Pazar raporu
F7 Prime Rentals — Fizibilite Raporu
Fılonos 7 · pıre merkez · yunanistan golden vısa · yatırım fizibilitesi
F7 Prime Rentals — Fizibilite Raporu
F7 Prime Rentals, Pire'nin tam kalbinde, Filonos 7'de yer alan tam hizmetli ve anahtar teslim bir kiralama binasıdır. On beş konut — on üç adet 1+1 daire, bir adet 2+1 daire ve bir adet ticari ünite — ortak imkanların (spor salonu, ortak çalışma alanı ve ortak lounge) üzerinde konumlanıyor; akıllı self check-in ve profesyonel yönetim baştan kuruluyor. Bina, €250.000 Golden Visa kullanım değişikliği (change-of-use) rotasına uygun bir ticariden konuta dönüşüm projesidir ve belgeleri Golden Visa'ya hazırdır. Bu rapor F7'yi bir yaşam tarzı satın alımı olarak değil, eli değmeyen hizmetli bir gelir önermesi olarak ele alıyor: Pire merkezde kim kiralar, €250.000 giriş oturum izni açısından gerçekte neyi satın alır ve gerçek riskler nerede durur. Fiyatlar €250.000'den başlıyor; ünite bazında bir fiyat listesi yayımlanmadı. Teslim Temmuz 2026 olarak planlanıyor.
Bir Bakışta
- Giriş fiyatı: €250.000'den başlayan — yayımlanan rakam; ünite bazında fiyat listesi açıklanmadı
- Envanter: 15 ünite — 13 adet 1+1, 1 adet 2+1, 1 adet ticari
- İmkanlar: spor salonu, ortak çalışma alanı, ortak lounge, akıllı self check-in, profesyonel yönetim
- Golden Visa rotası: €250.000 kullanım değişikliği (ticariden konuta dönüşüm); belgeler Golden Visa'ya hazır
- Format: tam hizmetli / anahtar teslim — eli değmeyen kira geliri için tasarlandı
- Konum: Filonos 7, Pire merkez — Pire metrosuna ve Pire Limanı'na ~8 dk
- Teslim: Temmuz 2026
€250.000 Golden Visa Matematiği
F7, €250.000 kullanım değişikliği istisnası etrafında yapılandırılmıştır: konut kullanımına dönüştürülen bir ticari mülk, standart konut alımlarına uygulanan daha yüksek eşiklerin yerine, daha düşük €250.000 eşiğinden Yunanistan oturum iznine hak kazanır. Aşağıdaki rakamlar, bir yatırımcının aklında tutması gereken ana başlıklardır.
| KALEM | DETAY |
|---|---|
| Hak kazandıran yatırım | €250.000'den (kullanım değişikliği rotası) |
| Oturum izni | 5 yıllık yenilenebilir oturum izni |
| Aile dahil etme | Eş, çocuklar ve bakmakla yükümlü olunan ebeveynler |
| Hareket serbestisi | Schengen Bölgesi'nde serbest dolaşım |
| Belgeler | Golden Visa'ya hazır — dönüşüm belgeleri mevcut |
Kira Getirisi Bağlamı
Pire, birbirinden ayrı ve yıl boyu süren iki talep motorunu bir araya getirir: Avrupa'nın en büyük yolcu limanı olan Pire Limanı ve Pire Üniversitesi. Hizmetli bir 1+1 ünite; mobilyalı uzun dönem kiralama, orta vadeli kurumsal veya gemi personeli kiralaması ya da kısa konaklama olarak değerlendirilebilir ve tek bir yönetim katmanı bu üç senaryoyu da yönetir. Aşağıdaki veriler, hizmetli Pire üniteleri için gösterge niteliğinde pazar bağlamıdır; garanti edilmiş bir getiri değildir ve F7 herhangi bir kira garantisi yayımlamamaktadır.
| TALEP KAYNAĞI | KİRACI PROFİLİ | KİRALAMA UFKU |
|---|---|---|
| Pire Limanı | Gemi personeli, denizcilik çalışanları, iş seyahati yapanlar | Orta vadeli / kısa konaklama |
| Pire Üniversitesi | Öğrenciler, ziyaretçi akademisyenler | Akademik yıl boyu uzun dönem |
| Mikrolimano / Marina Zeas | Tatil ziyaretçileri, dijital göçebeler | Kısa konaklama (sezon zirvesi) |
Ödeme Planı
Ödemeler inşaat aşamalarına göre kademelendirilir; sermaye çıkışı peşin talep edilmek yerine inşaat süresine yayılır. Aşağıdaki 20/20/20/10/10 yapısı aşamalar boyunca toplam %80'i kapsar; kalan bakiye teslimde ödenir.
