Fizibilite raporu
Peristeri Çatı Katı Dairesi
Bu rapor, Peristeri'de altı seviyeli yeni bir konut binasının en üst katındaki tek daireyi ünite düzeyinde inceler: bina kurgusu, ünite ve fiyatlandırma okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0316, Yunanistan'ın dördüncü büyük belediyesi Peristeri'de, sakin ve seyrek yapılaşmış bir köşe parselde yükselen altı seviyeli yeni yapı bir konut binasının en üst katındaki tek dairedir. Binada toplam 13 konut bulunur: bir adet 1+1 daire, dokuz adet 2+1 daire ve üç adet 1+1 dubleks. Bu rapor, geliştirici sunumunda fiyatıyla yer alan tek üniteyi — en üst kattaki 1+1 daireyi — inceler.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi giriş bileti: €100.000'lik fiyat, Atina havzasında yeni yapı bir konuta erişimin en alt bandındadır. İkincisi dış alan oranı: 21 m²'lik kompakt iç alana 30 m² balkon ve özel kullanımlı dış alan eşlik eder; toplam 51 m²'dir ve ünite, en üst kat konumuyla çevre çatıların üzerinde açık bir dış mekân sunar. Üçüncüsü semt dokusu: park 50 m, mağazalar 250 m, okullar 450 m mesafededir; 2. metro hattı Peristeri'yi şehir merkezine bağlar.
Buna karşılık rapor üç hususu baştan kayda geçirir: iç alan 21 m² ile küçüktür ve net metrekare fiyatı bu nedenle yüksek görünür; ünitede otopark ve depo yoktur; enerji sınıfı B+'dır. Bu başlıklar hem kira fiyatlaması hem de ikincil el likiditesi açısından kararda gözetilmelidir.
- Referans
- A0316 · Peristeri · Batı Atina
- Yapı tipi
- Yeni yapı · 6 seviye · köşe parsel
- Bina envanteri
- 13 konut — 1 adet 1+1 daire, 9 adet 2+1 daire, 3 adet 1+1 dubleks
- Sunulan ünite
- En üst kattaki 1+1 daire (6. seviye)
- Net iç alan
- 21,00 m²
- Toplam alan
- 51,00 m² (30,00 m² balkon ve özel kullanımlı dış alan dahil)
- Oda / banyo
- 1 yatak alanı · 1 banyo
- Fiyat
- €100.000 (geliştirici sunumu, 28.09.2026)
- €/m²
- 4.762 net · 1.961 toplam alan üzerinden
- Enerji ve tesisat
- B+ enerji sınıfı · bağımsız doğalgaz ısıtma
- Donanım
- Avrupa üretimi mutfak · Grohe vitrifiye · binada elektrikli araç şarj prizi
- Otopark
- Yok
- Depo
- Yok
- Teslim
- 2027 2. çeyrek
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Peristeri'nin sakin ve seyrek yapılaşmış bir bölümünde, iki sokağın kesiştiği bir köşe parselde yer alır. Mimari dil sade ve çağdaştır: beyaz kütleler, her katı saran derin balkonlar ve bitkilendirilmiş parapetler. Kütle üst katlarda geri çekilir; en üst seviyede yalnızca tek bir daire bulunur ve bu daire, alt katın çatısı üzerinde geniş bir dış alana açılır.
Bina Dağılımı
| Konut tipi | Adet | Sunulan | Net alan | Toplam alan | Fiyat | €/m² net |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 daire | 1 | 1 | 21,00 m² | 51,00 m² | €100.000 | 4.762 |
| 2+1 daire | 9 | — | — | — | — | — |
| 1+1 dubleks | 3 | — | — | — | — | — |
| Bina toplamı | 13 | 1 | 21,00 m² | 51,00 m² | €100.000 | 4.762 |
Kat Kurgusu
- Alt seviyeler. Dokuz adet 2+1 daire ve üç adet 1+1 dubleks alt seviyelere dağılır; her katta cepheyi saran derin balkonlar bulunur.
- En üst seviye (6). Tek bir 1+1 daire. Kat planında daire, merdiven çekirdeğinin hemen yanında yer alır ve çevresindeki çatı yüzeyine açılır.
- Dış alan. Sunulan dairenin 30 m²'lik dış alanı, geliştirici tablosunda "balkon / özel kullanım" olarak tanımlanır. Dış alanın tapuda nasıl tanımlandığı (bağımsız bölüme bağlı özel kullanım hakkı) işlem öncesinde teyit edilmelidir.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo geliştirici sunumunda yer alan ünite tablosunun tamamını içerir. Fiyat 28.09.2026 tarihli geliştirici sunumundandır; müsaitlik rapor tarihindeki bilgiye göredir ve teyide tabidir.
