Etolikou Seafront | A0125 Fizibilite Raporu

M. Sami Akbeniz
4 gün önce
3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 3 gün önce

PIRAEUS (AKTI KONDILI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI

Etolikou Seafront

Etolikou Seafront projesi — Eski ticari binadan 76 üniteli konut kompleksine dönüşüm — Yasa 5100/2024 αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası. Brochure'da fiyatlandırma €250K'dan başlıyor; alt-bant birimler GV uyumlu.

Hızlı Bakış

Giriş Fiyatı: €250.000 – €399.000 · daire 25-65 m² (iç) / 32-82 m² toplam
Birim Tipleri: Stüdyo, 1+1 (apartman), 1+1/2+1 (dubleks)
Envanter: 76 ünite
Kira Garantisi: Brochure'da kira garantisi belirtilmemiş — geliştirici doğrulaması gerekli
Golden Visa: 5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım

01 Yönetici Özeti & Bölge Analizi

Pire, Avrupa'nın en büyük yolcu limanı ve Akdeniz'in ikinci büyük limanı olarak, COSCO milyar dolarlık liman yatırımı, kruvaziyer terminali modernizasyonu ve Athens Riviera koridorunun başlangıç noktası olmasıyla Atina'nın en hızlı dönüşen ekonomik merkezidir. Liman cephesindeki yeni gelişme aksı son üç yılda metrekare bazında %30+ değer artışı yaratmıştır. Pire Tower (sürdürülebilir dijital ofis kulesi) ve Mikrolimano yatçılık ekosistemi, semt-üstü ekonomik talep tabanı yaratmaktadır.

Erişilebilirlik Endeksi

HEDEF NOKTA	ULAŞIM	SÜRE
Pire Limanı	Yürüyerek	1 dk (10 m)
Pire Metro İstasyonu	Yürüyerek	5 dk (350 m)
Pire Demiryolu İstasyonu	Yürüyerek	4 dk (250 m)
Marina Zeas	Araçla	5 dk (1,7 km)
Cruise Terminali	Araçla	5 dk (2 km)
Mikrolimano (yat marinası)	Araçla	8 dk (2,6 km)
Stavros Niarchos Kültür Merkezi	Araçla	10 dk (6 km)
Syntagma Meydanı	Araçla/Metro	15 dk (9,5 km)
The Ellinikon Metropolitan Park	Araçla	15 dk (12 km)
Atina Uluslararası Havalimanı	Araçla	40 dk (40 km)

02 Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı

Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı

Eski ticari binadan 76 üniteli konut kompleksine dönüşüm — Yasa 5100/2024 αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası. Brochure'da fiyatlandırma €250K'dan başlıyor; alt-bant birimler GV uyumlu.

Proje Öne Çıkan Özellikler

Liman cephesinde (Akti Kondili) eski ticari binanın 76 üniteli rezidansa dönüşümü
6 katlı yapı: zemin+ara kat+1.–5. kat+6. kat çatı katı
Rooftop yüzme havuzu + tam donanımlı fitness + co-working alanları
Liman cephesine 10 m — kıt mevki
Pire Metro 350 m, Pire Demiryolu 250 m — toplu taşıma yoğun aks
Stüdyo, 1+1 apartman ve 1+1/2+1 dubleks seçenekleri
Tüm dairelerde havuz & gym erişimi (ortak alan)
Üst kat birimlerinde deniz manzarası

03 Risk Analizi, SWOT & Sonuç

GÜÇLÜ YÖNLER (S)

• Pire liman cephesinde kıt arz — 10 m mesafede port • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında geniş ürün yelpazesi • Rooftop havuz + gym + co-working — modern amenity paketi • Mikrolimano + Marina Zeas + Cruise Terminal üçgeni • Metro + Demiryolu çift istasyon ulaşım gücü • Pire Tower & SNFCC etki dairesi — bölgesel halo • Cosco liman yatırımı + Athens Riviera kuzey ucu konumu • 76 üniteli geniş envanter — fiyat noktası esnek

ZAYIF YÖNLER (W)

• Sunum dosyasında teslim tarihi/enerji sınıfı/aidat bilgisi yer almıyor • Üst-bant birimler (€370K+) GV €250K eşiği üstünde • Birçok birimin 'Reserved' statüsünde — net likidite azalmış • Pire merkez bölgesinde otopark kısıtı • Eski ticari blok dönüşümü — sokak dokusu karma

FIRSATLAR (O)

• Pire liman dönüşümü (Cosco) çok yıllı sermaye projeleri • Cruise turizmi Akdeniz'in en büyük 2. limanına talep çekiyor • Türk yatırımcı talebi Pire'ye coğrafi yakınlık nedeniyle güçlü • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Stüdyo birimleri kısa dönem turistik kira için yüksek potansiyel • Athens Riviera kuzey ucu konum primi

TEHDİTLER (T)

• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi (Pire daha az etkili) • Liman trafiği ses/hava kalitesi konuları • Pire sokak dokusu birim birim değişken — saha ziyareti şart

SONUÇ & YATIRIM KARARI

Yatırım Kararı: POZİTİF Stratejik

Etolikou Seafront, Pire'nin liman dönüşümünden ve Athens Riviera kuzey ucundan tam fayda alacak konumda, αλλαγή χρήσης istisnası kapsamında €250-280K bandında girişe izin veren 76 üniteli dönüşüm projesidir. Rooftop havuz + gym + co-working amenity paketi, liman cephesine 10 m mesafe ve Metro+Demiryolu çift istasyon ulaşımı kombinasyonu, kısa-vadeli turistik kira ve uzun-vadeli sermaye artışı için defansif pozisyon yaratır. COSCO liman yatırımı ve Pire Tower halo etkisi, Conservative senaryoda %32 / Bullish senaryoda %52 5-yıllık ROI projeksiyonunu destekler. Risk profili düşük-orta; teslim tarihi ve enerji sınıfı detayları geliştiriciden teyit edilmelidir.