PANGRATI · ATİNA MERKEZ · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Pangrati Aurora Residences: Atina Golden Visa Yatırım Rehberi 2026 (A0124)
Aurora Residences
, Pangrati'nin Ilioupoleos 11 adresinde eski ticari binadan konuta dönüşüm (αλλαγή χρήσης) ile inşa edilen 11 üniteli premium Golden Visa projesi. €250K alt eşik istisnası kapsamında, %3 garantili aylık kira getirisiyle Atina'nın en olgun mahallesinde defansif yatırım pozisyonu.
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı:€250.000 · daire 25-77 m² (1+1, 2+1, duplex, penthouse)
- Kira Garantisi:%3 garantili aylık net kira
- Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
- Metro:Aghios Ioannis M2 istasyonu 8 dk yürüme
- GV Statüsü:αλλαγή χρήσης (ticari → konut dönüşüm) — €250K eşik istisnası
- Envanter:11 ünite (2 duplex + 8 stüdyo/2BR + 1 penthouse + jakuzili teras)
Sesli Tanıtım (Podcast)
Bu projeyi 2 dakikada ya da 23 dakikalık ayrıntılı analizle dinleyebilirsiniz.
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Aurora Residences, Atina'nın en olgun ve arz-kısıtlı mahallelerindenPangrati'de, eski bir ticari binanın αλλαγή χρήσης yöntemiyle11 üniteli premium konut projesine dönüştürüldüğüGolden Visa fırsatıdır. Stüdyo, 2 yatak odalı ve jakuzili penthouse seçenekleriyle €250.000 – €320.000 fiyat bandında 24-77 m² aralığında daireler sunulmaktadır.Tam mobilyalı teslim, ahşap zemin ve modern finisaj ile yatırımcıya operasyonsuz Airbnb/uzun-dönem kira başlatma imkânı tanınmaktadır.
Pangrati — Atina'nın "Bordering Arbitrage" Mahallesi
Pangrati,Kolonaki'nin lüks tüketim aksıyla, Mets'in trend kafe ekonomisiyle ve Akropolis-Sintagma kültürel koridoruyla doğrudan komşudurumdadır. Aurora'nın Ilioupoleos 11 konumu, bu üç merkezi aksın kesişim noktasında yer alır. Bölge, premium fiyat baremine girmedenpremium mahallelere komşu konum priminisağlar — yatırımcı Kolonaki seviyesinde bir kira tabanına Pangrati fiyatından erişir (gayrimenkul finansının klasikbordering arbitragetezi).
Erişilebilirlik Endeksi (Aurora Residences merkezli)
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Lokal mağazalar & kafeler | Yürüyerek | 1 dk |
| Süpermarketler | Yürüyerek | 1 dk |
| Özel ilköğretim okulları | Yürüyerek | 5 dk |
| Aghios Ioannis Metro (M2 hattı) | Yürüyerek | 8 dk |
| Varnava Meydanı & Plateia Plastira | Yürüyerek | 10 dk |
| Ulusal Bahçe (Zappeion) | Yürüyerek | 20 dk |
| Sintagma / Şehir Merkezi | Araçla | 10 dk |
| Akropolis & Kolonaki | Araçla | 10 dk |
| Flisvos Marina & Stavros Niarchos | Araçla | 10-15 dk |
| Pire Limanı | Araçla | 20 dk |
| Atina Uluslararası Havalimanı | Araçla | 30 dk |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης İstisna Kapsamı
Aurora Residences, Yasa No. 5100/2024 Madde 4 kapsamındaticari/endüstriyel binaların konuta dönüştürülmesi (αλλαγή χρήσης)için tanınan€250.000 alt eşik istisnasınatabidir. Atina merkez yeni inşaat için €800.000 eşiği uygulanmaz — yatırımcı 25,7 m² stüdyoya €250.000 ile sahip olarak Schengen ikamet izni ve 5 yıl yenilenebilir Golden Visa hakkı kazanır. Eş, 21 yaş altı çocuklar ve her iki tarafın anne-babaları aile kapsamı dahildir.