En Üst Kat — Daire
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 | 6. Kat | 21,00 | 51,00 | €100.000 | 4.762 | Müsait |
| Sunulan ünite (1) | 21,00 | 51,00 | €100.000 | 4.762 | ||
Fiyatlandırma Okuması
- Mutlak bilet düşük. €100.000, Atina havzasında yeni yapı bir konut için en alt bantlardandır. Yatırımcı açısından bu, sermayenin küçük bir kısmıyla yeni yapı kira ürününe giriş anlamına gelir.
- Net metrekare fiyatı yüksek görünür. 21 m²'lik iç alan üzerinden 4.762 €/m², Batı Atina'daki yeni yapı fiyat seviyesinin üzerinde bir değerdir. Bu fark, fiyatın önemli bir bölümünün 30 m²'lik dış alanı karşıladığını gösterir.
- Toplam alan üzerinden okuma. Dış alan dahil 51 m² üzerinden hesaplandığında metrekare fiyatı 1.961'e iner. Gerçek değer, dış alanın kullanım kalitesine (güneş, mahremiyet, manzara) ve tapudaki tanımına bağlıdır.
- Karşılaştırma yapılamaz. Binadaki diğer 12 konutun fiyatı paylaşılmadığından bina içi kat primi veya tip karşılaştırması yapılamamaktadır.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Bina B+ enerji sınıfında üretilmektedir ve ısıtma bağımsız doğalgaz sistemiyle sağlanır. Bağımsız sistem, kiracının tüketimini doğrudan kendisinin ödemesini ve ortak gider tartışmasının azalmasını sağlar. B+ sınıfı, Atina'nın eski konut stoğuna göre belirgin bir iyileşmedir; ancak A ve A+ sınıflı yeni projelerin gerisindedir. 21 m²'lik küçük hacim, enerji tüketimini mutlak değerde düşük tutar.
Donanım
- Mutfak. Avrupa üretimi kompakt mutfak, ankastre fırın ile — teslimde kullanıma hazır.
- Islak hacim. Grohe vitrifiye ve armatürler; tek duş odası.
- Isıtma. Bağımsız doğalgaz. Soğutma sistemi sunumda belirtilmemiştir; kiraya çıkış öncesi klima yatırımı gerekebilir.
- Dış mekân. 30 m² balkon ve özel kullanımlı dış alan — en üst kat konumuyla açık hava kullanımına elverişli.
- Elektrikli araç. Binada elektrikli araç şarj prizleri bulunur; ancak sunulan ünitede otopark yeri yoktur.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Yok | Peristeri'de sokakta park imkânı sınırlıdır. Küçük daire kiracısı çoğunlukla toplu taşıma kullanır; yine de otoparksız ünite yeniden satışta görece dezavantajlıdır. |
| Depo | Yok | 21 m²'lik iç alanda depolama kapasitesi kısıtlıdır. Gömme dolap ve yatak altı çözümler gereklidir; dış alanda depolama dolabı imkânı araştırılabilir. |
| Alan toleransı | ±%3 | 21 m² net bir ünitede yaklaşık ±0,63 m²'lik sapma anlamına gelir. Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap, sunulan tek ünite olan 6.1 üzerinden kurulmuştur.
| Kalem | 6.1 |
|---|---|
| Net iç alan | 21,00 m² |
| Dış alan (balkon / özel kullanım) | 30,00 m² |
| Liste fiyatı | €100.000 |
| €/m² net | 4.762 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €108.000 |
| Gösterge aylık kira | €450 – €550 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €5.400 – €6.600 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %5,4 – %6,6 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %5,0 – %6,1 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %3,9 – %4,8 |
Yorum
Düşük giriş bileti, küçük ünitelerde tipik olarak görülen daha yüksek brüt getiri oranını üretir. Peristeri; öğrenciler, genç çalışanlar ve tek kişilik haneler için metro erişimli, görece uygun kiralı bir semttir ve kompakt ürüne talep geniştir. Buna karşılık 21 m²'lik iç alan, kiracı profilini tek kişiyle sınırlar; 30 m²'lik dış alan ise bu segmentte belirgin bir farklılaştırıcıdır.
