış hızını sınırlayabilir

SONUÇ & YATIRIM KARARI

Yatırım Kararı: POZİTİF Defansif

Metropolitan Residences, Atina merkezinin sağlık ve hukuk üst-orta gelir mahallesi Ampelokipoi'de, 1990'lar binasının 9 daireli modern rezidansa dönüştürülmesi projesidir. αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında, €290-295K bandında sabit fiyatlama, tamamı mobilyalı + beyaz eşyalı anahtar teslim ve bazı birimlerde özel otopark (merkezde kıt avantaj) sunmaktadır. Çevredeki hastane kompleksi (Agios Savvas, Elena, Euroclinic), Yunan Yüksek Mahkemesi ve BCA City Campus, sağlık personeli + hukuk + akademik talep tabanını yapısal olarak çeker; bu durum boş kalma riskini düşürür. Haziran 2027 teslim sermaye dondurma süresi orta seviyede; daire boyutları küçük ancak kira yıeld'ını destekler.