URBAN AURA · NEA IONIA · KUZEY ATİNA · YUNANİSTAN GOLDEN VISA
URBAN AURA — Fizibilite Raporu
Urban Aura, Kuzey Atina’nın en karakterli ve istikrarlı şekilde yenilenen semtlerinden biri olan Nea Ionia’da yer alan, tam mobilyalı ve donanımlı beş daireden oluşan butik bir konut projesidir. Bu rapor, bir yatırımcının ihtiyaç duyduğu rakamları ortaya koyar: birim fiyat listesi, satın almanın €250.000 kullanım amacı değişikliği (change-of-use) yoluyla Yunanistan Golden Visa’ya nasıl hak kazandığı, geliştiricinin garantili kira geliri, teslim takvimi ve hem getirinin hem de risklerin dürüst bir değerlendirmesi.
Bir Bakışta
- Konum: Nea Ionia, Kuzey Atina — Nea Ionia metro istasyonuna (Hat 1 / ISAP) yürüme mesafesinde.
- Proje: Zemin kat ve asma kat üzerine kurulu, tam mobilyalı ve donanımlı beş daireden oluşan butik bir bina.
- Daire büyüklükleri: 35–50 m² — verimli, kiraya hazır planlar.
- Fiyat aralığı: Tam mobilyalı ve donanımlı olarak €200.000 ile €260.000 arası.
- Golden Visa: €250.000 kullanım amacı değişikliği yoluyla hak kazanır — tüm aileye oturum ve Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat.
- Garantili gelir: Geliştirici tarafından nihai sözleşmeden itibaren ilk 2 yıl boyunca garanti edilen %4 brüt sabit kira getirisi.
- Teslim: Tamamlanma yaklaşık Kasım 2026 olarak öngörülüyor.
Birim Fiyat Listesi
Beş daire, üç fiyat noktası. Her birim tam mobilyalı ve donanımlı teslim edilir — ilk günden kiraya hazır.
| Daire | Büyüklük | Fiyat | Golden Visa uygunluğu |
|---|---|---|---|
| Blue | 35–50 m² | €200.000 | Kullanım amacı değişikliği yoluyla |
| Purple | 35–50 m² | €250.000 | Evet — €250.000 eşiğini karşılar |
| Orange | 35–50 m² | €260.000 | Evet — eşiğin üzerinde |
€250.000 Golden Visa Matematiği
Yunanistan kademeli Golden Visa eşikleri uygular; ancak özel bir istisna giriş noktasını €250.000 seviyesinde tutar: ticari veya konut dışı bir kullanımdan konut kullanımına dönüştürülen mülkler (“kullanım amacı değişikliği” yolu). Urban Aura tam olarak bu yola uygun şekilde yapılandırılmıştır; dolayısıyla tek bir uygun daire tüm aileye oturum sağlar.
| Kalem | Tutar / Detay |
|---|---|
| Uygun mülk yatırımı | €250.000 (kullanım amacı değişikliği yolu) |
| Kapsanan kişiler | Ana başvuran + eş + çocuklar + her iki tarafın ebeveynleri |
| Oturum izni | 5 yıllık yenilenebilir oturum izni |
| Seyahat hakları | Schengen Bölgesi’nde vizesiz dolaşım |
| Kalış şartı | İzni sürdürmek için asgari kalış zorunluluğu yok |
€250.000 kullanım amacı değişikliği eşiği belirleyici avantajdır: şu anda mevcut en düşük uygun giriş noktasında tüm aileye oturum sağlar.
%4 Garantili Kira Geliri
Golden Visa alıcıları için geliştirici, nihai sözleşmeden itibaren sayılan ilk 2 yıl boyunca garanti edilen %4 brüt sabit kira getirisi sağlar. Bu, yeni teslim edilen bir birimin olağan kiraya verme ve boşluk belirsizliğini ortadan kaldırır — gelir sözleşmeyle sabitlenmiş olarak başlar.
| Daire | Fiyat | Yıllık brüt @ %4 | Aylık brüt | 2 yıllık garantili toplam |
|---|---|---|---|---|
| Blue | €200.000 | €8.000 | €667 | €16.000 |
| Purple | €250.000 | €10.000 | €833 | €20.000 |
| Orange | €260.000 | €10.400 | €867 | €20.800 |
Tam mobilyalı, metro yanındaki bir birimde sözleşmeyle garanti edilen %4 brüt getiri, defansif bir giriş noktasıdır: elde tutma süresi, varlık olgunlaşırken kendi maliyetini karşılar.
