AGIOS DIMITRIOS · GÜNEY ATINA · YUNANİSTAN GOLDEN VISA PROGRAMI
AP37 Suites — Fizibilite Raporu
Bu rapor, AP37 Suites içindeki tek ve belirli bir fırsatın yatırım fizibilite analizidir: Agios Dimitrios, Güney Atina'daki zemin kat bahçe dubleksi. Bir bölge raporu değildir. Yanıtladığı soru dar ve pratiktir — bu tek daire bir Golden Visa yatırımı olarak mantıklı mı, ve hangi koşullarda? Bu binada iki bahçe dubleksi satışa çıktı. Biri zaten satıldı. Geriye kalan, türünün sonuncusudur — aşağıdaki rakamlar bunun neden önemli olduğunu açıklıyor.
Bir Bakışta
- GV ürünü: zemin kat bahçe dubleksi, ~88–93 m², tam eşyalı, geniş özel bahçeli
- Fiyat (son kalan daire): €340.000 — G2, 1+1, 88 m² (G1, 2+1, 93 m², €350.000 zaten satıldı)
- Konum: Agios Dimitrios, Güney Atina — Metro Hattı 2 üzerinde, Athens Metro Mall'a yakın
- Golden Visa rotası: €250.000 kullanım değişikliği eşiği — €340.000'lık dubleks rahatlıkla niteliklere uyar
- Teslim: Ocak 2027
- Nadirlik: binadaki yalnızca 2 bahçe dubleksinden 1'i — artık son kalanı
Bahçe Dubleksi Fiyatlandırması
AP37 Suites iki zemin kat bahçe dubleksi sundu — binada tam eşyalı iç mekanı geniş bir özel bahçeyle birleştiren tek daireler. Bunlar, Golden Visa eşiğinin altında kalan ve farklı bir amaçla (aşağıda ele alınıyor) hizmet veren üst kat stüdyolarından ayrıdır. Dublekslerin kendisi Golden Visa ürünüdür; aşağıdaki tablo her birinin bugünkü durumunu gösteriyor.
| DAİRE | PLAN | BÜYÜKLÜK | FİYAT | DURUM |
|---|---|---|---|---|
| G2 | 1+1 bahçe dubleksi | 88 m² | €340.000 | Müsait — son GV dubleksi |
| G1 | 2+1 bahçe dubleksi | 93 m² | €350.000 | Satıldı |
€250.000 Golden Visa Matematiği
Bahçe dubleksi, €250.000 kullanım değişikliği rotası üzerinden Yunanistan oturma iznine hak kazanır — bir mülkün konut dışı kullanımdan konut kullanımına dönüştürüldüğü durumlarda geçerli giriş eşiği. €340.000'da dubleks asgari tutarın rahatlıkla üzerinde yer alır, böylece uygunluk konusunda hiçbir belirsizlik kalmaz.
| KALEM | TUTAR |
|---|---|
| Golden Visa eşiği (kullanım değişikliği rotası) | €250.000 |
| Bahçe dubleksi alış fiyatı (G2) | €340.000 |
| Eşik üzeri marj | +€90.000 (rahatlıkla niteliklere uyar) |
| Oturum sonucu | 5 yıllık yenilenebilir oturma izni + Schengen serbest dolaşım |
Ödeme Planı
Alım, inşaat boyunca 20/20/20/10/10 takvimine yayılır ve ödemeyi teslime kadar yapım aşamalarına göre böler. Aşağıdaki tablo yüzdeleri €340.000 fiyat üzerinden euro tutarlarına çevirir.
| AŞAMA | PAY | TUTAR (€340.000 üzerinden) |
|---|---|---|
| Rezervasyon / sözleşme | %20 | €68.000 |
| İnşaat aşaması 1 | %20 | €68.000 |
| İnşaat aşaması 2 | %20 | €68.000 |
| Teslim öncesi | %10 | €34.000 |
| Teslim (Ocak 2027) | %10 | €34.000 |
| Toplam | %100 | €340.000 |
Kira Getirisi Bağlamı — Güney Atina
Agios Dimitrios, genç bir profesyonel nüfustan istikrarlı kiracı talebi ve iyi ulaşım bağlantılarıyla Güney Atina'nın yerleşik konut kuşağında yer alır. Aşağıdaki rakamlar bölge için gösterge niteliğinde piyasa bağlamıdır, garantili bir getiri değil — gerçek performans eşya, yönetim ve seçilen kiralama modeline bağlıdır.
| METRİK | GÜNEY ATİNA BAĞLAMI |
|---|---|
| Gösterge brüt kira getirisi | Bölge için tipik ~%4–5 |
| Kiracı profili | Genç profesyoneller, uzun dönem kira talebi |
| Tipik stoktan farkı | Özel bahçe + eşyalı — segmentte nadir |
Konum & Talep
Agios Dimitrios, Metro Hattı 2 üzerinde, kendi metro istasyonuna ve günlük alışveriş için hemen yanı başındaki Athens Metro Mall'a sahip, iyi bağlantılı bir Güney Atina belediyesidir. Hat, merkeze doğrudan, aktarmasız erişim sağlarken güney ekseni de sahili açar. Aşağıdaki ulaşım süreleri, bir sakin veya kiracı için günlük gerçeği çerçeveler.
| VARİŞ | ARAÇ | SÜRE |
|---|---|---|
| Atina merkezi | Metro Hattı 2 | ~15 dk |
| Atina Rivierası (sahil) | Karayolu | ~15 dk |
| Pire limanı | Karayolu | ~30 dk |
| Atina Uluslararası Havalimanı | Karayolu | ~30 dk |
Nadirlik Tezi
Bu daire için argüman tanıtımsal değil, yapısaldr. AP37 Suites yalnızca iki zemin kat bahçe dubleksi içerir — binada eşyalı bir iç mekanı, özel bir bahçeyi ve €250.000 Golden Visa eşiğini aşan bir fiyatı birleştiren tek konfigürasyon. 2+1 (G1) satıldı. Geriye kalan, tek bahçe dubleksidir.
Belirli, tekrarı zor bir formatın arzı bire düştüğünde, kalan daire artık yalnızca fiyat üzerinden rekabet etmiyor — o kategoriye açılan tek kapıdır.
Dürüst Bir Risk Notu
Hiçbir fizibilite analizi karşı argüman olmadan tamamlanmaz. Bu, teslimi Ocak 2027 hedeflenen bir proje (off-plan) alımıdır; dolayısıyla alışılmış geliştirme riskleri geçerlidir — takvim kayması ve inşaat boyunca aşamalı ödeme maruziyeti. €340.000 fiyat, çıplak €250.000 eşiğinin üzerinde €90.000'lık bir prim taşır; bu nedenle yatırım tezi, en düşük maliyetle asgariyi tutturmaya değil, bahçe dubleksi formatına ve konuma dayanmalıdır. Belirtilen kira getirileri gösterge niteliğinde bölge bağlamıdır, garantili değildir; net getiriler eşya, boş dönemler, yönetim ve kiralama modeline bağlıdır. €250.000 kullanım değişikliği rotasının da bireysel alıcı için hukuk danışmanıyla teyit edilmesi gereken özel uygunluk koşulları vardır. Bunların hiçbiri anlaşma bozucu değil — taahhütten önce doğrulanması gereken değişkenlerdir.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa sürecinde güvenilir ortağınız. Son AP37 Suites bahçe dubleksini rezerve etmek veya tam daire dosyasını talep etmek için ekibimizle iletişime geçin.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