Kira garantisi başlığında: geliştirici belgelerinde kira garantisi yer almamaktadır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir. Düşük bedelli işlemlerde noter ve avukat ücretlerinde asgari tutarlar devreye girebileceğinden oran bandın üst ucuna yaklaşabilir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife; asgari ücret uygulanabilir. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, yapı ruhsatı ve bağımsız bölüm tanımları; bu ünitede ayrıca dış alanın özel kullanım hakkı olarak tanımı.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur; çatı üzerindeki dış alanlar genellikle bağımsız bölüme bağlı özel kullanım hakkı olarak tanımlanır.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2027 yılı 2. çeyreği.
- Ek süre: Geliştirici sunumunda ek süre belirtilmemiştir; teslim tarihi ve gecikme koşulları sözleşmede aranmalıdır.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yaklaşık 6 – 9 aylık bir dönem bulunmaktadır. Bu süre boyunca sermaye kira üretmez; getiri hesabı bu gecikmeyi dikkate almalıdır.
- Alan toleransı: ±%3. Sözleşmede tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde ünite için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. 30 m²'lik dış alanın tapudaki tanımı ve kapsamı · 2. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 5. Teslim kapsamı: mutfak, klima ve eşya durumu · 6. Ortak alan aidat tahmini ve yönetim planı · 7. Teslimde verilecek enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı.
08Swot
Güçlü Yönler
- €100.000 giriş bileti — Atina havzasında yeni yapı için en alt bantlardan
- 30 m² balkon ve özel kullanımlı dış alan — iç alandan büyük, segmentinde nadir
- En üst kat konumu: katta tek daire, çevre çatıların üzerinde açıklık
- Park 50 m, mağazalar 250 m, okullar 450 m — günlük ihtiyaçlar yürüme mesafesinde
- Bağımsız doğalgaz ısıtma ve küçük hacim: düşük işletme gideri
- Teslimde kullanıma hazır donanım: Avrupa mutfağı, Grohe ıslak hacim
- Gösterge brüt getiri bandı (%5,4 – %6,6) küçük ünite profiline uygun
Zayıf Yönler
- 21 m² iç alan — kiracı profili tek kişiyle sınırlı
- Net metrekare fiyatı (4.762) semt yeni yapı seviyesinin üzerinde
- Otopark ve depo yok
- Enerji sınıfı B+ — A / A+ sınıflı yeni projelerin gerisinde
- Soğutma sistemi sunumda belirtilmemiş
- Binadaki diğer konutların fiyatı paylaşılmadığından bina içi karşılaştırma yapılamıyor
Fırsatlar
- Peristeri'de öğrenci ve genç çalışan kaynaklı kompakt konut talebi
- Dış alanın düzenlenmesi (gölgelik, yeşillendirme) ile kira farklılaştırması
- 2. metro hattı ile merkeze doğrudan erişim — merkeze göre daha uygun kira seviyesi arayan kiracılar
- Kısa teslim süresi (2027 Q2): sermayenin kira üretmediği dönem görece kısa
- Düşük bilet, portföy çeşitlendirmesinde küçük bir dilimle yeni yapı ürününe erişim sağlar
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Çok küçük ünitelere yönelik ikincil el talebinin sınırlı olabilmesi
- Dış alanın kullanım koşullarının yönetim planıyla kısıtlanması
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Düşük Bilet · Kompakt Kira Ürünü
A0316, Batı Atina'da düşük sermayeyle yeni yapı bir kira ürününe girmek isteyen yatırımcı için anlamlı bir seçenektir. Ünitenin değeri iç alanından çok konumu ve dış alanından gelir: katta tek daire, en üst seviye ve 30 m²'lik açık alan. Net metrekare fiyatı yüksek görünse de mutlak bilet düşüktür ve gösterge brüt getiri küçük ünite profiline uygundur.
Giriş Verimliliği
€100.000'lik bilet, Atina havzasında yeni yapı için en alt bantlardandır. Sermayenin küçük bir kısmıyla yeni yapı ve teslimde kullanıma hazır bir ürüne erişim sağlar.
Kira Dayanıklılığı
Peristeri, metro erişimli ve görece uygun kiralı yapısıyla tek kişilik hanelerin geniş bir talep tabanına sahiptir. 30 m²'lik dış alan, kompakt ürünler arasında belirgin bir farklılaştırıcıdır.
İşletme Profili
Küçük hacim ve bağımsız doğalgaz ısıtma, kiracının enerji giderini düşük tutar. Otopark ve depo olmaması aidat yükünü de sınırlar.