Yunanistan'da Mortgage 2026: Türk Yatırımcı Yabancı Olarak Kredi Alabilir mi?

Kısa Cevap

Evet. Yunan bankaları Türk vatandaşları dahil yabancılara mortgage veriyor — ama Yunanistan'da daimi ikametiniz yoksa şartlar daha sıkı. Tipik olarak:

• Peşinat: %30-50 (Türk vatandaşı için genelde %40+)
• Faiz: %4.5-6.5 EUR cinsinden (Mayıs 2026 piyasa ortalaması)
• Vade: 15-25 yıl (yaşa göre değişir)
• Onay süresi: 6-12 hafta

Hangi Bankalar Yabancıya Mortgage Veriyor?

Yunanistan'da yabancılara aktif olarak mortgage veren 4 büyük banka:

Banka | Yabancı kabul | Min. peşinat | Türkçe destek

• Banka: Piraeus Bank · Yabancı kabul: ✅ · Min. peşinat: %40 · Türkçe destek: Sınırlı (İngilizce)
• Banka: Alpha Bank · Yabancı kabul: ✅ · Min. peşinat: %35-40 · Türkçe destek: Yok (İngilizce)
• Banka: National Bank of Greece (NBG) · Yabancı kabul: ✅ · Min. peşinat: %40-50 · Türkçe destek: Yok
• Banka: Eurobank · Yabancı kabul: ✅ (premier müşteri) · Min. peşinat: %30-40 · Türkçe destek: Yok

Şartlar — Adım Adım

1. Gerekli Belgeler

• Pasaport (Türk vatandaşı için yeterli, vize gerekmez)
• AFM (Yunan vergi numarası — almak için ayrı bir rehberimiz var)
• Yunan banka hesabı (mortgage süresince çalışacak)
• Türkiye'den gelir kanıtı:
• Son 6 aylık banka hesap ekstresi (ana banka)
• Son 2 yıllık vergi beyannamesi (Bağ-Kur/SGK pirim dahil ise + dökümü)
• İş sahibiyseniz: şirket finansal tabloları (apostilli + yeminli tercüme)
• Yunanistan'daki gayrimenkul ekspertizi (banka bağımsız değerleme isteyecek — €400-700)
• Hayat sigortası (kredi süresince zorunlu)

2. Onay Süreci — Tipik Zaman Çizelgesi

Hafta 1-2 : Belge hazırlık + Türkçe→Yunanca apostilli tercüme

Hafta 3-4 : Banka başvurusu + ön onay (pre-approval)

Hafta 5-6 : Ekspertiz + AML kontrolü

Hafta 7-9 : Final onay + sözleşme metni

Hafta 10-12: Noterde imza + tapu

Toplam: 10-12 hafta (en kötü senaryoda 16 hafta).

3. Tipik Faiz Yapısı (Mayıs 2026)

Kredi tipi | Faiz | Şart

• Kredi tipi: Sabit (5 yıl) · Faiz: %5.2-5.8 · Şart: Yabancı için standart
• Kredi tipi: Değişken (Euribor + spread) · Faiz: Euribor 3M + %2.5-3.5 · Şart: Sadece premier müşteri
• Kredi tipi: Hybrid (3 yıl sabit + değişken) · Faiz: %4.8 başlangıç · Şart: Riskli, kaçının

Golden Visa + Mortgage Çelişkisi (Çok Önemli)

Yasa 5100/2024 Madde 64'e göre: Golden Visa için ödenen €250K / €400K / €800K eşik tutarı tamamen yatırımcının öz kaynağından olmalıdır.

• ❌ €250K istisna projeden mortgage ile alamazsınız (zaten tahliyeli mülkler hep nakit)
• ❌ €400K eşik mülkten mortgage ile sadece eşiği aşan kısım için kredi kullanabilirsiniz (örn. €500K mülk → €100K mortgage olabilir, €400K nakit gerek)
• ✅ Golden Visa SONRASI ek yatırım için mortgage tamamen serbest

Mülk fiyatı: €550.000

Golden Visa eşik: €400.000 → NAKIT zorunlu

Üstü (€150.000) → mortgage ile finanse edilebilir

Toplam peşinat (nakit): €400.000

Mortgage tutarı: €150.000 × %40 peşinat = €90.000 nakit + €60.000 mortgage

Yani aslında en mantıklı kombinasyon: €250K istisna mülk + sonradan ek mortgage'lı 2. mülk.

