Metro Apartments G1 | A0133 Fizibilite Raporu

M. Sami Akbeniz
4 gün önce
3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 3 gün önce

AGIOS DIMITRIOS (GÜNEY AKSI, ATINA-RIVIERA BANDI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI

Athens Metro Apartments — Daire G1 / G2

Athens Metro Apartments — Daire G1 / G2 projesi — αλλαγή χρήσης konut dönüşümü — €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure'da net %3 garantili aylık kira sözleşmesi. 2 zemin dairesi (G1: 66,5 m², G2: 41,2 m²) — her ikisi de GV uyumlu €265K-300K bandında.

Hızlı Bakış

Giriş Fiyatı:€265.000 – €300.000 · daire 41-66,5 m² (G2: 41,2 m² / G1: 66,5 m² + 10,76 m² teras)
Birim Tipleri:G2: 2+1 (1 banyo) / G1: 2+1 (2 banyo)
Envanter:2 ünite
Kira Garantisi:%3 garantili aylık kira (brochure'da explicit)
Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
Enerji:Bilinmiyor
Teslim:2027 Q1 (önceki fizibilite raporundan)

01Yönetici Özeti & Bölge Analizi

Agios Dimitrios, Atina'nın güney aksında merkez bandı ile Athens Riviera'yı bağlayan en sakin orta-üst sınıf yaşam aksıdır. Hat 2 (kırmızı) metrosu üzerinde Syntagma'ya 15 dakika, sahile araba ile 10 dakika; Riviera koridoruna paralel konum sayesinde Riviera'nın fiyat sıçramasından kademeli olarak beslenmektedir. Aile dostu kompozisyon — günlük market, okul, sosyal yerleşik altyapısı.

Erişilebilirlik Endeksi

HEDEF NOKTA	ULAŞIM	SÜRE
Agios Dimitrios Metro İstasyonu (Line 2)	Yürüyerek	5 dk
Syntagma Meydanı	Metro	15 dk
Athens Riviera (Faliro)	Araçla	10 dk
Akropolis	Araçla	12 dk
Stavros Niarchos Vakfı	Araçla	12 dk
Pire Limanı	Araçla	15 dk
Glyfada Marina	Araçla	20 dk
Atina Havalimanı	Araçla	25 dk

02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı

Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı

αλλαγή χρήσης konut dönüşümü — €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure'da net %3 garantili aylık kira sözleşmesi. 2 zemin dairesi (G1: 66,5 m², G2: 41,2 m²) — her ikisi de GV uyumlu €265K-300K bandında.

Proje Öne Çıkan Özellikler

αλλαγή χρήσης dönüşüm projesi
Belirlenmiş 2 zemin kat dairesi (G1 + G2)
G1: 66,5 m² + 10,76 m² özel teras, 2+1, 2 banyo (€300K)
G2: 41,2 m², 2+1, 1 banyo (€265K)
%3 garantili aylık kira sözleşmesi
Hat 2 metrosuna 5 dk yürüme
Aile dostu sakin sokak — günlük market/okul yerleşik
Riviera koridoruna paralel konum

03Risk Analizi, SWOT & Sonuç

GÜÇLÜ YÖNLER (S)

• %3 garantili aylık kira sözleşmesi (downside koruması) • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında • Hat 2 metro 5 dk — Syntagma'ya 15 dk doğrudan • Aile dostu mahalle — düşük volatilite • G1 birimde özel 10,76 m² teras • Riviera fiyat sıçramasından kademeli besleniyor • güçlü geliştirici imzası • Avla Real Estate uçtan uca süreç güvencesi

ZAYIF YÖNLER (W)

• Sadece 2 daire — envanter çok dar • Zemin kat — bazı yatırımcılar üst kat tercih eder • %3 garanti, üst-bant kira potansiyelini sınırlar • Enerji sınıfı brochure'da net değil • Otopark detayı yok

FIRSATLAR (O)

• Atina genel yıllık %5,5+ değer artışı • Riviera prim transfer mekanizması • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Türk yatırımcı talebi yıllık +%30 büyüyor • Sakin orta-üst aile mahallesi — sürdürülebilir kira talebi

TEHDİTLER (T)

• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Sadece 2 daire — satış hızı sınırlı • Avrupa makro şok potansiyeli

SONUÇ & YATIRIM KARARI

Yatırım Kararı:POZİTİF Defansif

Athens Metro Apartments — Daire G1/G2, αλλαγή χρήσης dönüşüm projesidir; Atina'nın güney aksında Agios Dimitrios'ta, Hat 2 metrosuna 5 dakika yürüme mesafesinde konumlanmıştır. Brochure'da explicit %3 garantili aylık kira sözleşmesi, alt sınır kira riskini downside açısından netleştirir; G1 (66,5 m² + 10,76 m² teras, €300K) ve G2 (41,2 m², €265K) zemin daireler, ikisi de αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında ayrı ayrı GV uyumludur. Riviera koridoruna paralel konum, Riviera fiyat sıçramasından kademeli besleniyor; aile dostu kompozisyon ve sakin orta-üst sınıf mahalle düşük volatilite + dengeli sermaye değer artışı sunar. Aile rezidansı veya uzun-dönem kira için defansif pozisyon.