Pazar raporu
Metro Apartments G1 | A0133 Fizibilite Raporu
AGIOS DIMITRIOS (GÜNEY AKSI, ATINA-RIVIERA BANDI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Athens Metro Apartments — Daire G1 / G2
Athens Metro Apartments — Daire G1 / G2 projesi — αλλαγή χρήσης konut dönüşümü — €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure'da net %3 garantili aylık kira sözleşmesi. 2 zemin dairesi (G1: 66,5 m², G2: 41,2 m²) — her ikisi de GV uyumlu €265K-300K bandında.
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı:€265.000 – €300.000 · daire 41-66,5 m² (G2: 41,2 m² / G1: 66,5 m² + 10,76 m² teras)
- Birim Tipleri:G2: 2+1 (1 banyo) / G1: 2+1 (2 banyo)
- Envanter:2 ünite
- Kira Garantisi:%3 garantili aylık kira (brochure'da explicit)
- Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
- Enerji:Bilinmiyor
- Teslim:2027 Q1 (önceki fizibilite raporundan)
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Agios Dimitrios, Atina'nın güney aksında merkez bandı ile Athens Riviera'yı bağlayan en sakin orta-üst sınıf yaşam aksıdır. Hat 2 (kırmızı) metrosu üzerinde Syntagma'ya 15 dakika, sahile araba ile 10 dakika; Riviera koridoruna paralel konum sayesinde Riviera'nın fiyat sıçramasından kademeli olarak beslenmektedir. Aile dostu kompozisyon — günlük market, okul, sosyal yerleşik altyapısı.
Erişilebilirlik Endeksi
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Agios Dimitrios Metro İstasyonu (Line 2) | Yürüyerek | 5 dk |
| Syntagma Meydanı | Metro | 15 dk |
| Athens Riviera (Faliro) | Araçla | 10 dk |
| Akropolis | Araçla | 12 dk |
| Stavros Niarchos Vakfı | Araçla | 12 dk |
| Pire Limanı | Araçla | 15 dk |
| Glyfada Marina | Araçla | 20 dk |
| Atina Havalimanı | Araçla | 25 dk |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı
αλλαγή χρήσης konut dönüşümü — €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure'da net %3 garantili aylık kira sözleşmesi. 2 zemin dairesi (G1: 66,5 m², G2: 41,2 m²) — her ikisi de GV uyumlu €265K-300K bandında.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- αλλαγή χρήσης dönüşüm projesi
- Belirlenmiş 2 zemin kat dairesi (G1 + G2)
- G1: 66,5 m² + 10,76 m² özel teras, 2+1, 2 banyo (€300K)
- G2: 41,2 m², 2+1, 1 banyo (€265K)
- %3 garantili aylık kira sözleşmesi
- Hat 2 metrosuna 5 dk yürüme
- Aile dostu sakin sokak — günlük market/okul yerleşik
- Riviera koridoruna paralel konum
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• %3 garantili aylık kira sözleşmesi (downside koruması) • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında • Hat 2 metro 5 dk — Syntagma'ya 15 dk doğrudan • Aile dostu mahalle — düşük volatilite • G1 birimde özel 10,76 m² teras • Riviera fiyat sıçramasından kademeli besleniyor • güçlü geliştirici imzası • Avla Real Estate uçtan uca süreç güvencesi | ZAYIF YÖNLER (W)• Sadece 2 daire — envanter çok dar • Zemin kat — bazı yatırımcılar üst kat tercih eder • %3 garanti, üst-bant kira potansiyelini sınırlar • Enerji sınıfı brochure'da net değil • Otopark detayı yok |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Atina genel yıllık %5,5+ değer artışı • Riviera prim transfer mekanizması • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Türk yatırımcı talebi yıllık +%30 büyüyor • Sakin orta-üst aile mahallesi — sürdürülebilir kira talebi | TEHDİTLER (T)• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Sadece 2 daire — satış hızı sınırlı • Avrupa makro şok potansiyeli |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı:POZİTİF Defansif
Athens Metro Apartments — Daire G1/G2, αλλαγή χρήσης dönüşüm projesidir; Atina'nın güney aksında Agios Dimitrios'ta, Hat 2 metrosuna 5 dakika yürüme mesafesinde konumlanmıştır. Brochure'da explicit %3 garantili aylık kira sözleşmesi, alt sınır kira riskini downside açısından netleştirir; G1 (66,5 m² + 10,76 m² teras, €300K) ve G2 (41,2 m², €265K) zemin daireler, ikisi de αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında ayrı ayrı GV uyumludur. Riviera koridoruna paralel konum, Riviera fiyat sıçramasından kademeli besleniyor; aile dostu kompozisyon ve sakin orta-üst sınıf mahalle düşük volatilite + dengeli sermaye değer artışı sunar. Aile rezidansı veya uzun-dönem kira için defansif pozisyon.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0133_Metro_Apartments_AgiosDimitrios_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişimrealestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
