The ONE Glyfada | A0137 Fizibilite Raporu

M. Sami Akbeniz
20 May
3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 31 May

GLYFADA (ATHENS RIVIERA — SAINT-TROPEZ OF ATHENS) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI

THE ONE Glyfada

THE ONE Glyfada projesi — 27 daireli butik akıllı stüdyo projesi. Yasa Νο. 5100/2024 αλλαγή χρήσης (επαγγελματικό → κατοικία) mekanizması ile €250.000 GV eşiği geçerli; A-zonundaki €800K eşiği uygulanmaz. Fiyatlandırma €330-450K bandı, GV minimum eşiği (€250K) üzerinde olduğundan tüm birimler GV uyumludur. Saint-Tropez'i Glyfada'da Marina + Golf + lüks aks erişimi.

Hızlı Bakış

Giriş Fiyatı:€330.000 – €450.000 · daire 30 m² akıllı stüdyo (önceki fizibilite — geliştiriciden teyit)
Birim Tipleri:Stüdyo (akıllı plan)
Envanter:27 ünite
Kira Garantisi:Brochure mevcut değil — Glyfada kira talebi premium
Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
Enerji:Bilinmiyor
Teslim:2028 Q3 (önceki fizibilite raporundan)

01Yönetici Özeti & Bölge Analizi

Glyfada, Athens Riviera'nın baş tacı — Yunanistan'ın en yüksek yat trafiğine sahip Marina'sı, lüks butik-restoran ekosistemi ve özel Glyfada Golf Course'uyla 'Atina'nın Saint-Tropez'i' olarak anılmaktadır. The Ellinikon mega-projesinin etki dairesinde, planlanan yeni metro istasyonu önümüzdeki 5 yıl içinde değer tabanını çift kanaldan (sahil prestiji + ulaşım) yukarı çekecektir. Son 5 yılda %55-70 değer artışı kaydedilmiş; Türk üst-segment alıcılar için trophy asset konumu güçlüdür.

Erişilebilirlik Endeksi

HEDEF NOKTA	ULAŞIM	SÜRE
Glyfada Marina (yat)	Yürüyerek	5 dk
Lüks restoran-butik aksı	Yürüyerek	1 dk
Plaj cephesi	Yürüyerek	5 dk
Yeni metro istasyonu (planlı)	Yürüyerek	~5 dk
Glyfada Golf Course	Araçla	~7 dk
The Ellinikon Mega-Proje	Araçla	~10 dk
Vouliagmeni Plajı	Araçla	~15 dk
Atina Havalimanı	Araçla	20 dk
Atina Şehir Merkezi	Araçla	~30 dk

02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı

Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης (επαγγελματικό → κατοικία) Kapsamı

27 daireli butik akıllı stüdyo projesi. Yasa Νο. 5100/2024 αλλαγή χρήσης (επαγγελματικό → κατοικία) mekanizması ile €250.000 GV eşiği geçerli; A-zonundaki €800K eşiği uygulanmaz. Fiyatlandırma €330-450K bandı, GV minimum eşiği (€250K) üzerinde olduğundan tüm birimler GV uyumludur. Saint-Tropez'i Glyfada'da Marina + Golf + lüks aks erişimi.

Proje Öne Çıkan Özellikler

27 daireli butik proje — 30 m² akıllı stüdyo plan
Üst katlardaki birimler kesintisiz deniz manzarası
Glyfada Marina + Golf Course + lüks aksa erişim
Yeni metro istasyonu yakın gelecekte
Üst-segment konum — son 5 yılda %55-70 değer artışı
Plaj cephesine 5 dk yürüme
Atina'nın Saint-Tropez'i kabul edilen mahalle

03Risk Analizi, SWOT & Sonuç

GÜÇLÜ YÖNLER (S)

• Glyfada premium konum prestiji — Saint-Tropez of Athens • Marina + Golf + lüks aksa yürüme mesafesi • Hellinikon + yeni metro çift kanaldan katalizör • 27 daireli butik — kıt arz • Türk üst-segment alıcı için trophy asset • Plaj cephesi 5 dk yürüme • Atina Havalimanı 20 dk — uluslararası bağ • %55-70 5-yıllık değer artışı geçmişi

ZAYIF YÖNLER (W)

• Brochure mevcut değil — proje detayları sınırlı • Üst birimler GV €250K eşik üstünde • Alt-bant (€330K+) bile €250K eşik üstü — geliştiriciden teyit • 2028 Q3 teslim — uzun sermaye dondurma • Stüdyo plan (30 m²) — küçük metrekare premium fiyat bandı • Geliştirici kimliği belirsiz

FIRSATLAR (O)

• Hellinikon mega-proje 2027-2030 açılışları • Glyfada metro açılış katalizörü • Yıllık %6-8 sahil sermaye değer artışı • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Yacht turizm + lüks butik talep büyüyor • Türk premium alıcı talebi yıllık +%30

TEHDİTLER (T)

• GV mekanizması/eşik soruları — developer teyidi şart • GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Üst-segment likidite döngüsel volatil • Airbnb regülasyonu sıkılaşma (sahil premium etkili) • Avrupa makro şok potansiyeli • Hellinikon açılış tarihi ertelenme riski

SONUÇ & YATIRIM KARARI

Yatırım Kararı:POZİTİF Premium

THE ONE Glyfada, Yunanistan'ın 'Saint-Tropez'i Glyfada'da Marina + Golf + lüks aksa erişim sağlayan 27 daireli butik akıllı stüdyo projesidir. Athens Riviera'nın baş tacı konumunda, The Ellinikon mega-projesi (€8 milyar) etki dairesi ve planlanan yeni metro istasyonu olarak çift kanaldan değer prim katalizörlerine maruz kalır; son 5 yılda %55-70 değer artışı geçmişi premium segment likiditesinin pasif gücüne işaret eder. €330-450K fiyat bandı αλλαγή χρήσης (€250K GV eşiği) mekanizması kapsamında tüm birimler GV uyumludur; A-zonundaki €800K yeni inşaat eşiği uygulanmaz. Üst-segment Türk alıcı için trophy asset niteliğinde; premium Glyfada konumu, marina kira talebi ve The Ellinikon halo etkisinin kesişiminde net premium pozisyon sunar.