Mühendis raporu, αλλαγή χρήσης ruhsatı ve tertemiz tapu (kat mülkiyeti tescilli) tamamlanmış olup yasal süreçrisksizyapıdadır.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- Envanter segmentasyonu:2 duplex (60-77 m², zemin kat) + 8 stüdyo/2BR (25-35 m², 1-4. katlar) + 1 penthouse (24+25 m² jakuzili teras)
- Tam mobilyalı teslimahşap zemin, açık konsept salon/yemek, modern beyaz mutfak (ankastre), kaliteli finisaj
- Penthouse E1:25 m² özel teras + jakuzi + panoramik şehir manzarası — portföyün trophy asset'i
- Cephe & mekanik:Isı yalıtımlı çift cam, alüminyum doğrama, klima (her oda), ses yalıtımlı bölmeler
- Düşük aidat:~€20/ay (operasyonsuz, yüksek net getiri korunması)
- Tertemiz tapu (kat mülkiyeti tescilli), αλλαγή χρήσης ruhsatı tamamlanmış
Finansal Projeksiyon Özeti
| SENARYO | YILLIK BRÜT KİRA | 5-YIL ROI | 10-YIL ROI |
|---|---|---|---|
| Conservative (kira odaklı) | %3,0 (garanti) | ~%32 | ~%72 |
| Base (kira + sermaye artışı) | %3,5-4,0 | ~%48 | ~%92 |
| Bullish (Pangrati prim + Airbnb) | %4,5-5,5 | ~%62 | ~%118 |
* Birikimli toplam getiri — %3 garantili kira + Pangrati ortalama %5,5/yıl sermaye değer artışı. Garanti döneminden sonra piyasa kira yıeld'ı %5,4 (Pangrati ortalaması). Airbnb premium 2-3x uzun-dönem kira potansiyeli.
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• αλλαγή χρήσης €250K eşik istisnası (hukuki kalkan) • %3 garantili aylık kira — defansif nakit akışı • Pangrati "bordering arbitrage" — Kolonaki komşusu, Pangrati fiyatı • 11 ünite modüler portföy (€250K-320K aralığı) • Tam mobilyalı + ~€20/ay düşük aidat • Tertemiz tapu, αλλαγή χρήσης ruhsatı tamam • Penthouse E1 trophy asset — likidite ve manzara primi | ZAYIF YÖNLER (W)• Otopark yok (şehir merkez tipik kısıt) • Bina dönüşüm aşamasında (teslim takvimi riski) • Kompakt ünite m² (24-77) — aile için sınırlı • Eski yapı dönüşümü — tarihsel bakım payı • Pangrati metro hat 1 km mesafede (8 dk yürüme) |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı tahmini • Pangrati "yeni Kolonaki" söylemi — premium prim potansiyeli • Türk yatırımcı Atina tercihi yıllık +%35 • Pangrati Metro hattı (gelecek) — erişim primi • Akropolis aksı turistik Airbnb premium kira • Ellinikon mega-proje (€8B) genel Atina katalizörü | TEHDİTLER (T)• GV eşiği gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi (doğal hedge) • Airbnb regülasyonu Atina'da sıkılaşma trendi • Yunan kira geliri vergi dilimi %15-45 (ÇVÖ ile optimize) • Avrupa faiz politikası uluslararası talebi etkileyebilir |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı:POZİTİF Stratejik
Aurora Residences,αλλαγή χρήσης €250K istisnası + Pangrati bordering arbitrage + %3 garantili nakit akışıüçlüsünün kesişiminde Atina Golden Visa pazarındaki en dengeli risk-getiri profillerinden birini sunmaktadır. €250K minimum giriş bandında 25,7 m² stüdyodan başlayarak yatırımcı, Pangrati'nin "yeni Kolonaki" söyleminden faydalanırken %3 garantili nakit akışıylasermaye koruma + öngörülebilir gelir + GV uyumluluğuüçlü değerini birleştirir. 5-10 yıllık ufukta %48-118 birikimli getiri varsayımıyla, defansif Türk yatırımcısı portföyü içindüşük volatilite, yüksek likiditeprofilindedir. Avla Real Estate, sözleşme öncesi danışmanlıktan teslimat sonrası kira yönetimine kadar uçtan uca süreç sunmaktadır.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0124_Aurora_Residences_Pangrati_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişim —realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
