MAROUSI (KUZEY ATINA IŞ MERKEZI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Perikleous-Rodou Marousi | A0134 Fizibilite Raporu
Perikleous & Rodou — Marousi
Perikleous & Rodou — Marousi projesi — Üç binadan oluşan kompleks: merkez tarihi konak restorasyonu + iki yeni inşa bina. Restorasyon ve yeni inşa karması — αλλαγή χρήσης ve listed bina kombinasyonu, €250.000 alt eşik istisnası uygulanır.
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı:€280.000 – €350.000 · daire 35-58 m²
- Birim Tipleri:1+1 ağırlıklı (önceki kayıtlardan)
- Kira Garantisi:Brochure mevcut değil — kurumsal kira tabanı pasif güçlü
- Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
- Enerji:A Enerji Sınıfı (önceki kayıtlardan)
- Teslim:2028 Q1 (önceki fizibilite raporundan)
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Marousi, Kuzey Atina'nın en prestijli iş ve yaşam merkezi — OTE/Vodafone HQ, OAKA Olimpiyat Stadyumu, The Mall Athens ve Marousi Metro İstasyonu'nun kesiştiği Atina'nın 'kingstone' (kilit taşı) bölgesidir. Talep yoğun (çoğu birim hızla rezerve), kira pazarı kurumsal-profesyonel tabanlı; uluslararası firmalar, büyükelçilik personeli, üst yönetim kira talebini yapısal olarak çeker. Bölge premium uluslararası okul (St. Catherine's) erişimiyle expat aile profili güçlü.
Erişilebilirlik Endeksi
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Marousi Metro İstasyonu | Yürüyerek | 2 dk (130 m) |
| Ana alışveriş bandı | Yürüyerek | 1 dk (50 m) |
| OTE / Vodafone HQ | Yürüyerek | 10 dk |
| Atina Tarım Üniversitesi | Yürüyerek | 12 dk (1 km) |
| OAKA Olimpiyat Stadyumu | Araçla | 5 dk |
| The Mall Athens | Araçla | 5 dk |
| St. Catherine's İngiliz Okulu | Araçla | ~5 dk (2 km) |
| Atina Şehir Merkezi | Metro/Araç | 15-20 dk |
| Atina Havalimanı | Araçla/Metro | 20 dk |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης + sıfırdan yeni inşa + restorasyon Kapsamı
Üç binadan oluşan kompleks: merkez tarihi konak restorasyonu + iki yeni inşa bina. Restorasyon ve yeni inşa karması — αλλαγή χρήσης ve listed bina kombinasyonu, €250.000 alt eşik istisnası uygulanır.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- Üç binadan oluşan kompleks — merkez tarihi konak restorasyonu
- İki yeni inşa bina modern mimari ile mirası tamamlıyor
- A enerji sınıfı + Grohe armatür + Avrupa mutfak
- Metroya 130 m + ana alışveriş bandı 50 m
- Kurumsal HQ yoğunluğu — yüksek profesyonel kira tabanı
- OTE/Vodafone HQ + The Mall + OAKA Stadyum üçgeni
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• Atina'nın 'kingstone' iş merkezi konumu • Kurumsal kira tabanı (OTE, Vodafone, multinationallar) • Marousi Metro 130 m — toplu taşıma gücü • Tarihi restorasyon + yeni inşa kombinasyonu • A enerji sınıfı + Grohe + Avrupa mutfak • Talep yoğun — birimler hızla rezerve • St. Catherine's İngiliz Okulu yakın — expat aile profili • Avla Real Estate uçtan uca süreç güvencesi | ZAYIF YÖNLER (W)• Brochure mevcut değil — proje detayları sınırlı • Developer kimliği teyit edilmeli • 2028 Q1 teslim — uzun sermaye dondurma süresi • Marousi premium segment — giriş eşiği €280K+ • Sahil/marina cephesi yok • Atina merkez kıyısı turistik kira segmentinde daha güçlü |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Marousi kurumsal kira tabanı yapısal olarak büyüyor • Türk yatırımcı için expat-profesyonel kira segmenti • OAKA Stadyumu etkinlik kira talebi • Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Premium İngilizce eğitim talebi | TEHDİTLER (T)• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Brochure eksik — detay teyidi şart • Marousi merkez otopark kısıtı (mevcut bina) • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Avrupa makro şok potansiyeli |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı:POZİTİF Premium
Perikleous & Rodou — Marousi, Kuzey Atina'nın 'kingstone' iş ve yaşam merkezinde, Marousi Metro İstasyonu'na 130 metre mesafede konumlanan tarihi restorasyon + iki yeni inşa kombinasyonu bir kompleks projedir. αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında giriş €280K bandında; OTE/Vodafone HQ, OAKA Olimpiyat Stadyumu, The Mall Athens üçgeni semte kurumsal-profesyonel kira tabanını yapısal olarak çeker. St. Catherine's İngiliz Okulu yakınlığı expat aile profilini, Atina Tarım Üniversitesi ise akademik talebi destekler. A enerji sınıfı, Grohe armatür, Avrupa mutfak ve modern iç tasarımıyla premium kira segmentine konumlanır; talep yoğun olduğu için birimler hızla rezerve. Brochure detayları sınırlı olduğundan developer ve teslim detayları teyit edilmelidir.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0134_Perikleous_Rodou_Marousi_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişimrealestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