| AŞAMA | TAKSİT | KİLOMETRE TAŞI |
|---|---|---|
| 1 | %20 | Rezervasyon / sözleşme imzası |
| 2 | %20 | Kaba inşaat / iskelet aşaması |
| 3 | %20 | Kaplama / tesisat işleri |
| 4 | %10 | Teslim öncesi |
| 5 | %10 | Teslim (bakiye teslimde) |
Elde Tutma & Yönetim Hususları
| HUSUS | YATIRIMCI İÇİN ANLAMI |
|---|---|
| Profesyonel yönetim | Kiralama, temizlik ve misafir karşılama yerinde bir operatör tarafından yürütülür — yönetim ücreti uygulanır ve brüt getiriyi düşürür |
| Akıllı self check-in | Kısa ve orta vadeli kiralamalarda işletme sürtünmesini azaltır; sahibin yerinde bulunması gerekmez |
| Ortak imkanlar | Spor salonu, ortak çalışma ve lounge premium kirayı destekler ancak ortak alan aidatı taşır |
| Elde tutma maliyetleri | Yunanistan yıllık emlak vergisi (ENFIA), abonelikler ve kira geliri vergisi uygulanır; net getiriye karşı bunları bütçeleyin |
Konum & Talep
Filonos 7, Pire'nin merkezi ticari ekseninde, hem Pire metro son durağına (Line 1, Atina merkezine doğrudan bağlantılı) hem de Avrupa'nın en büyük yolcu limanı ve Ege adalarına birincil kapı olan Pire Limanı'na yaklaşık 8 dakika mesafede yer alır. Pire Üniversitesi, yatlarla dolu Mikrolimano limanı ve Marina Zeas hepsi kolay erişim mesafesinde; aynı adrese bir öğrenci tabanı, bir tatil-ziyaretçi akışı ve bir denizcilik-profesyonel tabanını katmanlıyor. Hizmetli bir binayı burada işler kılan şey tam da bu örtüşmedir: bir talep akışı zayıfladığında bir diğeri genellikle ayakta kalır ve yıl boyunca doluluğu, tek amaçlı bir tatil köyü kiralamasının yapamayacağı şekilde dengeler.
| VARIŞ NOKTASI | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Pire Metrosu (Line 1) | Yürüyerek | ~8 dk |
| Pire Limanı | Yürüyerek | ~8 dk |
| Pire Üniversitesi | Yürüyerek | ~10 dk |
| Mikrolimano / Marina Zeas | Araçla | ~7 dk |
| Atina Şehir Merkezi | Metro | ~20 dk |
Pire İçin Fiyat Bağlamı
Pire, Çin liderliğindeki liman genişlemesi, metro uzatması ve prime güney banliyölerinden fiyatlanarak dışlanan alıcıların istikrarlı girişiyle, Atina havzasının en güçlü değer kazanan bölgelerinden biri olmuştur. Pire merkez konut değerleri son yıllarda keskin biçimde yükseldi; yine de Atina Rivierası'nın ve tarihi merkezin altında kalarak daha fazla yakınsama için yer bırakıyor. €250.000'lik başlangıç rakamıyla F7, GV'ye hak kazandıran eşikten girerken; temelleri — işleyen bir liman, bir üniversite ve bir marina kuşağı — spekülatif değil yapısal olan bir bölgede konumlanıyor. Yatırım gerekçesi bugünkü bir indirimden çok, çok sayıda ve kalıcı talep akışına sahip bir bölgede hizmetli ve kiralanabilir metrekareler satın almaya dayanıyor.
Tez basit: F7, yurt dışından yönetilecek bir tatil dairesi değil; yıl boyu işleyen bir liman-ve-üniversite ekonomisinde eli değmeyen, hizmetli bir gelir ünitesidir — €250.000 Golden Visa eşiğinden satın alınan, profesyonel bir operatör tarafından işletilen ve teslim edildiği günden itibaren kazanmaya başlamak üzere tasarlanan bir ünite.
Risk Üzerine Dürüst Bir Not
Hiçbir hizmetli kiralama modeli risksiz değildir. F7 herhangi bir kira garantisi yayımlamaz; dolayısıyla öngörülen getiriler sözleşmeye bağlı gelir değil, pazar bağlamıdır. Hizmetli getiriler bir yönetim ücreti ve ortak alan aidatlarından arındırılmış nettir ve bu kalemler brüt rakamları daraltır. Yunanistan'da kısa konaklama düzenlemeleri sıkılaşmakta olup optimal kiralama karışımını daha uzun dönem kiralamalara doğru kaydırabilir. Proje üzerinden (off-plan) bir alım olarak yatırım, Temmuz 2026 teslimine kadar inşaat ve teslim zamanlaması riski taşır; yayımlanan '€250.000'den' rakamı bir giriş noktasıdır — belirli bir ünitenin nihai fiyatı farklılık gösterebilir. Son olarak GV uygunluğu, kullanım değişikliği dönüşümünün doğru biçimde yürütülmesine ve belgelenmesine bağlıdır; bu, taahhütte bulunmadan önce bağımsız olarak doğrulanmalıdır. Bunların hiçbiri elemeyi gerektirmez, ancak her biri yatırımcının değerlendirmesinde yer almalıdır.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'da güvenilir ortağınız. F7 Prime Rentals ünite durumunu, tam ödeme takvimini ve Golden Visa belgelerini incelemek için bizimle iletişime geçin: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
