Pazar raporu
Nuvia UrbanStay Moschato | A0145 Fizibilite Raporu
MOSCHATO (ATINA MERKEZ-RIVIERA ARASI, SAHIL YAKIN) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Eleftheriou Venizelou 90 — Moschato 2nd & 3rd
Eleftheriou Venizelou 90 — Moschato 2nd & 3rd projesi — Mevcut yapının (eski ofis kullanımı) 2. ve 3. katlarına 18 daireli yeni inşa eklemesi (16x 1+1 + 2x 2+1). Yasa Νο. 5100/2024 αλλαγή χρήσης (επαγγελματικό/γραφεία → κατοικία) mekanizması ile €250.000 GV eşiği geçerli; mevcut yapı üzerine bölgenin imar planındaki συντελεστής δόμησης (KAKS / kat alanı kullanım katsayısı) sınırı içinde yeni katlar bu paketin parçasıdır. αναθεώρηση οικοδομικής άδειας ile yasal tamamlanma; bölgenin imar planı (NOK 4067/2012) KAKS sınırı dahilinde olduğu sürece yeni katlar GV paketine dahildir. Fiyatlandırma €258-364K, tüm birimler GV uyumlu.
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı:€258.000 – €364.000 · daire 38-52 m² iç / 49-94 m² toplam (balkonlar ile)
- Birim Tipleri:1+1 (16 adet) + 2+1 (2 adet)
- Envanter:18 ünite
- Kira Garantisi:Brochure'da garanti belirtilmemiş — Moschato Atina-Riviera arası talep güçlü
- Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
- Enerji:A (heating: Heat Pumps)
- Teslim:2028 Q2 (2nd Quarter 2028)
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Moschato, Atina merkez ile Athens Riviera arasında yer alan, Stavros Niarchos Foundation Cultural Center (SNFCC) etki dairesindeki rapidly evolving sahil-yakın mahallesidir. Zengin tarih, çağdaş yaşam ve gelişen yerel kültür karması; kafeler, butik dükkanlar ve sanat sahnesi son 5 yılda semte üst-orta gelir profesyonel kira tabanı çekmiştir. SNFCC 2,6 km, sahil 1,8 km — Faliro Bay rejenerasyon aksının (Aenaon Mediterranean Park) hemen yanında konumlanır.
Erişilebilirlik Endeksi
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Metro İstasyonu | Yürüyerek | 9 dk (700 m) |
| Okul | Yürüyerek | ~5 dk |
| Mağaza & Restoranlar | Yürüyerek | ~3 dk |
| Sahil (Athens Riviera başlangıç) | Araçla | ~5 dk (1,8 km) |
| Stavros Niarchos Vakfı (SNFCC) | Araçla | ~7 dk (2,6 km) |
| Hastane | Araçla | ~10 dk |
| Pire Limanı | Araçla | 8 dk |
| Atina Şehir Merkezi | Metro/Araç | 5 dk |
| Glyfada Marina | Araçla | ~20 dk |
| Atina Havalimanı | Araçla | 35 dk |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης (επαγγελματικό/γραφεία → κατοικία) + KAKS dahilinde kat eklemesi Kapsamı
Mevcut yapının (eski ofis kullanımı) 2. ve 3. katlarına 18 daireli yeni inşa eklemesi (16x 1+1 + 2x 2+1). Yasa Νο. 5100/2024 αλλαγή χρήσης (επαγγελματικό/γραφεία → κατοικία) mekanizması ile €250.000 GV eşiği geçerli; mevcut yapı üzerine bölgenin imar planındaki συντελεστής δόμησης (KAKS / kat alanı kullanım katsayısı) sınırı içinde yeni katlar bu paketin parçasıdır. αναθεώρηση οικοδομικής άδειας ile yasal tamamlanma; bölgenin imar planı (NOK 4067/2012) KAKS sınırı dahilinde olduğu sürece yeni katlar GV paketine dahildir. Fiyatlandırma €258-364K, tüm birimler GV uyumlu.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- Mevcut yapıya 2. + 3. kat yeni inşa ekleme (18 daire)
- 16 adet 1+1 (38-44 m²) + 2 adet 2+1 (52 m²)
- A Enerji Sınıfı + Heat Pumps ısıtma
- Grohe armatür + Avrupa mutfak
- Balkon-rich plan (8-39 m² balkon/teras)
- 3.6 ve 3.7 birimlerde 39 m² geniş teras
- SNFCC 2,6 km + sahil 1,8 km
- Metro 700 m + havalimanı 30 dk (32 km)
- 2028 Q2 teslim
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• Athens Riviera başlangıç noktası — sahil 1,8 km • SNFCC etki dairesi — Faliro Bay rejenerasyon halo • A enerji + Heat Pumps + Grohe + Avrupa mutfak • Düşük giriş eşiği €258K — GV uyumlu • Geniş balkonlu birimler (3.6/3.7: 39 m² teras) • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında • 18 daireli orta envanter — esnek fiyat noktası | ZAYIF YÖNLER (W)• 2028 Q2 teslim — uzun sermaye dondurma süresi • Otopark N/A (brochure) • Metro yürüme 9 dk (700 m) — orta uzaklık • Üst birimler (€350-364K) GV eşik üstünde • Mevcut yapı altı dönüşüm — yapısal sınırlamalar olabilir |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Faliro Bay rejenerasyon (Aenaon Park) prim transferi • SNFCC etki dairesi yıllık %6+ artış • Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı • Hellinikon mega-proje halo etkisi • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Türk yatırımcı için Athens Riviera giriş kapısı | TEHDİTLER (T)• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Otopark eksikliği — bazı kiracılar elimine • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Mevcut yapı altı sorunları (uzun teslim süresi) • Avrupa makro şok potansiyeli |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı:POZİTİF Riviera
Eleftheriou Venizelou 90 Moschato, Athens Riviera'nın başlangıç noktasında, Stavros Niarchos Foundation Cultural Center (SNFCC) etki dairesinde konumlanan αλλαγή χρήσης projesidir. Mevcut yapının (eski ofis kullanımı) 2. + 3. katlarına 18 daireli yeni inşa eklemesi (16x 1+1 + 2x 2+1), bölgenin imar planındaki συντελεστής δόμησης (KAKS) sınırı dahilinde gerçekleştirilmektedir. A enerji sınıfı + Heat Pumps + Grohe armatür + Avrupa mutfak premium teknik donanımıyla birlikte sunulur. €258K giriş eşiğiyle αλλαγή χρήσης €250K mekanizması kapsamında en uygun fiyatlı sahil-yakın GV alternatiflerinden biri; sahil 1,8 km, SNFCC 2,6 km, Pire Limanı 10 dk konumu yatırımcıya Riviera prim transferi mekanizmasından kademeli besleniyor. 3.6 ve 3.7 birimlerde 39 m² geniş teras üst-segment kiracı/alıcıyı çeker. 2028 Q2 teslim süresi orta-uzun vadeli sermaye dondurma gerektirir; Hellinikon ve Faliro Bay açılışlarına paralel zamanlama mega-proje halo etkisinden tam fayda potansiyeli yaratır.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0145_Nuvia_UrbanStay_Moschato_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişimrealestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
