Ag. Ioannis Renti | A0126 Fizibilite Raporu

M. Sami Akbeniz
4 gün önce
3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 3 gün önce

AGIOS IOANNIS RENTI (ATINA-PIRE KORIDORU) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI

Ag. Ioannis Renti

Ag. Ioannis Renti projesi — Eski ticari yapıdan tamamlanmış konut dönüşümü — Yasa 5100/2024 αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası. Bitmiş ve teslimat-hazır — GV başvurusu derhal başlatılabilir.

Hızlı Bakış

Giriş Fiyatı: €250.000 – €280.000 · daire 35-55 m²
Birim Tipleri: 1+1
Kira Garantisi: Belirsiz — geliştirici doğrulaması gerekli
Golden Visa: 5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
Teslim: Tamamlanmış (Şubat 2026 itibariyle teslime hazır)

01 Yönetici Özeti & Bölge Analizi

Agios Ioannis Renti, Atina merkezi ile Pire limanı arasındaki gelişme koridorunda yer alan, Yunanistan'ın iki ana ekonomik merkezini bağlayan stratejik bir mahalledir. Bölge; Village Cinemas, IKEA, Leroy Merlin gibi büyük perakende kompleksleri ve hızla artan teknoloji startup yoğunluğu ile yeni bir iş merkezine dönüşmektedir. Kifisos ve Pireos otobanlarına direkt erişim, lojistik ve servis sektörü çalışan tabanını semte çekmektedir.

Erişilebilirlik Endeksi

HEDEF NOKTA	ULAŞIM	SÜRE
Renti banliyö tren istasyonu	Yürüyerek	8 dk (600 m)
Kifisos Otobanı	Araçla	5 dk
IKEA / Village Cinemas / Leroy Merlin	Araçla	5 dk
Pire Limanı	Araçla	10 dk
Atina Şehir Merkezi	Araçla	10-15 dk
Akropolis	Araçla	12 dk
Athens Riviera (Faliro)	Araçla	12-15 dk
Atina Havalimanı	Araçla	35-40 dk

02 Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı

Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı

Eski ticari yapıdan tamamlanmış konut dönüşümü — Yasa 5100/2024 αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası. Bitmiş ve teslimat-hazır — GV başvurusu derhal başlatılabilir.

Proje Öne Çıkan Özellikler

Tamamlanmış (bitmiş) mülk — TAPU anında GV başvurusu başlar
Eski ticari binanın konuta dönüşümü (αλλαγή χρήσης)
1+1 daireler 35-55 m² aralığında
Atina-Pire koridorunun gelişme aksında
Kifisos otobanı + banliyö tren erişimi
Düşük giriş eşiği (€250-280K bandı)

03 Risk Analizi, SWOT & Sonuç

GÜÇLÜ YÖNLER (S)

• Bitmiş mülk — sermaye dondurma riski yok • TAPU anında GV başvurusu — hızlı vatandaşlık takvimi • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında • Atina-Pire ekonomik koridoru stratejik konum • Düşük giriş eşiği — €250K bandı • Lojistik/perakende yoğunluğu — istikrarlı kira talebi • Avla Real Estate uçtan uca süreç güvencesi

ZAYIF YÖNLER (W)

• Sunum dosyası yok — proje detayları sınırlı • Mahalle dokusunun bazı kısımları sanayi/karma • Net birim sayısı ve daire bilgisi belirsiz • Üst-segment turistik kira potansiyeli düşük • Otopark durumu net değil

FIRSATLAR (O)

• Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı tahmini • Pire-Atina koridoru tech & lojistik talep büyümesi • Tamamlanmış mülk — hemen kiraya çıkarılabilir • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Türk yatırımcı talebi yıllık +%30 büyüyor

TEHDİTLER (T)

• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Renti mahallesi karma doku — semt cazibesi göreli • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Avrupa makro şok potansiyeli

SONUÇ & YATIRIM KARARI

Yatırım Kararı: POZİTİF Defansif

Ag. Ioannis Renti, bitmiş mülk olarak GV başvuru sürecinde tapu anında başlangıç avantajı sunan, en düşük giriş eşiği bandında (€250-280K) Atina-Pire ekonomik koridorunun gelişme aksında defansif bir pozisyondur. Sermaye dondurma riski yok, GV başvurusu hemen başlatılabilir; bitmiş yapı sayesinde inşaat riski elimine edilmiş, kira geliri tapu sonrası ilk aydan başlayabilir. Bölgenin sanayi-perakende karması orta segment kira talebine güvenilir bir taban sağlar. Sunum dosyasının kısıtlı olması nedeniyle teslim öncesi saha ziyareti ve geliştirici verisi teyidi tavsiye edilir.