AMPELOKIPOI (ATINA MERKEZ) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Metropolitan Apartment | A0129 Fizibilite Raporu
Metropolitan Residences
Metropolitan Residences projesi — 1990'ların sonunda inşa edilmiş binanın 9 daireli (8x 1+1, 1 stüdyo) modern rezidansa dönüşümü — αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure'da fiyat €290-295K bandı, GV uyumlu.
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı: €290.000 – €295.000 · daire 26-38 m²
- Birim Tipleri: 1+1 (8 adet) + 1 stüdyo
- Envanter: 9 ünite
- Kira Garantisi: Brochure'da garanti belirtilmemiş — Ampelokipoi hastane/akademik talep tabanı pasif güçlü
- Golden Visa: 5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
- Teslim: Haziran 2027 (Permit Şubat sonu)
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Ampelokipoi, Atina merkezinin kuzeydoğusunda yer alan, Lycabettus Hill yakınında üst-orta gelir profesyonel mahallesidir. Çevredeki hastane kompleksi (Agios Savvas, Elena Maternity, Euroclinic, Red Cross), Yunan Yüksek Mahkemesi ve BCA City Campus, semte sağlık personeli + hukuk + akademik kira tabanını yapısal olarak çekmektedir. Yumuşak yükseltili topoğrafya partial Lycabettus ve Aegean glimpses sunar; sokak dokusu sakin ve yerleşik.
Erişilebilirlik Endeksi
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Panormou Metro İstasyonu | Yürüyerek | 10 dk (750 m) |
| Ampelokipoi Metro İstasyonu | Yürüyerek | 11 dk (800 m) |
| Agios Savvas Onkoloji Hastanesi | Yürüyerek | 8 dk (650 m) |
| Hellenic Polis Genel Müdürlüğü | Yürüyerek | 10 dk (750 m) |
| Panathinaikos Stadyumu | Yürüyerek | 12 dk (950 m) |
| Yunan Yüksek Mahkemesi | Yürüyerek | 10 dk (750 m) |
| Euroclinic Athens | Araçla | 2 dk (1,1 km) |
| Elena Maternity / Red Cross Hospitals | Araçla | 3 dk |
| Lycabettus Hill | Araçla | 8 dk |
| Syntagma Meydanı | Araçla/Metro | 10 dk |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı
1990'ların sonunda inşa edilmiş binanın 9 daireli (8x 1+1, 1 stüdyo) modern rezidansa dönüşümü — αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure'da fiyat €290-295K bandı, GV uyumlu.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- 1990'lar binasının 9 daireli rezidansa dönüşümü
- 8 adet 1+1 daire (36-38 m²) + 1 stüdyo (26 m²)
- Tamamı mobilyalı + beyaz eşyalı anahtar teslim
- Geniş ve güneşli balkonlar — Lycabettus ve partial Aegean manzara
- Bazı dairelerde özel otopark (merkezde kıt avantaj)
- Sakin yan sokak — yaya dostu kaldırım
- Hastane ve akademik kuruma yakın — yapısal kira talebi
- Haziran 2027 teslimat (sözleşmede tarih)
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• Atina merkez konumu — Syntagma 10 dk • Hastane kompleksi yapısal kira tabanı (sağlık personeli) • Sakin yan sokak + Lycabettus manzara • Bazı birimlerde özel otopark (merkezde kıt) • Küçük envanter (9 daire) — kıt arz • Mobilyalı + beyaz eşyalı teslim • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında • Avla Real Estate uçtan uca süreç güvencesi | ZAYIF YÖNLER (W)• Daire boyutları küçük (26-38 m²) • Mevcut bina dönüşümü — yapısal sınırlamalar olabilir • Enerji sınıfı brochure'da net belirtilmemiş • Otopark sadece bazı birimlere • Metro yürüme mesafesi 10-11 dk (orta uzaklık) • Brochure'da kira garantisi yok |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Ampelokipoi hastane ekonomisi büyüyor (Türk medikal turizm) • Lycabettus & Kolonaki halo etkisi devam ediyor • Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı tahmini • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Türk yatırımcı talebi yıllık +%30 büyüyor • İLİSİAN (eski Hilton) projesi etki dairesi | TEHDİTLER (T)• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Eski yapı altyapı sürpriz maliyeti riski • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Avrupa makro şok potansiyeli • 9 dairelik küçük envanter satış hızını sınırlayabilir |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı: POZİTİF Defansif
Metropolitan Residences, Atina merkezinin sağlık ve hukuk üst-orta gelir mahallesi Ampelokipoi'de, 1990'lar binasının 9 daireli modern rezidansa dönüştürülmesi projesidir. αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında, €290-295K bandında sabit fiyatlama, tamamı mobilyalı + beyaz eşyalı anahtar teslim ve bazı birimlerde özel otopark (merkezde kıt avantaj) sunmaktadır. Çevredeki hastane kompleksi (Agios Savvas, Elena, Euroclinic), Yunan Yüksek Mahkemesi ve BCA City Campus, sağlık personeli + hukuk + akademik talep tabanını yapısal olarak çeker; bu durum boş kalma riskini düşürür. Haziran 2027 teslim sermaye dondurma süresi orta seviyede; daire boyutları küçük ancak kira yıeld'ını destekler.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0129_Metropolitan_Apartment_Ampelokipi_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişim — realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
