PANGRATI (KLASIK MERKEZ AKROPOLIS AKSI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Pangrati Twins | A0143 Fizibilite Raporu
Pangrati Twins
Pangrati Twins projesi — αλλαγή χρήσης (konut dönüşümü) projesi — 2 adet 59 m² 2+1 zemin kat dairesi toplam €560.000. Her daire bağımsız olarak €250K istisnası kapsamında GV uyumlu; yatırımcı tek paket veya iki ayrı aile (anne-baba + kendisi) için bağımsız başvuru yapabilir.
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı:€280.000 (daire başı) / €560.000 (ikiz paket toplam) · daire 59 m² (her biri)
- Birim Tipleri:2+1 (1 banyo) — 2 adet zemin kat
- Envanter:2 ünite
- Kira Garantisi:%3 garantili aylık net kira sözleşmesi (brochure'da explicit)
- Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
- Enerji:Bilinmiyor (premium iç mimari belirtilmiş)
- Teslim:Konut dönüşümü, son aşama
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Pangrati, Akropolis–Kolonaki–Mets üçgeninin merkezinde, klasik Atina'nın en eski yerleşik mahallelerinden biridir. Geleneksel taverna kültürü, Pangrati Plateia ve Athens İlk Olimpiyat Stadyumu çevresi son 5 yılda yenilenmiş; entelektüel kentli kesim, gastronomi ve sanatçı topluluğu bölgenin çekim merkezini oluşturur. Future Pangrati Metro 8 dakika yürüme mesafesinde planlanmıştır; Aurora Residences (A0124) gibi diğer dönüşüm yatırımlarına komşu olduğundan bölge dönüşümü hızlanmaktadır.
Erişilebilirlik Endeksi
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Pangrati Plateia (meydan) | Yürüyerek | 4 dk |
| Future Pangrati Metro İstasyonu (planlı) | Yürüyerek | ~5 dk |
| Athens İlk Olimpiyat Stadyumu (Kallimarmaro) | Yürüyerek | 5 dk |
| Syntagma & Plaka | Araçla | 15 dk |
| Kolonaki (lüks alışveriş) | Araçla | 10 dk |
| Akropolis & tarihi merkez | Araçla | 20 dk |
| Lycabettus Hill | Araçla | 15 dk |
| Pire Limanı | Araçla | 30 dk |
| Atina Havalimanı (ATH) | Araçla | 35 dk |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı
αλλαγή χρήσης (konut dönüşümü) projesi — 2 adet 59 m² 2+1 zemin kat dairesi toplam €560.000. Her daire bağımsız olarak €250K istisnası kapsamında GV uyumlu; yatırımcı tek paket veya iki ayrı aile (anne-baba + kendisi) için bağımsız başvuru yapabilir.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- İkiz paket — 2 × 59 m² zemin kat dairesi (toplam €560K)
- αλλαγή χρήσης dönüşüm
- %3 garantili aylık net kira sözleşmesi
- Bosch ankastre mutfak + şarap dolabı + premium iç mimari
- Beton çatı terası — panoramik Akropolis manzarası
- Future Pangrati Metro 8 dk yürüme
- 2 daire bağımsız GV uyumlu — çoklu aile başvuru opsiyonu
- Pangrati Plateia 4 dk + Kallimarmaro 10 dk yürüme
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• 2-daire paket — aile/çoklu başvuru fleksibilitesi (anne-baba + kendisi) • %3 net garantili kira (alt sınır netleştirilmiş) • αλλαγή χρήσης istisnası — €250K kapsamında • Pangrati merkez konum — kıt arz, Akropolis manzaralı çatı • Bosch + premium iç mimari • güçlü geliştirici imzası • Future Pangrati Metro açılış katalizörü (2027-2028) • Atina kültür-merkez aksı (Akropolis 12 dk) | ZAYIF YÖNLER (W)• Zemin kat — bazı yatırımcılar üst kat tercih eder • %3 net garanti, üst-bant kira potansiyelini sınırlar • İkiz paket — tek daire alımı opsiyonu yok (€560K min ticket) • Pangrati eski yapı dokusu — bazı sokaklar bakım eksik • Sadece 2 daire envanter |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Future Pangrati Metro açılışı (2027-2028) değer prim katalizörü • Akropolis & tarihi merkez yakınlığı — turistik kira potansiyeli • Aurora ve diğer dönüşüm projeleri komşu — bölge dönüşümü hızlanıyor • 2 daireli paket — anne/baba + kendi başvurusu modeli • Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı | TEHDİTLER (T)• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Pangrati yoğun konut arzı (rekabet) • Zemin kat — bazı turistik kira platformlarında daha düşük rating • Future Metro ertelenme riski • Avrupa makro şok potansiyeli |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı:POZİTİF Stratejik
Pangrati Twins, ikiz daire paketi ile birden fazla aile bireyi için bağımsız GV başvuru opsiyonu yaratan, αλλαγή χρήσης istisnası kapsamında savunmacı bir yapılandırmadır. Iliados 1-3 adresinde 2 × 59 m² 2+1 zemin daire toplam €560.000 (her biri bağımsız €280K GV uyumlu), %3 net garantili aylık kira sözleşmesiyle alt sınır kira riski downside açısından netleştirilmiştir. Future Pangrati Metro açılış katalizörü (2027-2028) ve Akropolis-merkez konumu (12 dk) üst tarafta upside opsiyonu sunar; Bosch ankastre mutfak, şarap dolabı, premium iç mimari ve Akropolis manzaralı beton çatı terası üst-segment kiracı/alıcı profilini güçlendirir. Strateji: anne-baba + kendi başvurusu için tek paket çözüm — Türk çok-nesil aile yatırımcısı için uygun.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0143_Pangrati_Twins_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişimrealestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
