NIKAIA (ATTIKA GÜNEYBATI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI
Alatsaton Project | A0128 Fizibilite Raporu
Alatsaton & P. Tsaldari 4 Nikaia
Alatsaton & P. Tsaldari 4 Nikaia projesi — Eski binadan 5 katlı, 26 daireli yeni inşa dönüşüm — αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure GV uyumlu — €250-310K bandı.
Hızlı Bakış
- Giriş Fiyatı: €250.000 – €330.000 · daire 36-64 m²
- Birim Tipleri: 1+1 daire + 2+1 dubleks (3 adet)
- Envanter: 26 ünite
- Kira Garantisi: Brochure'da kira garantisi belirtilmemiş — Nikaia kira talebi pasif olarak güçlü
- Golden Visa: 5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
- Enerji: A Enerji Sınıfı
01Yönetici Özeti & Bölge Analizi
Nikaia, Attika Bölgesi'nin en büyük ve en tarihi belediyelerinden biridir; Atina merkezin güneybatısında, Aigaleo Dağı'nın eteklerinde, Atina–Pire arasında stratejik bir köprü konumdadır. Mavi Hat (Line 3) metro istasyonu açılışı sonrası kentsel dönüşüm hızlanmış, Pire Üniversitesi ve 1700+ personelli Nikaia Devlet Hastanesi sayesinde öğrenci + sağlık çalışanı + akademik kira tabanı yapısal olarak güçlüdür. Mahalle, parklar ve meydanlar etrafında orta-direk profesyonel aile dokusu sunar.
Erişilebilirlik Endeksi
| HEDEF NOKTA | ULAŞIM | SÜRE |
|---|---|---|
| Nikaia Metro İstasyonu (Mavi Hat/Line 3) | Yürüyerek | 3 dk (250 m) |
| Nikaia Belediye Binası | Yürüyerek | 3 dk (200 m) |
| Açık Hava Tiyatrosu | Yürüyerek | 6 dk (500 m) |
| Sanat Galerisi | Yürüyerek | 8 dk (600 m) |
| Katrakio Tiyatrosu | Araçla | 3 dk (1,2 km) |
| Pire Üniversitesi | Araçla | 4 dk (1,5 km) |
| Nikaia Devlet Hastanesi (1700+ personel) | Yürüyerek | 10 dk |
| Pire Limanı | Metro/Araç | 15 dk |
| Atina Merkez | Metro | 25 dk |
| Atina Havalimanı | Metro/Araç | 50 dk |
02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı
Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı
Eski binadan 5 katlı, 26 daireli yeni inşa dönüşüm — αλλαγή χρήσης €250.000 alt eşik istisnası kapsamında. Brochure GV uyumlu — €250-310K bandı.
Proje Öne Çıkan Özellikler
- 5 katlı yapı, 26 daire + 3 dubleks
- 1 veya 2 yatak odalı seçenekler (36-64 m²)
- A Enerji Sınıfı — ısı pompası + güneş panelleri
- Özel bahçeli zemin kat daireler
- Tamamı mobilyalı + beyaz eşyalı anahtar teslim
- Nikaia Metro 250 m yürüme
- Çift cam, termal bariyerli alüminyum profil pencereler
- Otopark seçeneği (€10.000 ekstra)
03Risk Analizi, SWOT & Sonuç
| GÜÇLÜ YÖNLER (S)• Metro 250 m — toplu taşıma gücü • αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında en uygun fiyatlı seçeneklerden • Üniversite + hastane + tiyatro kültürel & talep tabanı • A Enerji Sınıfı + mobilyalı + beyaz eşyalı teslim • Aile boyu (2+1 dubleks) seçeneği • Avla Real Estate uçtan uca süreç güvencesi • Düşük giriş eşiği — €250K bandı • İstikrarlı kira pazarı (öğrenci + sağlık personeli) | ZAYIF YÖNLER (W)• Brochure'da net teslim tarihi yok • Nikaia turistik kira segmentinde zayıf — uzun dönem ağırlık • Sahil/marina cephesi yok • Atina merkez kabul edilen prestij segmentinde değil • Otopark ekstra ücretli |
|---|---|
| FIRSATLAR (O)• Mavi Hat metro dönüşüm halo etkisi sürüyor • Pire Üniversitesi ve hastane talebi yapısal • Yıllık %5,5+ Atina genel makro değer artışı • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Türk yatırımcı için anlamlı bütçe içi GV alternatifi • Atina-Pire koridoru gelişme primi | TEHDİTLER (T)• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Nikaia üst-segment likidite sınırlı • Mahallenin yapı çeşitliliği — sokak bazlı değişken • Avrupa makro şok potansiyeli |
SONUÇ & YATIRIM KARARI
Yatırım Kararı: POZİTİF Defansif
Alatsaton Nikaia, Atina'nın güneybatı koridorunda metro istasyonuna 250 m mesafede, αλλαγή χρήσης €250K eşik istisnası kapsamında konumlanan defansif bir GV alternatifidir. Pire Üniversitesi ve 1700 personelli Nikaia Devlet Hastanesi yakınlığı, uzun-dönem kira tabanını yapısal olarak güçlendirir; öğrenci ve sağlık çalışanı talebi mevsimsel volatiliteyi düşürür. A enerji sınıfı, tamamı mobilyalı ve beyaz eşyalı anahtar teslim yapı, yatırımcıya hemen kira gelirine geçiş imkanı sunar. Mahalle, üst-segment kıyı/prestij değerinden ziyade istikrarlı yield arayan, bütçesi €250-330K bandında olan yatırımcı için uygun stratejik bir pozisyondur.
Raporun PDF Sürümünü İndirin
PDFA0128_Alatsaton_Project_Nikaia_Fizibilite_v11.pdfRaporun tamamını açın↗İletişim — realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · Avla Gayrimenkul A.Ş.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
