ATİNA ŞEHİR MERKEZİ · 3IS SEPTEMVRIOU CADDESİ · YUNANİSTAN GOLDEN VISA PROGRAMI
3S Athens — Fizibilite Raporu
3S Athens, başkentin en tanınan merkezî arterlerinden biri olan 3is Septemvriou Caddesi üzerinde; Syntagma Meydanı’na, Akropolis’e, Monastiraki’ye ve Kolonaki semtine yürüme mesafesinde konumlanıyor. Bu rapor projeyi yalnızca bir yatırım olarak değerlendiriyor: kime uygun olduğu, €250.000 Golden Visa’nın arkasındaki rakamlar, ödeme yapısı, gerçek bir merkez adresinin kira getirisi bağlamı ve dürüst riskler. Koleksiyon, tam eşyalı stüdyolardan iki yatak odalı dairelere (yaklaşık 25–58 m²) uzanıyor; her birim mobilya paketiyle ve isteğe bağlı bodrum deposu seçeneğiyle teslim ediliyor. Teslim tarihi Mart 2027.
Bir Bakışta
- Giriş fiyatı: €250.000 — eşyalı stüdyo, Atina merkez
- Fiyat aralığı: Stüdyo, 1 ve 2 yatak odalı birimlerde €250.000 – €320.000
- Birim büyüklükleri: Tam eşyalı stüdyodan iki yatak odalı daireye, yaklaşık 25–58 m²
- Dahil olanlar: Her birimde mobilya paketi; isteğe bağlı bodrum deposu
- Golden Visa: €250.000 kullanım-değişikliği (change-of-use) yolundan uygun — 5 yıllık yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşımı
- Stok: Golden Visa’ya uygun çok sayıda birim halen mevcut
- Ödeme: 24 ay ve üzeri bir vadede esnek taksitler
- Teslim: Mart 2027
- Konum: 3is Septemvriou Caddesi — Syntagma, Akropolis, Monastiraki ve Kolonaki’ye yürüme; metro hemen yanı başında
Birim Fiyat Listesi
| Birim tipi | Yaklaşık alan | Gösterge fiyat |
|---|---|---|
| Stüdyo | ~25–35 m² | €250.000’den başlayan |
| 1 yatak odalı | ~35–45 m² | €250.000 – €280.000 |
| 2 yatak odalı | ~45–58 m² | €270.000 – €320.000 |
Her birim mobilya paketi dahil, eşyalı teslim edilir; bodrum deposu isteğe bağlı bir seçenektir.
€250.000 Golden Visa Matematiği
Atina merkezi normalde daha yüksek Golden Visa eşiklerinin içinde kalır. 3S Athens, bu prim adreste bile €250.000 giriş noktasını koruyan kullanım-değişikliği istisnasından uygun hale gelir — programda hâlâ mevcut olan en düşük yatırım seviyesi.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Uygun gayrimenkul yatırımı | €250.000 |
| Tapu devir vergisi (%3,09) | ≈ €7.725 |
| Avukat, noter ve tescil (tahmini) | ≈ €7.500 |
| Devlet başvuru harçları (ana başvuru sahibi) | ≈ €2.000 |
| Oturum izni | 5 yıl, yenilenebilir; tüm aile |
| Fiziksel ikamet zorunluluğu | Yok |
Yukarıdaki rakamlar göstergedir; kapanış masrafları birim değerine ve danışmanlara göre değişir. Ana mesaj değişmez: tek bir €250.000’lik alım, tüm aile için oturum hakkı sağlar.
24Aylık Ödeme Planı
Ödemeler inşaat boyunca aşamalara yayılır; bu, Mart 2027 teslimine kadar 24 ay ve üzeri bir vadede sermaye kullanımını rahatlatır.
| Aşama | Pay | €250.000’lik birimde |
|---|---|---|
| Rezervasyon | %20 | €50.000 |
| Sözleşme imzası | %20 | €50.000 |
| İnşaat ortası | %20 | €50.000 |
| Kaba inşaat tamamlanması | %10 | €25.000 |
| Teslim (Mart 2027) | %10 | €25.000 |
Yukarıdaki aşamalı plan, projenin yayımlanan kilometre taşı yüzdelerini gösterir; kalan bakiye, inşaat süresi boyunca alıcıyla esnek biçimde yapılandırılır.
