KALLITHEA · GÜNEY ATİNA · YUNANİSTAN GOLDEN VISA · FİZİBİLİTE
BELLA VISTA — Fizibilite Raporu
BELLA VISTA, Güney Atina’nın en hızlı gelişen bölgelerinden biri olan Kallithea’da, tamamı eşyalı ve donanımlı on daireden oluşan butik bir konut projesidir. Bu rapor projeyi yalnızca bir yatırım olarak değerlendirir: giriş fiyatı, €250.000’lik Golden Visa yolu, geliştiricinin garantili kira geliri, konumun arkasındaki talep dinamikleri ve dürüst riskler. Amacımız bir kartpostal satmak değil; aynı zamanda tüm ailesine oturum isteyen bir yatırımcı için rakamların tutup tutmadığını göstermektir.
Bir Bakışta
- Konum: Kallithea, Güney Atina — Atina Rivierası’na 10 dakika, şehir merkezine 15 dakika.
- Varlık: Zemin, bahçe ve asma kat seviyelerinde 31–60 m², tamamı eşyalı ve donanımlı 10 daire.
- Giriş fiyatı: €205.000’den başlıyor; fiyat aralığı €205.000 ile €255.000 arası.
- Golden Visa: €250.000 kullanım amacı değişikliği (change-of-use) yoluyla uygundur — tüm aileye oturum ve vizesiz Schengen seyahati.
- Garantili gelir: geliştirici, tamamlanmadan itibaren ilk 2 yıl için %4 brüt garantili kira sunuyor.
- Olanaklar: ortak spor salonu; zemin kat daireleri özel bahçeli.
- Teslim: yaklaşık Ağustos 2026.
- Talep: yakındaki üç üniversite yıl boyu kira talebini destekliyor.
Birim Fiyat Listesi
On daire üç seviyede sunuluyor — zemin, bahçe ve asma kat — her biri tamamen eşyalı ve ilk günden kiraya hazır. Güncel fiyat noktaları:
| Fiyat noktası | Daire | Notlar |
|---|---|---|
| €205.000 | 2 daire | Giriş seviyesi daireler |
| €220.000 | 1 daire | Orta segment yerleşim |
| €255.000 | 2 daire | Daha büyük / premium yerleşim |
| €205.000–€255.000 | Toplam 10 | Tamamı eşyalı ve donanımlı, 31–60 m² |
Zemin kat daireleri özel bahçeye sahiptir; tüm sakinler ortak spor salonunu kullanır.
€250.000 Golden Visa Matematiği
Yunanistan Golden Visa programı, AB dışından yatırımcılara ve ailelerine oturum hakkı tanır. BELLA VISTA, €250.000 kullanım amacı değişikliği (change-of-use) yolu üzerinde konumlanmıştır — konut dışı bir kullanımdan konuta dönüştürülen mülkler için geçerli olan eşik — bu da uygun yatırım tutarını başka yerlerde uygulanan €400.000 ve €800.000 eşiklerinin oldukça altında tutar.
| Kalem | Tutar / Bilgi |
|---|---|
| Uygun yol | €250.000 kullanım amacı değişikliği |
| Asgari uygun yatırım | €250.000 |
| Kapsanan kişiler | Yatırımcı + eş + çocuklar + bakmakla yükümlü ebeveynler |
| Oturum avantajı | Yunanistan oturum izni (yenilenebilir) |
| Seyahat avantajı | Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat |
| Kapsamdaki giriş daireleri | €205.000’den (€250.000’e ulaşmak için birleştirilebilir) |
En düşük fiyatlı daireler €250.000’in altında kaldığından, yatırımcı genellikle eşiğe eşit veya üzerindeki bir daireyi seçer — ya da varlıklarını birleştirir — böylece sermayeyi tek ve kiralanabilir bir varlıkta yoğun tutarken uygunluk tutarını karşılar.
