PIRAEUS (AKTI KONDILI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Pire Etolikou Seafront: Deniz Cephe Golden Visa Daireleri 2026 (A0125)
Etolikou Seafront
Etolikou Seafront projesi — Eski ticari binadan 76 üniteli konut kompleksine dönüşüm — Yasa 5100/2024 αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası. Brochure'da fiyatlandırma €250K'dan başlıyor; alt-bant birimler GV uyumlu.
Sesli Tanıtım (Podcast)
Bu fizibilite raporunun 2 dakikalık sesli özetini dinleyebilirsiniz:
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı: €250.000 – €399.000 · daire 25-65 m² (iç) / 32-82 m² toplam
- Birim Tipleri: Stüdyo, 1+1 (apartman), 1+1/2+1 (dubleks)
- Envanter: 76 ünite
- Kira Garantisi: Brochure'da kira garantisi belirtilmemiş — geliştirici doğrulaması gerekli
- Golden Visa: 5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Pire, Avrupa'nın en büyük yolcu limanı ve Akdeniz'in ikinci büyük limanı olarak, COSCO milyar dolarlık liman yatırımı, kruvaziyer terminali modernizasyonu ve Athens Riviera koridorunun başlangıç noktası olmasıyla Atina'nın en hızlı dönüşen ekonomik merkezidir. Liman cephesindeki yeni gelişme aksı son üç yılda metrekare bazında %30+ değer artışı yaratmıştır. Pire Tower (sürdürülebilir dijital ofis kulesi) ve Mikrolimano yatçılık ekosistemi, semt-üstü ekonomik talep tabanı yaratmaktadır.
Erişilebilirlik Endeksi
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Pire Limanı | Yürüyerek | 1 dk (10 m) |
| Pire Metro İstasyonu | Yürüyerek | 5 dk (350 m) |
| Pire Demiryolu İstasyonu | Yürüyerek | 4 dk (250 m) |
| Marina Zeas | Araçla | 5 dk (1,7 km) |
| Cruise Terminali | Araçla | 5 dk (2 km) |
| Mikrolimano (yat marinası) | Araçla | 8 dk (2,6 km) |
| Stavros Niarchos Kültür Merkezi | Araçla | 10 dk (6 km) |
| Syntagma Meydanı | Araçla/Metro | 15 dk (9,5 km) |
| The Ellinikon Metropolitan Park | Araçla | 15 dk (12 km) |
| Atina Uluslararası Havalimanı | Araçla | 40 dk (40 km) |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı
Eski ticari binadan 76 üniteli konut kompleksine dönüşüm — Yasa 5100/2024 αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası. Brochure'da fiyatlandırma €250K'dan başlıyor; alt-bant birimler GV uyumlu.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- Liman cephesinde (Akti Kondili) eski ticari binanın 76 üniteli rezidansa dönüşümü
- 6 katlı yapı: zemin+ara kat+1.–5. kat+6. kat çatı katı
- Rooftop yüzme havuzu + tam donanımlı fitness + co-working alanları
- Liman cephesine 10 m — kıt mevki
- Pire Metro 350 m, Pire Demiryolu 250 m — toplu taşıma yoğun aks
- Stüdyo, 1+1 apartman ve 1+1/2+1 dubleks seçenekleri
- Tüm dairelerde havuz & gym erişimi (ortak alan)
- Üst kat birimlerinde deniz manzarası
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• Pire liman cephesinde kıt arz — 10 m mesafede port • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında geniş ürün yelpazesi • Rooftop havuz + gym + co-working — modern amenity paketi • Mikrolimano + Marina Zeas + Cruise Terminal üçgeni • Metro + Demiryolu çift istasyon ulaşım gücü • Pire Tower & SNFCC etki dairesi — bölgesel halo • Cosco liman yatırımı + Athens Riviera kuzey ucu konumu • 76 üniteli geniş envanter — fiyat noktası esnek | ZAYIF YÖNLER (W)• Sunum dosyasında teslim tarihi/enerji sınıfı/aidat bilgisi yer almıyor • Üst-bant birimler (€370K+) GV €250K eşiği üstünde • Birçok birimin 'Reserved' statüsünde — net likidite azalmış • Pire merkez bölgesinde otopark kısıtı • Eski ticari blok dönüşümü — sokak dokusu karma |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Pire liman dönüşümü (Cosco) çok yıllı sermaye projeleri • Cruise turizmi Akdeniz'in en büyük 2. limanına talep çekiyor • Türk yatırımcı talebi Pire'ye coğrafi yakınlık nedeniyle güçlü • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Stüdyo birimleri kısa dönem turistik kira için yüksek potansiyel • Athens Riviera kuzey ucu konum primi | TEHDİTLER (T)• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi (Pire daha az etkili) • Liman trafiği ses/hava kalitesi konuları • Pire sokak dokusu birim birim değişken — saha ziyareti şart |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı: POZİTİF Stratejik
Etolikou Seafront, Pire'nin liman dönüşümünden ve Athens Riviera kuzey ucundan tam fayda alacak konumda, αλλαγή χρήσης istisnası kapsamında €250-280K bandında girişe izin veren 76 üniteli dönüşüm projesidir. Rooftop havuz + gym + co-working amenity paketi, liman cephesine 10 m mesafe ve Metro+Demiryolu çift istasyon ulaşımı kombinasyonu, kısa-vadeli turistik kira ve uzun-vadeli sermaye artışı için defansif pozisyon yaratır. COSCO liman yatırımı ve Pire Tower halo etkisi, Conservative senaryoda %32 / Bullish senaryoda %52 5-yıllık ROI projeksiyonunu destekler. Risk profili düşük-orta; teslim tarihi ve enerji sınıfı detayları geliştiriciden teyit edilmelidir.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0125_Etolikou_Seafront_Piraeus_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişim — realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