Konum ve Talep Etkenleri
Nea Ionia, yıllardır sessizce yenilenen, yerleşik ve karakterli bir Kuzey Atina semtidir. Uygun bir giriş fiyatını, kiracıyı yerinde tutan türden gündelik yaşanabilirlikle birleştirir.
- Yürüme mesafesinde metro: Hat 1 (ISAP) üzerindeki Nea Ionia istasyonuna yürüme mesafesinde; merkez Atina’ya doğrudan ve kolay bağlantı.
- Canlı ana cadde: Mağazalar, kafeler ve günlük hizmetlerle dolu hareketli bir ticari ana cadde — kiracıların ve kısa konaklama misafirlerinin aradığı doku.
- Yenilenen semt: Yenilenmenin hem kira talebini hem de orta vadeli değeri desteklediği, gelişmekte olan bir Kuzey Atina mahallesi.
- Anahtar teslim ürün: Hemen kiraya verilebilen tam mobilyalı ve donanımlı birimler — tadilat gecikmesi yok, ek harcama yok.
- Kompakt, kiralanabilir büyüklükler: 35–50 m² daireler, Atina kira pazarının en derin ve en likit dilimine yöneliktir.
Fiyat Bağlamı ve Emsaller
Urban Aura, premium kuzey banliyölerine değil, Kuzey Atina yenilenme bandına göre fiyatlandırılmıştır. Tablo, projeyi geniş Atina pazarının bugün bulunduğu noktayla karşılaştırır.
| Segment | Gösterge fiyat seviyesi | Urban Aura için çıkarım |
|---|---|---|
| Urban Aura (mobilyalı) | Birim başına €200.000–€260.000 | Anahtar teslim, GV uygun, metro yanı |
| Yenilenen Kuzey Atina | Orta seviye €/m², yükselen | Gelişen bölge, değerlenme alanı var |
| Merkezi / prime Atina | Belirgin biçimde daha yüksek €/m² | Urban Aura prime girişin epey altında |
Kapıda metrosu olan, yenilenen bir semte, prime altı bir fiyatla mobilyalı giriş yapmak, değerin bileşik biçimde büyüdüğü yerdir.
Teslim Takvimi
| Aşama | Zamanlama |
|---|---|
| Rezervasyon ve nihai sözleşme | Anlaşmada — 2 yıllık garanti saatini başlatır |
| İnşaat ve iç donanım | 2026 boyunca devam ediyor |
| Tamamlanma ve teslim | Yaklaşık Kasım 2026 |
| Garantili gelir dönemi | Nihai sözleşmeden itibaren 2 yıl |
Değerlenme Tezi
Yatırım gerekçesi birbirini güçlendiren üç ayağa dayanır: aktif olarak yenilenen bir semtte prime altı bir giriş fiyatı, kira talebini sabitleyen bir metro bağlantısı ve bölge olgunlaşırken size elde tutma karşılığı ödeyen sözleşmeyle garanti edilmiş %4 brüt gelir. Prime altından satın alın, kiraya verme penceresi boyunca sabit getiriyi toplayın ve Kuzey Atina yenilenmesinin bileşik büyümeyi sağlamasına izin verin.
Risk Üzerine Dürüst Bir Not
Hiçbir yatırım risksiz değildir. %4 garanti 2 yıl için sabittir; sonraki piyasa kiraları o günkü koşullara bağlıdır. Beş birimlik butik bir bina, tasarımı gereği küçük ve görece likiditesi düşük bir varlıktır. Golden Visa kuralları ve eşikleri değişebilir; bu nedenle uygunluk, sözleşme öncesinde her zaman güncel mevzuat ve uygun hukuki danışmanlıkla teyit edilmelidir. Kasım 2026 civarındaki teslim bir hedeftir ve her geliştirmede olduğu gibi kayabilir. Bunların hiçbiri gerekçeyi zayıflatmaz — ancak gözler açık şekilde fiyatlanmalıdır.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa için güvenilir ortağınız. Bir Urban Aura dairesi rezerve etmek, €250.000 kullanım amacı değişikliği yolu ve garantili gelir koşulları hakkında bizimle konuşun; her adımda size yol gösterelim.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