%4 Brüt Garantili Kira Geliri
Erken sahiplik dönemindeki riski azaltmak için geliştirici, tamamlanmadan itibaren ilk iki yıl boyunca %4 brüt garantili kira sunuyor. Aşağıdaki tablo bu getiriyi temsili fiyat noktalarına uygular:
| Satın alma fiyatı | %4 brüt / yıl | 2 yıl boyunca (garantili) |
|---|---|---|
| €205.000 | €8.200 | €16.400 |
| €220.000 | €8.800 | €17.600 |
| €250.000 | €10.000 | €20.000 |
| €255.000 | €10.200 | €20.400 |
Garanti ilk iki yılı kapsar; sonrasında gelir açık kira piyasasına bağlıdır. Konum ve üniversite kaynaklı talep göz önüne alındığında, mülk garanti döneminin ötesinde de boş kalmak yerine kiraya verilmek üzere kurgulanmıştır.
Konum ve Talep Dinamikleri
Kallithea, istikrarlı biçimde gelişen, yoğun ve iyi bağlantılı bir Güney Atina bölgesidir. Kira varlığı olarak cazibesi basit bir bileşime dayanır: denize yakınlık, merkeze yakınlık ve kalıcı bir öğrenci nüfusu.
| Hedef | Mesafe / süre |
|---|---|
| Atina Rivierası (sahil) | ~10 dakika |
| Atina şehir merkezi | ~15 dakika |
| Yakındaki üniversiteler | Ulaşılabilir mesafede üç kurum |
Bölgedeki üç üniversite yıl boyu kira talebini destekler — öğrenciler, akademisyenler ve ziyaretçi personel esnek koşullarda eşyalı evlere ihtiyaç duyar; bu da tam olarak BELLA VISTA’nın sunduğu üründür. Buna yakındaki Riviera’dan gelen hafta sonu ve sezonluk talebi eklediğinizde, derin ve çok segmentli bir kiracı havuzu ortaya çıkar.
Fiyat Bağlamı ve Emsaller
Kallithea’nın yükselen €/m² değeri, değerlerin belirgin biçimde daha yüksek olduğu komşu Güney Atina sahil bölgelerini hâlâ yakalamakta olan bir bölgeyi yansıtır. Hem sahile hem merkeze yakın, anahtar teslim ve eşyalı bir daire için €205.000’den başlayan giriş, benzer Güney Atina stoklarına karşı rekabetçidir — özellikle daire, hiçbir tadilat maliyeti veya gecikmesi olmadan kiraya hazır geldiğinde.
Teslim Takvimi
Teslim yaklaşık Ağustos 2026 için bekleniyor. Tamamlanmadan önce satın alan alıcılar genellikle daha erken fiyatlardan ve daire seçiminden yararlanır; iki yıllık garanti süresi ise teslimde başlar — gelir garantisi, mülkün kiralanabilir hale geldiği anla hizalanır.
| Aşama | Zamanlama |
|---|---|
| Rezervasyon ve seçim | Şimdi — en iyi daire seçimi |
| Tamamlanma / teslim | ~Ağustos 2026 |
| Garantili gelir dönemi | Tamamlanmadan itibaren 2 yıl |
Değerlenme Tezi
Yükselen bir Güney Atina bölgesinde, sahilin altında fiyatlanan, %4 garanti altında ilk günden kiraya verilen ve €250.000 Golden Visa için uygun olan küçük ve tamamen eşyalı bir varlık; geliri, oturumu ve sermaye büyüme potansiyelini tek ve düşük sürtünmeli bir alımda birleştirir.
Riske Dair Dürüst Bir Not
Hiçbir yatırım risksiz değildir. %4 getiri yalnızca ilk iki yıl için garantilidir; sonraki gelir açık piyasaya ve kiracı talebinin sürmesine bağlıdır. Teslim zamanlaması değişebilir ve Golden Visa kuralları ile eşikleri politikalarla değişebilir. Döviz hareketleri ile yerel vergi ve harçlar net getiriyi etkiler. Tezimizin gücü, spekülatif varsayımlara değil; konum temellerine ve eşyalı, anında kiralanabilir bir ürüne dayanır. Her yatırımcıyı, taahhütte bulunmadan önce sözleşme şartlarını ve garanti belgelerini eksiksiz incelemeye teşvik ediyoruz.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa için güvenilir ortağınız. Tam BELLA VISTA fiyat listesi, kat planları ve garantili kira sözleşmesi için bizimle iletişime geçin; oturum ve yatırım yolculuğunuzun her adımında ailenize rehberlik edelim.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