Şehir Merkezi Kira Getirisi Bağlamı
Syntagma’ya birkaç metre mesafedeki eşyalı bir birim, prim kira getirir ve nadiren boş kalır. Aşağıdaki tablo, mevcut kurallar göz önüne alındığında önerdiğimiz yol olan şehir merkezi stüdyo için gösterge uzun dönem kiralama ekonomisini ortaya koyuyor (risk notuna bakın).
| Senaryo | Aylık kira | Yıllık | Brüt getiri |
|---|---|---|---|
| Stüdyo, uzun dönem | €850 – €1.050 | ≈ €10.200 – €12.600 | ≈ %4,1 – %5,0 |
| 1+1, uzun dönem | €1.000 – €1.300 | ≈ €12.000 – €15.600 | ≈ %4,3 – %5,6 |
Getiriler brüt ve göstergedir; bu rapordaki giriş fiyatlarına göre hesaplanmıştır. Net getiri aidat, vergi ve yönetim giderlerine bağlıdır.
Konum ve Talep
3is Septemvriou Caddesi, Atina merkezinin ikonik meydanlarından birinden çıkar ve sakinleri şehrin idari ve kültürel çekirdeğinin içine yerleştirir. Syntagma Meydanı, Yunanistan Parlamentosu ve metro aktarma istasyonu yürüme mesafesinde; Akropolis, Plaka ve Monastiraki güneyde; Kolonaki’nin seçkin alışveriş ve restoranları ise kolay erişimde. Burası Atina’nın, uluslararası kiracıların, profesyonellerin ve ziyaretçilerin aktif olarak aradığı kısmı — talebi tüm döngü boyunca sabit tutan bir konum.
Yürünebilirlik ve metro erişimi yatırım gerekçesinin motorudur. Merkezî, eşyalı ve hemen taşınmaya hazır bir birim, Yunanistan’daki en derin kiracı havuzuna ve bir gün onu sizden devralacak alıcılara hitap eder.
Fiyat Bağlamı ve Emsaller
Atina merkezi 2017’den bu yana sert biçimde yeniden fiyatlandı; yine de metrekare bazında Batı ve Güney Avrupa’nın benzer tarihî-çekirdek adreslerine kıyasla belirgin biçimde daha ucuz. Aşağıdaki karşılaştırma bu projenin nerede durduğunu çerçeveliyor.
| Adres | Gösterge €/m² |
|---|---|
| 3S Athens (bu proje) | ≈ €5.500 – €7.000 |
| Atina merkez, prim yeni inşaat (tipik) | ≈ €4.500 – €6.500 |
| Lizbon, tarihî merkez | ≈ €6.000 – €9.000 |
| Madrid, merkez semtler | ≈ €6.500 – €9.000 |
Emsal rakamlar yönlendirme amaçlı gösterge piyasa aralıklarıdır, teklif değildir. Bu projedeki prim; eşyalı, merkezî ve Golden Visa’ya uygun paketi yansıtır.
Değer Artışı Tezi
Programın en düşük €250.000 eşiğinden alınan, simge niteliğindeki merkezî bir adreste eşyalı ve hemen taşınmaya hazır bir konut; Yunanistan’ın en kıt arazisini en geniş kiracı ve yeniden satış talebiyle birleştirir — şehir merkezi Batı Avrupa normlarına doğru yeniden fiyatlanmaya devam ettikçe değeri en güçlü biçimde biriktirmesi muhtemel kurgudur.
Riske Dair Dürüst Bir Not
Hiçbir yatırım risksiz değildir ve bir şehir merkezi projesi kendine özgü hususlar taşır. Yunanistan, Atina’nın merkez semtlerinde yeni kısa dönem kiralama (Airbnb tarzı) izinlerini dondurdu; bu nedenle yüksek devir hızlı tatil kiralama modeli burada artık plan değil. Temel senaryomuz eşyalı uzun dönem kiralama — yukarıdaki getiriler tam da bunu varsayar ve merkezde kaliteli uzun dönem kiralamalara talep güçlü ve kalıcıdır. Bunun ötesinde, olağan uyarılar geçerlidir: teslim Mart 2027 için planlanmıştır ve proje üzerinden (off-plan) takvimler kayabilir; proje, kendi avukatınızca yazılı olarak teyit edilmesi gereken kullanım-değişikliği hukuki yoluna dayanır; ve yeniden satış likiditesi, konumla desteklense de hiçbir zaman garanti değildir. Bunları sonradan keşfetmeniz yerine açıkça tartmanızı tercih ederiz.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa’da güvenilir ortağınız. Güncel 3S Athens stok listesi, birim bazında fiyatlandırma ve size özel €250.000 planı için bizimle görüşün.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
