NEA FILADELFIA (ATINA KUZEY 'BAHÇE ŞEHIR') · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Nea Filadelfia Suites | A0139 Fizibilite Raporu
Nea Filadelfia Suites
Nea Filadelfia Suites projesi — ÖNEMLİ: GV nihai sözleşmesi henüz hazır değil — proje genel hatlarıyla GV-uyumlu mekanizma ile yapılandırılmıştır; yatırımcıya sunulacak nihai GV sözleşmesi hazırlık aşamasındadır. Sözleşme imzası öncesi nihai dokümantasyonun tamamlanmasını bekleyiniz. Yasa Νο. 5100/2024 αλλαγή χρήσης / yeni inşa kombinasyonu mekanizması ile €250.000 GV eşiği uygulanır. Karma kullanım: zemin katta 2.000 m² süpermarket. Bahçe-şehir dokusu, %10 peşinatla giriş, M1 Metro Perissos, planlı Metro Line 4 katalizörü.
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı:Brochure'da fiyat aralığı belirtilmemiş · daire 39-120 m²
- Birim Tipleri:Stüdyo / 1+1 / 2+1 (geniş skala)
- Kira Garantisi:Uzun dönem brüt kira yıeld'ı %4-6 bandı (brochure)
- Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
- Enerji:A+ enerji verimliliği + güneş panelleri
- Teslim:2027 Q1
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Nea Filadelfia, Atina'nın merkezine çok yakın ancak merkez karmaşasından uzak nadir bir 'bahçe şehir' yapılaşma bölgesidir. OPAP Arena (AEK Stadium) açılışı sonrası bölgeye ciddi ekonomik hareket gelmiş; restoranlar, kafeler ve yeni ticari alanlar kiracı profilini yukarı çekmiştir. Demografi dengeli — yerleşik aileler + genç profesyoneller; metrekare fiyatları Atina merkezine göre daha erişilebilir ancak dönüşüm projeleri sayesinde yukarı yönlü hareket nettir. Planlı Metro Hattı 4 tamamlandığında bölge değeri bir kademe daha yukarı taşınacaktır.
Erişilebilirlik Endeksi
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Alsos Neas Filadelfeias (şehir parkı) | Yürüyerek | 5 dk |
| OPAP Arena (AEK Stadium) | Yürüyerek | 8 dk |
| Perissos Metro İstasyonu (M1 Hattı) | Yürüyerek | 10 dk |
| Yeni Metro Hattı 4 (planlı) | Yürüyerek | ~12 dk |
| Atina Şehir Merkezi | Araçla/Metro | ~25 dk |
| Pire Limanı | Metro (M1 doğrudan) | ~45 dk |
| Akropolis | Araçla | ~30 dk |
| Atina Havalimanı | Araçla | ~35 dk |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης / yeni inşa kombinasyonu Kapsamı
ÖNEMLİ: GV nihai sözleşmesi henüz hazır değil — proje genel hatlarıyla GV-uyumlu mekanizma ile yapılandırılmıştır; yatırımcıya sunulacak nihai GV sözleşmesi hazırlık aşamasındadır. Sözleşme imzası öncesi nihai dokümantasyonun tamamlanmasını bekleyiniz. Yasa Νο. 5100/2024 αλλαγή χρήσης / yeni inşa kombinasyonu mekanizması ile €250.000 GV eşiği uygulanır. Karma kullanım: zemin katta 2.000 m² süpermarket. Bahçe-şehir dokusu, %10 peşinatla giriş, M1 Metro Perissos, planlı Metro Line 4 katalizörü.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- A+ enerji verimliliği + güneş panelleri
- Zemin katta 2.000 m² süpermarket — günlük yaşam kolaylığı
- Geniş daire skalası: 39-120 m²
- Modern iç mimari + otopark
- OPAP Arena 8 dk yürüme — etkinlik kira potansiyeli
- Perissos Metro (M1, direkt Pire+Atina) 10 dk yürüme
- Planlı Metro Hattı 4 — orta vadeli ulaşım katalizörü
- %10 peşinatla giriş imkanı (brochure)
- Uzun dönem kira getirisi %4-6 bandı
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• Nea Filadelfia 'sessiz güç' bölgesi — düşük volatilite • OPAP Arena ekonomik motor + AEK etkinlikleri • Metro M1 doğrudan Pire+merkez bağlantısı • A+ enerji + güneş panelleri sürdürülebilir yapı • Zemin süpermarket — uzun dönem kira mıknatısı • Geniş daire skalası (39-120 m²) — yatırımcı esnekliği • %10 peşinatla giriş — düşük başlangıç eşiği • Yeşil alan + ulaşım + yeni yaşam standartları | ZAYIF YÖNLER (W)• GV mekanizması hukuki dayanak teyidi gerekli • Brochure'da net fiyat aralığı verilmemiş • 2027 Q1 teslim — orta sermaye dondurma süresi • Sahil cephesi yok — turistik premium kira sınırlı • Metro yürüme 10 dk — orta uzaklık • Total unit count brochure'da net değil |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Metro Hattı 4 açılışı orta-vadeli prim katalizörü • OPAP Arena çevresi ticari ekosistem genişliyor • Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Akademisyen + genç profesyonel kira talebi • Kısa dönem etkinlik kira (AEK maç günleri) | TEHDİTLER (T)• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Metro Hattı 4 ertelenme riski • Mekanizma teyidi yoksa GV başvuru riski • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Avrupa makro şok potansiyeli |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı:POZİTİF Defansif
Nea Filadelfia Suites, Atina'nın 'sessiz güç' bölgesi Nea Filadelfia'da, geleneksel 'bahçe şehir' dokusunu modern rezidans konforuyla birleştiren, 39-120 m² geniş daire skalasına sahip bir karma kullanım projesidir. Zemin katındaki 2.000 m² süpermarket günlük yaşam kolaylığı sağlayarak uzun dönem kiracılar için yapısal bir mıknatıs oluşturur; A+ enerji + güneş panelleri sürdürülebilir işletme maliyeti avantajı sunar. OPAP Arena (AEK Stadium) 8 dakika yürüme mesafesinde ekonomik motor görevi görürken, M1 Hattı Perissos Metro İstasyonu Pire+merkez doğrudan bağlantı sağlar; planlı Metro Hattı 4 orta-vadeli ulaşım altyapı katalizörüdür. %10 peşinatla giriş ve %4-6 uzun dönem kira yıeld'ı bandı yatırımcıya düşük volatiliteli savunmacı pozisyon sunar. ÖNEMLİ: Bu projede GV nihai sözleşmesi henüz hazır değil — αλλαγή χρήσης / yeni inşa €250K mekanizması onaylanmış olmakla birlikte yatırımcıya sunulacak nihai sözleşme dokümantasyonu hazırlık aşamasındadır; sözleşme imzası öncesi tamamlanmasını bekleyiniz.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0139_Nea_Filadelfia_Suites_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişimrealestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