Maliyet Tablosu — Mortgage'lı vs Nakit

Kalem | Nakit Alım | %50 Mortgage'lı

• Kalem: Peşinat · Nakit Alım: €400.000 · %50 Mortgage'lı: €200.000
• Kalem: Tapu vergisi/noter/avukat/kadastro · Nakit Alım: €24.300 · %50 Mortgage'lı: €24.300
• Kalem: Banka ekspertizi · Nakit Alım: — · %50 Mortgage'lı: €600
• Kalem: Mortgage işlem ücreti · Nakit Alım: — · %50 Mortgage'lı: €1.500-3.000
• Kalem: Hayat sigortası (yıllık) · Nakit Alım: — · %50 Mortgage'lı: €400-800
• Kalem: Faiz toplam (10 yıl, %5.5) · Nakit Alım: — · %50 Mortgage'lı: ~€62.000
• Kalem: 5 yıl sonra toplam ödeme · Nakit Alım: €424.300 · %50 Mortgage'lı: €316.300 + (€32K faiz) = €348.300

Sık Sorulan Sorular

S: Mortgage başvurum reddedilirse?

C: Genelde sebep: AML uyumsuzluğu (kaynağı belirsiz nakit akışı), düşük gelir-kredi oranı, veya Türkiye'deki kredi geçmişinin paylaşılmaması. KKB raporu Yunan bankaları için kullanılabilir formatta hazırlanabilir.

S: TL geliriyle EUR mortgage almak akıllıca mı?

C: Hayır, kur riski büyük. İdeal senaryo: Yunanistan'da kira gelirinizle EUR mortgage ödeyin (hedge). Avla portföyündeki çoğu projede %3-5 net kira garantisi var.

S: 65 yaşın üstündeysem mortgage alabilir miyim?

C: 75 yaşa kadar kredi vadesi uzayabilir. Ama %50+ peşinat istenir ve hayat sigortası primleri çok yüksek olur.

S: Eşim adına da mortgage çıkarabilir miyim?

C: Evet, "joint mortgage". Her iki eş AFM almalı, her iki taraf gelir kanıtı sunmalı. Golden Visa başvurusunda da hızlanır.

Avla'nın Mortgage Sürecindeki Rolü

Avla ile çalışıyorsanız:

1. Banka ön-onay paketinizi hazırlarız (apostilli belgeler + Yunanca tercüme)
2. Avla portföyündeki anlaşmalı bankalarla 2-3 hafta hızlı süreç
3. Avukat-banka-noter koordinasyonu tek elden
4. Ekspertiz takibi (banka ekspertiz tutarı satış fiyatından düşükse pazarlık olanağı)

Bir mortgage süreciyle Atina'da daire almak isteyen Türk yatırımcılar için: [Görüşme talebi formu](https://www.avlarealestate.com/golden-visa-basvuru) üzerinden ulaşın. 24 saat içinde mortgage uygunluk ön-değerlendirme alırsınız.

Özet

• ✅ Yunan bankaları yabancılara mortgage veriyor — Türk vatandaşı için Piraeus Bank en kolay
• ✅ Tipik şartlar: %40 peşinat, %5-6 faiz, 15-25 yıl vade, 10-12 hafta süreç
• ⚠️ Golden Visa €250K istisna mülk için mortgage kullanılamaz (öz kaynak zorunlu)
• ⚠️ €400K eşik için sadece eşik üstü mortgage'lanabilir
• 💡 TL geliriyle EUR mortgage = kur riski; Yunanistan'daki kira ile hedge mantıklı
• 📞 Avla, banka ön-onay + Yunanca süreç + avukat-noter koordinasyonu sağlar

• AFM Numarası Yunanistan: Nasıl Alınır?
• Yunan Bankasında Hesap Açma: Türk Yabancı için Rehber
• Yunanistan Golden Visa Toplam Maliyet 2026

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →